中原房地產(chǎn)基本知識(shí)精品培訓(xùn)教程(93)頁(yè)

1、中原房地產(chǎn)基本知識(shí)精品培訓(xùn)教程,整理：三生石,房地產(chǎn)基本知識(shí),1、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。,房地產(chǎn)基本知識(shí),2、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建

2、設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。,房地產(chǎn)基本知識(shí),3、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，是購(gòu)買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健?房地產(chǎn)基本知

3、識(shí),4、商品房 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場(chǎng)出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對(duì)象可分內(nèi)銷商品房和外銷商品房。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境

4、內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。,商品房/單位產(chǎn)權(quán)房/使用權(quán)房/安居房/平價(jià)房,房地產(chǎn)基本知識(shí),5、單位產(chǎn)權(quán)房 單位產(chǎn)權(quán)房（或系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房），是產(chǎn)權(quán)屬單位所有的房屋。 這種房屋一般沒有申報(bào)商品房計(jì)劃，是單位自建或者參加聯(lián)建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。,房地產(chǎn)基本知識(shí),6、使用權(quán)房 房屋只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，俗稱使用權(quán)房。 嚴(yán)格來(lái)說，所謂購(gòu)買使用權(quán)只是房屋所有人和使用人之間的一種租賃關(guān)系

5、。,房地產(chǎn)基本知識(shí),7、安居房直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售而建設(shè)的住房?，F(xiàn)階段安居房按成本價(jià)向中低收入家庭無(wú)房、危房戶和住房困難戶出售。安居房成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（包括50%小區(qū)級(jí)非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金構(gòu)成。,房地產(chǎn)基本知識(shí),8、平價(jià)房平價(jià)房是根據(jù)國(guó)家安居工程實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對(duì)象，通過配售形式供應(yīng)、具有

6、社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對(duì)象及配售價(jià)格由政府管理部門審核認(rèn)定。,房地產(chǎn)基本知識(shí),9、購(gòu)買內(nèi)銷商品房的對(duì)象有哪些規(guī)定？境內(nèi)外企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、其他組織具備合法身份證明的中國(guó)公民、在境外留學(xué)或工作未取得長(zhǎng)期居留權(quán)的中國(guó)公民在境內(nèi)注冊(cè)的“三資“企業(yè)（限于購(gòu)買新建內(nèi)銷商品住宅，供本單位員工居住）。,房地產(chǎn)基本知識(shí),10、購(gòu)買外銷商品房的對(duì)象有哪些規(guī)定？外銷商品房可以出售給除法律另有規(guī)定外的中華

7、人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。,房地產(chǎn)基本知識(shí),11、房屋建筑面積、住宅使用面積和居住面積 房屋建筑面積是房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物 勒腳以上外墻面積水平截面計(jì)算。 建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。住宅使用面積是指住宅分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)和室內(nèi) 走道、室內(nèi)樓梯等等。

8、住宅居住面積是指住宅分戶門內(nèi)的臥室和起居室等的凈面積的 總和。,房地產(chǎn)基本知識(shí),12、建筑面積計(jì)算的規(guī)則計(jì)算建筑面積的范圍：?jiǎn)螌咏ㄖ锊徽撈鋵痈呔匆粚佑?jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積多層建筑物的建筑面積按已建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。,計(jì)算建筑面積的范圍,層高超過2

9、.2米的地下室、半地下室、地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。用深基礎(chǔ)做架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。穿過建筑物的通道和建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面

10、積計(jì)算建筑面積。,計(jì)算建筑面積的范圍,電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過2.2米的，按其墻外圍水平面積計(jì)算建筑面積。與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積,計(jì)算建筑面積的范圍,有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積

11、計(jì)算建筑面積；單排柱、獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。,計(jì)算建筑面積的范圍,建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面

12、積的一增計(jì)算建筑面積。兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。,計(jì)算建筑面積的范圍,跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場(chǎng)）看臺(tái)下空間加以利用的，其

13、超過1.8米的部位計(jì)算建筑面積（多層按多層計(jì)算）。原始設(shè)計(jì)為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過1.8米的，按實(shí)際計(jì)算建筑面積。,不計(jì)算建筑面積的范圍,不計(jì)算建筑面積的范圍： 突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒角、臺(tái)階、無(wú)柱 雨篷等。檢修、消防等用的室外爬梯。層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層、夾層。構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲(chǔ)油（水）池、 儲(chǔ)倉(cāng)、地下人防干

14、、支線等。建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置 箱罐的平臺(tái)。,不計(jì)算建筑面積的范圍,單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。層高小于2.2米的地下室、半地下室深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。崗?fù)?、警亭、書?bào)亭等。里弄房屋后天井內(nèi)的天棚。利用馬路、通道及隙地所搭棚架。閣樓。房屋的平臺(tái)、曬臺(tái)、花臺(tái)、屋頂平臺(tái)等

