[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)市場板塊研究模版

1、房地產(chǎn)市場板塊研究模版,說明： 由于上南-三林、六里北蔡兩個片區(qū)相鄰、且都面積不大，在城市地圖研究中作為整體進(jìn)行。,目錄,一、片區(qū)與城市的關(guān)系二、片區(qū)分析 1、功能分區(qū) 2、配套調(diào)查和評價 3、組團(tuán)劃分 4、市場情況調(diào)查三、確定各組團(tuán)適宜客戶 1、土地屬性角度得出的客戶匹配度 2、現(xiàn)有項目客戶類型四、可利用土地資源分析五、組團(tuán)發(fā)展順序建議,內(nèi)環(huán)

2、,,外環(huán),,三林、北蔡,,,,浦東機(jī)場,,虹橋機(jī)場,,,人民廣場,,黃浦江,,片區(qū)與城市的關(guān)系,內(nèi)外環(huán)間、黃浦江以東、羅山路以西。屬于城區(qū)南片區(qū)域，與南匯區(qū)、閔行區(qū)的浦江鎮(zhèn)相鄰。,1、位置,片區(qū)與城市的關(guān)系,2、與城市的連接,多個入口直接連接內(nèi)環(huán)、外環(huán)、南北高架建設(shè)中的中環(huán)線、軌道交通6號線、7號線使片區(qū)與城市的聯(lián)系更為便捷楊高路貫穿浦東南北滬南路通往南部郊區(qū)通過內(nèi)、中、外環(huán)能便捷地連接城市中心區(qū)和郊區(qū),,,,,,,,,,片區(qū)

3、與城市的關(guān)系,3、在城市中的角色,浦東成為上海服務(wù)業(yè)核心集聚區(qū)的重要組成區(qū)域——世博—花木國際會展集聚區(qū)。浦東發(fā)展五大戰(zhàn)略之一——世博帶動戰(zhàn)略的主要落實區(qū)域。浦東三大主要發(fā)展帶之一——沿黃浦江綜合發(fā)展帶影響區(qū)域。浦東重點建設(shè)的六大功能區(qū)域之一——三林世博功能區(qū)域。,發(fā)展戰(zhàn)略重點實施“五大戰(zhàn)略”：創(chuàng)新推動戰(zhàn)略、世博帶動戰(zhàn)略、區(qū)域化發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)高端和集群戰(zhàn)略、綜合環(huán)境優(yōu)化戰(zhàn)略。 發(fā)展布局——一軸三帶上海市總體規(guī)劃確定的從虹橋機(jī)

4、場至浦東國際機(jī)場的東西向發(fā)展軸，其東段為浦東新區(qū)小陸家嘴—世紀(jì)大道—浦東國際機(jī)場；以“一軸”為中樞，南北輻射，是浦東現(xiàn)代化城區(qū)景觀標(biāo)志軸的集中體現(xiàn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)走廊。以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為核心的沿黃浦江綜合發(fā)展帶，依托黃浦江兩岸綜合開發(fā)，重點發(fā)展金融保險、專業(yè)服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易、旅游會展產(chǎn)業(yè)和生態(tài)居住功能，集中體現(xiàn)中心城區(qū)的繁榮繁華和現(xiàn)代服務(wù)功能；以“一江三橋”等國家級開發(fā)區(qū)為主體的中部發(fā)展帶，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，集中體現(xiàn)產(chǎn)

5、業(yè)實力和研發(fā)創(chuàng)新功能；以外高橋港區(qū)和浦東國際機(jī)場為依托的濱江臨海發(fā)展帶，重點發(fā)展現(xiàn)代物流等臨空臨港產(chǎn)業(yè)以及都市旅游、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，集中體現(xiàn)現(xiàn)代物流功能和發(fā)展后勁。六大功能區(qū)域陸家嘴功能區(qū)域、張江功能區(qū)域、金橋功能區(qū)域、外高橋功能區(qū)域、三林世博功能區(qū)域、川沙功能區(qū)域。,1、浦東新區(qū)發(fā)展規(guī)劃,,,,2、在浦東新區(qū)發(fā)展規(guī)劃中位置,陸家嘴金融貿(mào)易集聚區(qū),黃浦江綜合發(fā)展帶,東 西 發(fā)

6、 展 軸,張江創(chuàng)意文化和信息服務(wù)業(yè)集聚區(qū)（自主創(chuàng)新示范引領(lǐng)區(qū)）,中部發(fā)展帶,三林-世博功能區(qū)域,,三林、北蔡片區(qū),世博會場址規(guī)劃區(qū),北蔡生活區(qū),尚未開發(fā)的農(nóng)民住宅及農(nóng)地,3、功能分區(qū)現(xiàn)狀,大三林生活區(qū),成熟的上南生活區(qū),尚未開發(fā)區(qū)域,1、配套要素點選取的方面和評價標(biāo)準(zhǔn),1、配套要素點選取的方面和評價標(biāo)準(zhǔn),1、配套要素點選

