產(chǎn)業(yè)債信用觀察之房地產(chǎn)板塊之六基于流動性的房地產(chǎn)板塊擇券思路

1、敬請參閱最后一頁特別聲明國目錄1、房地產(chǎn)板塊融資環(huán)境邊際收緊....................................................................................................................................42、短期流動性指標觀察回顧............................................

2、................................................................................................72.1、測試假設(shè)...................................................................................................................

3、...................................................72.2、高等級主體測試結(jié)果.................................................................................................................................................72.3、AA等級發(fā)

4、行人測試結(jié)果.........................................................................................................................................93、短期流動性壓力測試潛在的問題及糾偏.........................................................

5、........................................................113.1、受限資產(chǎn)的特征.......................................................................................................................................................

6、113.2、短期流動性壓力測試的糾偏..................................................................................................................................123.3、對短期流動性壓力測試結(jié)果的修正結(jié)果.................................................

7、.............................................................134、中期流動性壓力測試..................................................................................................................................................

8、144.1、AAA等級測試結(jié)果.................................................................................................................................................154.2、結(jié)論....................................................

9、........................................................................................................................195、風(fēng)險提示............................................................................................

10、...........................................................................19投瑞銀敬請參閱最后一頁特別聲明1、房地產(chǎn)板塊融資環(huán)境邊際收緊、房地產(chǎn)板塊融資環(huán)境邊際收緊2018年對于房地產(chǎn)融資監(jiān)管政策以及非標融資的收緊，導(dǎo)致市場對房地年對于房地產(chǎn)融資監(jiān)管政策以及非標融資的收緊，導(dǎo)致市場對房地產(chǎn)板塊流動性產(chǎn)生擔(dān)憂。4月18日和19日，銀保監(jiān)會和中央政治局會議分別提到

11、要“繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化”和堅持“房住不炒”的議題。年中監(jiān)管層通過窗口指導(dǎo)，對募集資金的使用用途進一步限制，導(dǎo)致地產(chǎn)發(fā)行人取消多只公開債券的發(fā)行。10月恒大地產(chǎn)在境外發(fā)行18億美元債票息高達13.75%，同時抬升地產(chǎn)發(fā)行人在境外發(fā)美元債的融資成本。圖表圖表1：18年至年至20年SW房地產(chǎn)板塊債券發(fā)行、到期與凈融資月度數(shù)據(jù)房地產(chǎn)板塊債券發(fā)行、到期與凈融資月度數(shù)據(jù)800400600300400200020040060080018011804

12、18071810190119041907191020012004200720102001000100200300資料來源：WIND，左軸：億元右軸：億元數(shù)據(jù)范圍：2014年2018年年報而回溯2018年年報，可見房地產(chǎn)板塊發(fā)行人在積極進行經(jīng)營和銷售策略的調(diào)整，以充實短期流動性。從2018年年報經(jīng)營性現(xiàn)金流與獲現(xiàn)能力來看，板塊整體的經(jīng)營性現(xiàn)金流較過去四年、尤其是2017年明顯改善，且獲現(xiàn)能力大幅提升。在2018年基礎(chǔ)上，部分房企已經(jīng)進一步