15、。,其他計(jì)算建筑面積,3） 其他在計(jì)算建筑物面積時(shí)，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神 辦理。,公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則,13、公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則分?jǐn)傇瓌t房屋公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝弧９媒ㄖ娣e分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分?/p>

16、戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經(jīng)分?jǐn)偅魏稳瞬坏们终蓟蚋淖兤湓荚O(shè)計(jì)的使用功能。,公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則,商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)側(cè)惫媒ㄖ娣e（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸閷樱?，然后再分?jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套（單元

17、）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,套內(nèi)建筑面積計(jì)算方法,套內(nèi)建筑面積由以下三部份組成套（單元）內(nèi)的使用面積；套內(nèi)墻體面積陽(yáng)臺(tái)建筑面積,套內(nèi)建筑面積計(jì)算方法,套（單元）內(nèi)的使用面積 套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通

18、風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；,套內(nèi)建筑面積計(jì)算方法,套內(nèi)墻體面積新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。,套內(nèi)建筑

19、面積計(jì)算方法,陽(yáng)臺(tái)建筑面積原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；半挑凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積,公用建筑面積計(jì)算方法,公用建筑面積由以下兩部分組成電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、

20、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。分?jǐn)偟墓妹娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù),房間中心距面積和房間內(nèi)凈面積的差異,14、 房間中心距面積和房間內(nèi)凈面積的差異 在購(gòu)買期房時(shí)，由于房屋未竣工，無(wú)法實(shí)際測(cè)量房間

21、內(nèi)凈面積。 因此消費(fèi)者只能從開發(fā)商提供的設(shè)計(jì)平面圖中的尺寸，計(jì)算房間面積。 由于圖紙中的每間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距， 因此計(jì)算房間內(nèi)凈尺寸，應(yīng)將圖紙所標(biāo)尺寸減去兩墻厚度之和的一半再 減去兩內(nèi)墻粉刷層厚度。 多層建筑的承重墻、圍護(hù)墻一般都采用一磚（約24公分）， 戶內(nèi)分割墻一般采用一磚或半磚，一面墻的粉刷層厚度約一公分。,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,17、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括哪些方式？

22、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法的方式將其所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式： 買賣；交換；贈(zèng)與；以房地產(chǎn)抵債；以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人， 房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式,因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣雙方轉(zhuǎn)讓當(dāng)事

23、人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。；,房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容,18、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容？轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或名稱、住所；房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、所處范圍；土地所有權(quán)性質(zhì)；土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；,房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限；房地產(chǎn)交付日期； 違約責(zé)任；爭(zhēng)議的解決方式

24、；轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項(xiàng)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。,房地產(chǎn)基本知識(shí),19、為什么對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行審核？ 為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，由政府出面對(duì)商品房預(yù)售的條件進(jìn)行審核。對(duì)符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對(duì)不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定。經(jīng)審核準(zhǔn)予預(yù)售的商品房，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的日期。 凡未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的

25、，政府作出了較為嚴(yán)格的行政處罰；責(zé)令其停止預(yù)售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款 。,房地產(chǎn)基本知識(shí),20、什么情況下簽訂商品房預(yù)售合同？新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)和承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。目前商品房預(yù)售合同標(biāo)準(zhǔn)示范文本分兩種版本，一種是95版本，這種版本的標(biāo)準(zhǔn)合同在1998年5月31日前仍可使用。另一種是97版本。凡簽訂97版的預(yù)售合同，在房屋交付使用后，可持9

26、7版的預(yù)售合同直接辦理過戶手續(xù)。,房地產(chǎn)基本知識(shí),21、什么情況下，簽訂商品房出售合同？商品房出售合同有二種版本的標(biāo)準(zhǔn)合同。一種是95版（使用至1998年5月31日），另一種是97版。凡原簽訂95版預(yù)售合同，在房屋交付時(shí)，應(yīng)重新簽訂商品房出售合同。凡原簽訂97版預(yù)售合同，在房屋交付后，可直接辦理過戶手續(xù)，不必再重新簽訂商品房出售合同。凡未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房），在出售時(shí)，應(yīng)簽訂商品房出售合同。,商品房預(yù)

27、售的程序,22、商品房預(yù)售應(yīng)按照什么程序進(jìn)行？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可按照以下程序進(jìn)行商品房預(yù)售：訂立預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證，參照市房地局制定的示范文本，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同。,商品房預(yù)售的程序,預(yù)售合同的登記備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，將其送房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。對(duì)不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知