7、取的方面和評價標(biāo)準(zhǔn),1、配套要素點選取的方面和評價標(biāo)準(zhǔn),2、納入評價的要素點,2、納入評價的要素點,2、納入評價的要素點,3、配套要素設(shè)施分布及輻射影響,（1）交通便利——軌道交通,3、配套要素設(shè)施分布及輻射影響,（2）交通便利——快速道路,3、配套要素設(shè)施分布及輻射影響,（3）交通便利——公交線路,3、配套要素設(shè)施分布及輻射影響,（4）商業(yè)配套——高級商圈,3、配套要素設(shè)施分布及輻射影響,（5）商業(yè)配套——大型超市/賣場,3、配套要素

8、設(shè)施分布及輻射影響,（6）商業(yè)配套——便利型商業(yè),3、配套要素設(shè)施分布及輻射影響,（7）教育文化配套——重點中、小學(xué),3、配套要素設(shè)施分布及輻射影響,（8）教育文化配套——高校,3、配套要素設(shè)施分布及輻射影響,（9）醫(yī)療配套——醫(yī)院,說明：兒童醫(yī)學(xué)中心等專科醫(yī)院未納入評價中。,3、配套要素設(shè)施分布及輻射影響,（10）景觀環(huán)境配套——公園綠地,3、配套要素設(shè)施分布及輻射影響,（11）景觀環(huán)境配套——負(fù)面因素,3、配套要素設(shè)施分布及輻射影響

9、,（12）運動休閑配套——高級運動設(shè)施,3、配套要素設(shè)施分布及輻射影響,（13）運動休閑配套——大眾運動設(shè)施,3、配套要素設(shè)施分布及輻射影響,（14）運動休閑配套——大眾休閑娛樂設(shè)施,組團(tuán)編號說明：B12、B13是三林和北蔡片區(qū)在城市地圖的片區(qū)劃分中的代號SL、BC分別是“三林”、“北蔡”拼音首字母“-1”代表本組團(tuán)在片區(qū)內(nèi)各組團(tuán)間的順序號將研究片區(qū)共分成7個組團(tuán)。,,1、片區(qū)市場整體情況,2004.6.1~2006.5.31兩

10、個年度間三林、北蔡片區(qū)市場需求情況（單位：平米、元/平米）,將上南三林和六里北蔡兩個片區(qū)整體來看，市場消化量基本保持穩(wěn)定；但產(chǎn)品特征有向小面積戶型轉(zhuǎn)變的趨勢，同時受2005年宏觀調(diào)控影響，成交價格有所下降；上南三林片區(qū)的市場起點和成熟度均要優(yōu)于六里北蔡片區(qū)。,2、目前在售項目情況,2、目前在售項目情況 （1）世博上南組團(tuán),2、目前在售項目情況 （2）六里北蔡組團(tuán),2、目前在售項目情況 （3）楊思三林組團(tuán),2、目

11、前在售項目情況 （4）北蔡西南組團(tuán),2、目前在售項目情況 （5）北蔡東南組團(tuán),3、市場情況小結(jié),,區(qū)域成熟，價格在10000元/平米以上，項目間去化速度差異明顯,市場處于發(fā)展階段，去化速度較快，代表項目價格在10000元/平米左右。,區(qū)域處于成長中，目前無在售項目。,無項目，房地產(chǎn)市場尚未形成。,區(qū)域成熟，項目較多，價格在8000元/平米左右，項目去化速度正常。,區(qū)域市場處于發(fā)展階段，去化速度快，價格在8000元/平米左

12、右。,區(qū)域不成熟，僅有個別項目，房地產(chǎn)市場尚未形成。,確定適宜客戶,,1、組團(tuán)各類配套等級確定 —— 組團(tuán)圖與配套等級圖疊加的結(jié)果,土地屬性決定的組團(tuán)-客戶匹配度 區(qū)域項目的客戶類型,,組團(tuán)配套等級根據(jù)各配套要素在組團(tuán)內(nèi)的輻射概括得出；組團(tuán)配套等級不可以完全代替組團(tuán)內(nèi)任意位置地塊的配套等級；具體位置的配套等級可根據(jù)前面的若干配套等級圖得出。,確定適宜客戶,,2

13、、匹配度計算的參數(shù)——客戶需求等級和權(quán)重體系,土地屬性決定的組團(tuán)-客戶匹配度 區(qū)域項目的客戶類型,（1）社會新銳,,確定適宜客戶,,2、匹配度計算的參數(shù)——客戶需求等級和權(quán)重體系,土地屬性決定的組團(tuán)-客戶匹配度 區(qū)域項目的客戶類型,（2）兩代情深、老人一二三代、經(jīng)濟(jì)務(wù)實,確定適宜客戶,,2、

14、匹配度計算的參數(shù)——客戶需求等級和權(quán)重體系,土地屬性決定的組團(tuán)-客戶匹配度 區(qū)域項目的客戶類型,（3）望子成龍,確定適宜客戶,,2、匹配度計算的參數(shù)——客戶需求等級和權(quán)重體系,土地屬性決定的組團(tuán)-客戶匹配度 區(qū)域項目的客戶類型,（4）富貴之家,說明：滿分為1分，滿分表示土地屬性與客戶需求正好