28、當(dāng)事人；對(duì)符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交預(yù)售合同之日起5日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)書面通知當(dāng)事人領(lǐng)取登記備案的預(yù)售合同。,商品房預(yù)售的程序,預(yù)售款的收取。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

29、 收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房建設(shè)。辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購(gòu)房人向房地產(chǎn) 交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請(qǐng)，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。 在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項(xiàng)有變更的，如建筑設(shè)計(jì)變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同是預(yù)售合同的組成部分，辦理交易過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)一并向房

30、地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提供。,住宅使用說明書,23、什么是住宅使用說明書？“住宅使用說明書”是指住宅出售單位在出售住宅時(shí)，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項(xiàng)的文本。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。住宅使用說明書,應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。,購(gòu)房時(shí)應(yīng)被告知的相關(guān)情況,24、購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)被告知哪些相

31、關(guān)情況？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向受讓人告知房地產(chǎn)的質(zhì)量和其他有關(guān)情況，如抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反上述規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。,關(guān)于合同違約責(zé)任,25、未按時(shí)交房或未按時(shí)付款，違約責(zé)任如何規(guī)定和處理？ 未按時(shí)交房或未按時(shí)支付房?jī)r(jià)，均屬違約行為。違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定。轉(zhuǎn)讓合同中未作約定的，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金。 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，未在

32、約定時(shí)間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍；因房地產(chǎn)受讓人的過錯(cuò)，未在約定的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。,房地產(chǎn)基本知識(shí),26、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)預(yù)購(gòu)人同意，擅自變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計(jì)的，應(yīng) 承擔(dān)什么責(zé)任？ 未征得預(yù)購(gòu)人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更

33、預(yù)售商品房建筑設(shè)計(jì)的，預(yù)購(gòu)人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任； 預(yù)購(gòu)人不要求解除合同的，亦可以依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。,房地產(chǎn)基本知識(shí),27、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成多個(gè)轉(zhuǎn)讓合同并存的，稱為“一屋多售”。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房人辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。

34、對(duì)無(wú)過錯(cuò)的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。,房地產(chǎn)基本知識(shí),28、如何處理預(yù)售商品房交付時(shí)建筑面積的增減？ 預(yù)售商品房交付時(shí)，出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同約定的建筑面積增減的情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)分各種原因分別處理： 因分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e原因，造成建筑面積增減的，按市、區(qū)、縣房屋土地測(cè)繪中心測(cè)定的房屋建筑面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變，但預(yù)售合同約定的建筑面積有明顯違法或計(jì)算錯(cuò)誤的除外。分?jǐn)偡课莨灿?/p>

35、部位的建筑面積，按建設(shè)部制定的1995年517號(hào)文《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》執(zhí)行。,房地產(chǎn)基本知識(shí),因具有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)根據(jù)測(cè)繪規(guī)范實(shí)際勘測(cè)的技術(shù)誤差原因，造成建筑面積增減的，按交付房屋時(shí)測(cè)定的面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更原因，造成建筑面積增減的，根據(jù)預(yù)售當(dāng)事人的約定處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自變更設(shè)計(jì)的，預(yù)購(gòu)人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。除上述情形外，交付

36、的建筑面積超過預(yù)售合同約定的，預(yù)購(gòu)人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價(jià)款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價(jià)款退還預(yù)購(gòu)人。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。,房地產(chǎn)基本知識(shí),29、新建房屋轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任如何確定？ 新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對(duì)新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得低于2年。屋面漏水保修期不得低于3年。新建房屋在保修期內(nèi)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的，

37、原房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照原轉(zhuǎn)讓合同，繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任。,購(gòu)房自用主要考慮的因素,30、購(gòu)房自用主要考慮哪些因素？相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量；合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要；合理的地理位置，符合工作、生活的需要；周邊是否有完善的生活配套設(shè)施；,購(gòu)房自用主要考慮的因素,完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無(wú)噪音、無(wú)污染等），保證健康生活；相對(duì)能夠承受的房?jī)r(jià)；堅(jiān)固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)；舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。,購(gòu)

38、房投資主要考慮的因素,30、購(gòu)房投資主要考慮哪些因素？ 購(gòu)房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問題： 物業(yè)所在的地段是否具有投資價(jià)值；有否重大政策導(dǎo)向（如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開發(fā)）；有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政項(xiàng)目（如地鐵、機(jī)場(chǎng)）；是否由可信度高的發(fā)展商營(yíng)造；同比地段房?jī)r(jià)相對(duì)較低，或房?jī)r(jià)的上升空間較大；,購(gòu)房投資主要考慮的因素,出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）；特別的生活配套設(shè)施（如名牌學(xué)校

39、、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、著名大商店等）；超前的設(shè)計(jì)規(guī)劃（如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等）；漂亮（或標(biāo)志性）的建筑外觀；良好（出色）的物業(yè)管理；合理的房型面積和總價(jià)（便于出租或轉(zhuǎn)手）；新穎的建材設(shè)備等。,如何選擇購(gòu)置物業(yè)的區(qū)域—自住,31、消費(fèi)者選擇購(gòu)置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮：外出（上、下班）的交通是否便捷；周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否齊全；孩子的教育設(shè)施是否完備；老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利；綠化環(huán)境；親朋好友往來(lái)是否方便；

40、市政配套是否齊備；和習(xí)慣生活區(qū)域的其他差異。,如何選擇購(gòu)置物業(yè)的區(qū)域—投資,32、消費(fèi)者選擇投資型物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮：是否在繁華地段或投資熱點(diǎn)區(qū)域；交通是否便利；周邊有無(wú)重大市政建設(shè)規(guī)劃（如地鐵、環(huán)線、開發(fā)區(qū)等）；周邊有無(wú)重大或知名商業(yè)設(shè)施；有無(wú)大量空置土地有待開發(fā)；是否有與人文習(xí)慣有利或不利點(diǎn)（如原名剎、原墓地等）；該地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。,高層住宅和多層住宅的優(yōu)缺點(diǎn),33、高層住宅和多層住宅有什么優(yōu)缺點(diǎn)？ 高

41、層住宅優(yōu)點(diǎn)：地段較好、配有電梯，人們進(jìn)出較為便利 中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。 建造質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十分堅(jiān)固 高層住宅缺點(diǎn)：地價(jià)較高，成本也高，容積率高 ，物業(yè)管理費(fèi)高于多層。 下部樓層較為壓抑，采光較差,高層住宅和多層住宅的優(yōu)缺點(diǎn),多層住宅優(yōu)點(diǎn)：容積率較低，環(huán)境較好基本上是戶戶朝南 建造成本低，一般售價(jià)不高，且得房率較高,影響房?jī)r(jià)的其他因素,34、影響房?jī)r(jià)的其他因素有

42、哪些？社會(huì)因素，包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、社會(huì)環(huán)境和人文 觀念等等。他們的變化都會(huì)影響對(duì)住房的需要，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的上升 或下降。經(jīng)濟(jì)因素，包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物價(jià)、工資、就業(yè)與儲(chǔ)蓄水平的變動(dòng)以及住房的供求狀況等。一般來(lái)說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步上升會(huì)導(dǎo)致住房需求增加，引起房?jī)r(jià)上漲，反之則房?jī)r(jià)會(huì)趨于平緩甚至下跌。政策因素，比如住房政策、城市建設(shè)與土地利用規(guī)劃等等，

43、都會(huì)影響房?jī)r(jià)的漲落。,一次性付款和分期付款的利弊,35、一次性付款和分期付款各有什么利弊？ 購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種。一次性付款是指在合同約定的時(shí)間內(nèi)，購(gòu)房者一次性付清全部的房款。一次性付款購(gòu)房的好處是，購(gòu)房者一般能從售房者那里得到一定比例的房?jī)r(jià)優(yōu)惠。但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說，動(dòng)用資金數(shù)量較大，除實(shí)力雄厚或有大量空閑資金的購(gòu)房者外，資金匱乏的消費(fèi)者采用這一種付款方式困難較大。同時(shí)該付款方式對(duì)于購(gòu)置期房來(lái)

44、說，由于房款已全數(shù)落入售房者手中，購(gòu)房者無(wú)法控制期房的工期及質(zhì)量，風(fēng)險(xiǎn)較大。,一次性付款和分期付款的利弊,分期付款是指購(gòu)房者交付首期房款后（一般為總額的30%左右），根據(jù)雙方約定時(shí)間或建筑工程進(jìn)度逐次付清剩余房款。 分期付款購(gòu)房最大的好處是可以緩解一次性付款的壓力，使購(gòu)房者可以根據(jù)未來(lái)收入來(lái)決定購(gòu)房總額。同時(shí)購(gòu)房者也可以對(duì)工程進(jìn)度及質(zhì)量進(jìn)行控制，如發(fā)生問題時(shí)能將損失控制在最小。但分期付款有時(shí)無(wú)疑等同于超前消費(fèi)，購(gòu)房者一定要對(duì)自己的未