15、匹配；數(shù)值越大表示土地屬性與客戶需求匹配度越高。,3、匹配度計算的結(jié)果——客戶需求與土地屬性等級相減后取絕對值算法,確定適宜客戶,,土地屬性決定的組團(tuán)-客戶匹配度 區(qū)域項目的客戶類型,說明：正值表示土地屬性超過客戶需求，0分表示二者恰好對應(yīng)；負(fù)值表示土地屬性不滿足客戶需求，絕對值越大表示差距越大，即匹配度越低。,3、匹配度計算的結(jié)果——客戶需求與土地屬性等級直接相

16、減算法,確定適宜客戶,,土地屬性決定的組團(tuán)-客戶匹配度 區(qū)域項目的客戶類型,確定適宜客戶,,土地屬性決定的組團(tuán)-客戶匹配度 區(qū)域項目的客戶類型,以絕對值算法為主，綜合考慮差值算法的結(jié)果可以得出各組團(tuán)最適宜的客戶類型，以及各類客戶在本片區(qū)內(nèi)最匹配的組團(tuán)。,3、匹配度計算的結(jié)果——結(jié)果描述,（1

17、）各組團(tuán)適宜客戶類型,確定適宜客戶,,土地屬性決定的組團(tuán)-客戶匹配度 區(qū)域項目的客戶類型,3、匹配度計算的結(jié)果——結(jié)果描述,（2）各類客戶適宜組團(tuán),確定適宜客戶,,土地屬性決定的組團(tuán)-客戶匹配度 區(qū)域項目的客戶類型,根據(jù)前文的市場情況分析，對區(qū)域項目的客戶類型進(jìn)行如下概括：,注：此部分需以詳

18、細(xì)的市場調(diào)研為依據(jù)進(jìn)行完善。,確定適宜客戶,,土地屬性決定的組團(tuán)-客戶匹配度 區(qū)域項目的客戶類型,綜合土地屬性匹配度、區(qū)域項目情況，可以對組團(tuán)與客戶的適宜關(guān)系做出如下判斷：片區(qū)整體來看，區(qū)位條件、交通配套優(yōu)越；教育、醫(yī)療配套也較成熟。經(jīng)濟(jì)務(wù)實、社會新銳是本片區(qū)相對最適宜的客戶類型，其次是健康養(yǎng)老。各組團(tuán)市場發(fā)育程度差異較明顯。總體上對各組團(tuán)的適宜客戶類型建

19、議如下：,組團(tuán)適宜客戶類型僅是對組團(tuán)的整體概括，具體地塊需根據(jù)地塊詳細(xì)特征中再次進(jìn)行客戶定位。,可利用土地資源分析,1、2003年以來公開出讓居住用地,說明：1、以三林鎮(zhèn)和北蔡鎮(zhèn)出讓數(shù)據(jù)統(tǒng)計，而實際上本片區(qū)還包含花木鎮(zhèn)部分區(qū)域，因此，實際出讓土地面積應(yīng)多于上述統(tǒng)計。2、由于2003、2004年出讓土地多為定向招標(biāo)，因此其價格很低；故上述統(tǒng)計價格不具有市場參考意義。,可利用土地資源分析,2、可利用土地資源分布定性判斷,目前，川楊河以北

20、，即1、2、3組團(tuán)可利用土地資源已很少。川楊河以南各組團(tuán)，尤其是4、7組團(tuán)尚有一些未開發(fā)土地資源；但7組團(tuán)南部未利用地目前現(xiàn)狀為農(nóng)民住宅和植被；4組團(tuán)未利用地現(xiàn)狀為自然植被。右圖為實地調(diào)查所見的部分情況，實際可利用土地資源還需進(jìn)一步詳細(xì)調(diào)查。,組團(tuán)發(fā)展順序,綜合土地資源存量、客戶與土地屬性的匹配度，建議在本板塊的發(fā)展順序如下：5組團(tuán)和2組團(tuán)是除1組團(tuán)外的各類客戶匹配度最高的組團(tuán)，區(qū)域市場處于發(fā)展階段，區(qū)域成熟度不斷提高；而二者比較

21、，5組團(tuán)具有更多的可利用土地資源潛力，因此5組團(tuán)作為最優(yōu)先考慮，2組團(tuán)作為其次優(yōu)先考慮。3組團(tuán)目前成熟度略低于2組團(tuán)，但與其他組團(tuán)相比，具有明顯的優(yōu)勢，因此作為第三排序。1組團(tuán)作為機(jī)會性考慮，主要針對社會新銳類客戶。4組團(tuán)、6組團(tuán)和7組團(tuán)具備發(fā)展?jié)摿Γ鳛闈摿﹃P(guān)注組團(tuán)。,1社會新銳經(jīng)濟(jì)務(wù)實,2社會新銳健康養(yǎng)老富貴之家,5社會新銳經(jīng)濟(jì)務(wù)實,4社會新銳,6社會新銳經(jīng)濟(jì)務(wù)實,3社會新銳健康養(yǎng)老富貴之家,7經(jīng)濟(jì)務(wù)