45、來(lái)收入成竹在胸，否則會(huì)因不能按時(shí)履約而承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失和賠償責(zé)任。另外，分期付款相對(duì)于一次性付款，房?jī)r(jià)上肯定是沒有了優(yōu)惠折扣。,一般分期付款和銀行貸款購(gòu)房的區(qū)別,36、一般分期付款和銀行貸款購(gòu)房有何區(qū)別？一般分期付款和銀行貸款購(gòu)房都是以未來(lái)收入通過數(shù)次付款進(jìn)行購(gòu)房的方式。一般分期付款方式中，參與的只有購(gòu)房者和售房者兩方，購(gòu)房者是以自己的信用作為履行合同的擔(dān)保，在未付清余款前，房屋產(chǎn)權(quán)歸售房者，如購(gòu)房者違約，售房者可根據(jù)合同約定處置合同所

46、指的房產(chǎn)。,一般分期付款和銀行貸款購(gòu)房的區(qū)別,銀行貸款購(gòu)房，是指購(gòu)房者利用銀行的貸款付清房款，而把取得的房屋產(chǎn)權(quán)質(zhì)押給貸款銀行，然后再向銀行分期償還貸款及利息。在這種形式中，參與購(gòu)房的不僅有買賣雙方，還有銀行。存在著購(gòu)房者與售房者的買賣關(guān)系，購(gòu)房者與銀行之間的借貸關(guān)系以及售房單位與銀行之間的協(xié)作關(guān)系及前期的擔(dān)保關(guān)系。通過這種方式購(gòu)房，購(gòu)房者不僅利用銀行資金，減輕了付房款的壓力，同時(shí)分期付款的額度比例較大，時(shí)間較長(zhǎng)，還可利用銀行對(duì)售房

47、者的信譽(yù)、工期和質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)督。售房單位也可以在短期內(nèi)收回開發(fā)建設(shè)資金，同時(shí)將購(gòu)房者不履行支付房款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。,個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款,37、怎樣利用個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款 ？只要是繳存公積金的職工，在購(gòu)房時(shí)，即可根據(jù)公積金貸款的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)公積金貸款。公積金貸款是國(guó)家設(shè)立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸款利息極低，甚至低于定期存款利息。貸款額度根據(jù)個(gè)人交繳額度

48、計(jì)算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款，購(gòu)房者還能利用交繳公積金的配偶或直系親屬的額度。但最高不得超過10萬(wàn)元，同時(shí)不得超過所購(gòu)房款的70%。,個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款,對(duì)沒有交繳公積金的購(gòu)房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購(gòu)房者，還可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款。雖然個(gè)人住房商業(yè)性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對(duì)資金目前另有它用或資金流轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大利益的購(gòu)房者來(lái)說，無(wú)疑是很合算的。那些對(duì)自己未來(lái)收入信息十足的購(gòu)房者也

49、可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款購(gòu)買更好一些或更大一些的住房。因?yàn)橘J款的利息相對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)的通貸膨脹和人們收入的增加來(lái)說算不了什么。,現(xiàn)房與期房,38、購(gòu)買現(xiàn)房好還是期房好 ？購(gòu)買現(xiàn)房具有較強(qiáng)的安全性和直觀性。購(gòu)房者在購(gòu)房前可以對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)房屋的質(zhì)量、裝修、位置、室內(nèi)格局等各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)的了解，可將實(shí)地調(diào)查的結(jié)果與房地產(chǎn)廣告、售樓書上的介紹進(jìn)行對(duì)照比較。由于是現(xiàn)房，購(gòu)房者可以親眼看到自己將來(lái)所要入住的房屋的具體情況，不必為房

50、屋是否會(huì)延期交付、質(zhì)量有無(wú)保證等問題擔(dān)心，可避免購(gòu)買期房可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，具有較大的安全性。,現(xiàn)房,另外，因?yàn)槭乾F(xiàn)房，其配套的物業(yè)管理已經(jīng)展開，購(gòu)房者可以直接了解欲購(gòu)物業(yè)區(qū)域的治安、環(huán)境、衛(wèi)生、維修以及配套設(shè)施的設(shè)置等物業(yè)管理工作的優(yōu)劣，從而為購(gòu)房決策提供依據(jù)。此外，購(gòu)房者對(duì)該物業(yè)的合法性、產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行調(diào)查也比較方便。購(gòu)買現(xiàn)房如果要說有什么不利之外的話，就是與期房相比，現(xiàn)房的價(jià)格要高一些，付款壓力也較大，往往要求一次性付款。同時(shí)，如果發(fā)

51、展商設(shè)計(jì)沒有前瞻性的話，房型、規(guī)劃可能已經(jīng)落后。另外，購(gòu)房者挑選的余地不大，較好的房型、樓層、朝向往往已所剩無(wú)幾。,期房,購(gòu)買期房就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。購(gòu)買期房最大的好處是價(jià)格較低，在同等條件下，期房的價(jià)格一般要比現(xiàn)房便宜。此外，如果購(gòu)房者有一定的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)和較高的判斷能力，可能會(huì)獲得期房的增值收益，避開房地產(chǎn)價(jià)格上漲所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。,期房,買期房與購(gòu)買現(xiàn)房相比較，購(gòu)房者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大一些。期房能否按時(shí)建成，建筑質(zhì)量

52、能否保證，小區(qū)生活配套是否齊全，開發(fā)商所作出的各種承諾能否兌現(xiàn)等都是未知數(shù)。購(gòu)房者無(wú)法直接體察自己所購(gòu)房屋的具體狀況。購(gòu)房者與開發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛的可能性較大。另外，如果購(gòu)房者選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)不當(dāng)，還可能會(huì)遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)趨淡，價(jià)格下降所帶來(lái)的損失。總之，是購(gòu)買現(xiàn)房還是購(gòu)買期房，要由購(gòu)房者根據(jù)自己的資金實(shí)力、購(gòu)房需求、房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體狀況等方面的因素作出判斷。,現(xiàn)場(chǎng)看樓,39、如何到現(xiàn)場(chǎng)看樓？現(xiàn)場(chǎng)看樓是購(gòu)房的重要一環(huán)?！把垡姙閷?shí)”，只有親眼

53、所見才是真實(shí)的，不會(huì)受騙。一般來(lái)說，無(wú)論期房、現(xiàn)房都要到現(xiàn)場(chǎng)察看。首先察看大環(huán)境，附近其他生活商業(yè)配套設(shè)施是否齊全；走走看到最近的菜場(chǎng)有多遠(yuǎn)，來(lái)回步行幾分鐘；看看上班高峰時(shí)間公交線路擠不擠；孩子上學(xué)要過幾條馬路；年青人看看有沒有娛樂、體育場(chǎng)所；老人看看有沒有醫(yī)院；女孩子看看有沒有美容院……同時(shí)觀察一下附近有沒有污染的工廠，產(chǎn)生噪音的設(shè)施等對(duì)生活、休息不利的因素。,現(xiàn)場(chǎng)看樓,其次，我們要察看一下小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境，小區(qū)規(guī)模大小，小區(qū)圍墻高低

54、是否適當(dāng)、安全，小區(qū)道路人、車是否分流，幢距是否規(guī)范，日照是否充足，綠化面積的大小，有無(wú)宣傳品中未標(biāo)明的建筑物等等。最后我們要察看房屋本身，看看質(zhì)量是否過關(guān)，墻角有無(wú)裂縫，窗沿、天花板有無(wú)滲水，廚、衛(wèi)管道是否堵塞，插座是否有電，電、水表能否運(yùn)作，再看建材是否完好，門、窗、潔具有無(wú)損壞等，我們還要看每扇窗外景色如何，是否有大煞風(fēng)景的情況，到門口、陽(yáng)臺(tái)、窗口看看私密性、安全性強(qiáng)不強(qiáng)等。,看樓十三招,40、看樓十三招第一招：不看白天看晚

55、上，了解入夜后房屋附近噪聲、照明、安全等；第二招：不看晴天看雨天，幾天雨水，漏水、滲水、積水一覽無(wú)遺；第三招：不看建材看格局，建材可改格局難變；第四招：不看墻面看墻角，因?yàn)閴鞘侵亓恐吸c(diǎn)，是否有裂痕、 水跡；第五招：不看裝潢看做工，除材料外，做工是否精細(xì)；第六招：不看窗簾看窗外，窗外是否有影響通風(fēng)、采光的排氣管、 油煙器等；,看

56、樓十三招,第七招：不開冷水開熱水，看看設(shè)備是否完好，水管有無(wú)生銹；第八招：不看電梯看樓梯，安全梯是否安全，有無(wú)雜物堵塞；第九招：不看電器看插座，足夠的插座，才能使家電運(yùn)作；第十招：不看家具看空屋，家具是表象，空屋才是真面目；第十一招：不問屋主問警衛(wèi)，屋主總是滿口好話，只有警衛(wèi)了解房屋、環(huán)境、鄰居的情況；第十二招：不看地上看天上，注意天花是否有漏水、滲水；第十三招：不看客廳看廚衛(wèi)、水、電、煤等設(shè)施都在廚衛(wèi)里，容易找出問題。,購(gòu)

57、房洽談前應(yīng)注意的問題,41、客戶購(gòu)房洽談前，會(huì)注意哪些問題？ 購(gòu)房者在洽談購(gòu)房意向前，首先驗(yàn)看工商執(zhí)照，確認(rèn)對(duì)方是否是該項(xiàng)目的發(fā)展商，或受發(fā)展商全權(quán)委托的中介、代理商。由于前幾年房地產(chǎn)參、聯(lián)建行為很多，一個(gè)項(xiàng)目多家投資，如不確認(rèn)是項(xiàng)目發(fā)展商，今后在產(chǎn)權(quán)問題上較容易出現(xiàn)糾紛；,購(gòu)房洽談前應(yīng)注意的問題,其次，驗(yàn)看商品房預(yù)售許可證，因?yàn)樯唐贩款A(yù)售許可證是政府有關(guān)部門根據(jù)國(guó)家規(guī)定核準(zhǔn)頒發(fā)的，是發(fā)展商交付全部土地出讓金，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證

58、》和《建設(shè)工程施工許可證》后工程建設(shè)總投資已超過25%或施工進(jìn)度超過地面±0后，才被批準(zhǔn)預(yù)售的。我們還要驗(yàn)看有關(guān)土地權(quán)證，由于上海市1995年前立項(xiàng)的內(nèi)銷商品房均為劃撥土地，只能領(lǐng)取黃色權(quán)證，根據(jù)規(guī)定須補(bǔ)交地價(jià)后，才能轉(zhuǎn)為綠色權(quán)證。,客戶如何進(jìn)行購(gòu)房洽談,42、客戶如何進(jìn)行購(gòu)房洽談？ 購(gòu)房洽談?dòng)腥缱闱虮荣惖呐R門一腳，洽談是否順利決定了這場(chǎng)購(gòu)房比賽誰(shuí)將勝利。由于每個(gè)人的個(gè)性不同，語(yǔ)言表達(dá)、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的差異，所以洽談的方式也不盡相

59、同。這里只羅列幾種購(gòu)房洽談中常用的方法：多聽、多看、多提問：到售樓現(xiàn)場(chǎng)后要多聽售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進(jìn)行洽談；多看模型、樣板房、介紹說明書，充分了解產(chǎn)品；洽談時(shí)要多提問（可以事先準(zhǔn)備提問內(nèi)容），售樓人員回答不準(zhǔn)確或比較含糊時(shí)，要緊追不舍，不要輕易放過。,客戶如何進(jìn)行購(gòu)房洽談,“沉默是金”：有經(jīng)驗(yàn)的售樓人員一般喜歡充分了解購(gòu)房者的需求，知己知彼加以引導(dǎo)，這樣購(gòu)房者往往比較被動(dòng)。所以購(gòu)房者在洽談時(shí)要盡量“沉默是金“，讓售樓

60、人員多講話、多介紹，而不將自己的底牌過早亮出，始終站在比較有利的位置。敢于說“不”：優(yōu)秀的銷售員往往會(huì)提出選擇性的問題來(lái)讓購(gòu)房者回答，而往往任何一種回答都不是很有利于你。購(gòu)房者要學(xué)會(huì)說“不”?！安?！我需要足夠的時(shí)間考慮”，“不！我還需要回家和家人商量”，“不！購(gòu)房是我畢生的大事，我還需從長(zhǎng)計(jì)議”。,客戶如何進(jìn)行購(gòu)房洽談,分頭出擊，火力偵察：遇到比較滿意的房屋，除了你自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但須分別前往洽談。你和家人在不同

61、時(shí)間分別和不同的銷售員洽談，往往可以得到不同的信息，不同的優(yōu)惠，就可以最理想的價(jià)格成交。不要因小失大：如果你的洽談過分的順利時(shí)，你要冷靜地想想，為什么？如銷售員很爽氣地答應(yīng)了你的折扣要求，你要想一下是否他還有更低的底價(jià)沒有透露？還是這套房有其他問題，銷售員急于脫手。,客戶如何進(jìn)行購(gòu)房洽談,不要輕信“漲價(jià)”：經(jīng)常會(huì)碰到購(gòu)房者說：“我的房子是漲價(jià)前買到的”。目前流行的銷售技巧中“漲價(jià)”成了促使客戶盡快成交的手段。第一我們要看一下是否真“漲

62、”，其次看一下“漲”多少，有些發(fā)展商明著漲價(jià)，其實(shí)暗中放折扣。不要沖動(dòng)“搶購(gòu)”：購(gòu)房是人生大事，誰(shuí)也不會(huì)感情用事地去搶購(gòu)。當(dāng)購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)“搶購(gòu)”現(xiàn)象時(shí)，購(gòu)房者尤其要冷靜，要以我為中心，不要輕信“搶購(gòu)”，多坐一會(huì)兒，看個(gè)究竟。不怕欠“人情”：有時(shí)我們會(huì)因?yàn)殇N售人員不倦的熱情服務(wù)覺得欠了“人情”，而在談判中不斷讓步。其實(shí)“顧客永遠(yuǎn)是上帝”，要確立心理上的優(yōu)勢(shì)，不怕欠“人情”。,新建住宅交付使用必須達(dá)到的要求,43、新建住宅交付使用必須達(dá)

63、到哪些要求？住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來(lái)水管網(wǎng)；使用地下水的，須經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。住宅用電根據(jù)電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電和其他不符合要求的用電。住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件限制，一時(shí)無(wú)法納入的，要具有市主管部門審批同意的實(shí)施計(jì)劃，并經(jīng)環(huán)保、水利部門同意后，可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時(shí)性排放措施。,新建住宅交付使用必須達(dá)到的要求,住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的

64、道路相聯(lián)。居住區(qū)及居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站點(diǎn)，開通公交線路。暫未建成的居住小區(qū)與公交、地鐵站點(diǎn)距離超過2公里的，建設(shè)單位應(yīng)有自行配備的短途交通車輛通達(dá)公交、地鐵站點(diǎn)。住宅所在區(qū)域必須按照規(guī)劃要求配建教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施；由于住宅項(xiàng)目建設(shè)周期影響暫未配建的，附近區(qū)域必須有可供過渡使用的公共建筑設(shè)施。,新建住宅交付使用必須達(dá)到的要求,住宅周邊做到場(chǎng)地清潔，道路平整，與施工工地有明顯

65、有效的隔離設(shè)施。經(jīng)審核合格的新建住宅，由審核機(jī)關(guān)按幢頒發(fā)《住宅交付使用許可證》?！蹲≌桓妒褂迷S可證》由上海市住宅發(fā)展局統(tǒng)一印制。,無(wú)《住宅交付使用許可證》的住宅將受什么限制,44、無(wú)《住宅交付使用許可證》的住宅將受什么限制？非經(jīng)營(yíng)性新建住宅無(wú)《住宅交付使用許可證》的，不得分配。經(jīng)營(yíng)性新建住宅無(wú)《住宅交付使用許可證》的，房地產(chǎn)管理部門不予辦理商品房注冊(cè)登記手續(xù)。新建住宅無(wú)《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。,擅

66、自交付使用新建住宅需承擔(dān)的責(zé)任,45、擅自交付使用新建住宅，將承擔(dān)什么責(zé)任？ 擅自交付使用新建住宅的建設(shè)單位，由市住宅發(fā)展局或區(qū)、縣住宅建設(shè)管理部門按照下列規(guī)定給予處罰： 新建住宅符合交付使用要求，但未按規(guī)定向住宅建設(shè)管理部門辦理審核申請(qǐng)手續(xù)的，責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。,擅自交付使用新建住宅需承擔(dān)的責(zé)任,新建住宅未按規(guī)定配建公共建筑設(shè)施的，責(zé)令限期補(bǔ)建，逾期未補(bǔ)建的，征用相應(yīng)建筑面積的住宅作為未配建公共建筑設(shè)施的補(bǔ)償，并由有關(guān)

67、部門落實(shí)安排相應(yīng)的公共建筑設(shè)施；無(wú)法限期補(bǔ)建的，按照相應(yīng)的公共建筑設(shè)施面積處以住宅建設(shè)配套費(fèi)5%~10%的罰款,擅自交付使用新建住宅需承擔(dān)的責(zé)任,擅自交付使用新建住宅，情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的住宅建設(shè)單位，由房地產(chǎn)管理部門降低或撤銷其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)；對(duì)其住宅建設(shè)單位，由其上級(jí)主管部門對(duì)直接責(zé)任人員給予行政處分。,擅自交付使用新建住宅需承擔(dān)的責(zé)任,住宅建設(shè)單位擅自交付新建住宅除受相應(yīng)的行政處罰外，如造成入住居民基本生活困

68、難的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。任何單位和居民發(fā)現(xiàn)交付使用的新建住宅不符合交付使用要求的，有權(quán)向住宅建設(shè)管理部門進(jìn)行檢舉，也可以按照國(guó)家法律的有關(guān)規(guī)定提起民事訴訟。,住宅小區(qū)公建設(shè)施配套要求,46、住宅小區(qū)公建設(shè)施配套有什么要求？ 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施。必須按規(guī)劃要求配建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。建成住宅1.5萬(wàn)平方米，必須配有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一處。教育設(shè)施。必須按規(guī)劃要求配建托兒所、幼兒園、小學(xué)和中學(xué)等教育設(shè)施。建成住宅15萬(wàn)平方米，必須配有托兒所、幼兒園各