萬達定制式商業(yè)地產模式分析及啟示

1、萬達定制式商業(yè)地產模式分析及啟示萬達定制式商業(yè)地產模式分析及啟示一、序言一、序言二、商業(yè)地產的概念及其在中國的發(fā)展二、商業(yè)地產的概念及其在中國的發(fā)展（一）商業(yè)地產的概念（二）商業(yè)地產在中國的發(fā)展三、萬達商業(yè)地產模式研究及啟示三、萬達商業(yè)地產模式研究及啟示（一）萬達商業(yè)地產的發(fā)展歷程（二）萬達定制式地產模式介紹（三）萬達定制式地產模式推廣（四）萬達集團的優(yōu)勢分析（五）萬達定制式模式的問題分析（六）萬達給我們的啟示四、如何成功運營商業(yè)地產四

2、、如何成功運營商業(yè)地產五、結束語五、結束語萬達定制式商業(yè)地產模式分析及啟示萬達定制式商業(yè)地產模式分析及啟示一、序言一、序言商業(yè)地產作為房地產業(yè)的一枝奇葩，以商業(yè)和地產結合的新型模式受到高度的關注。提起商業(yè)地產，我們第一個要研究和學習的對象就是萬達，而且非常有必要研究萬達的定制式商業(yè)地產模式。二、商業(yè)地產的概念及在中國的發(fā)展二、商業(yè)地產的概念及在中國的發(fā)展（一）商業(yè)地產的概念（一）商業(yè)地產的概念商業(yè)地產的概念理論上對其沒有統(tǒng)一的定義，國外

3、通常有狹義和廣義之說。前者在英文里叫做“retailrealestate”意指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑等生活服務類經營方式的不動產，包括商場、店鋪、MALL、商業(yè)步行街以及社區(qū)商業(yè)等等；后者則除此之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務運行屬性的不動產，英文里稱之為“commercialrealestate”或“commercialproperty”。由此我們可以看出“商業(yè)”和“地產”在國外是兩個名詞。商業(yè)地產是很中國化的

4、說法，它實際上是以租金收入作為投資目的的投資行為，而不是房地產開發(fā)。然而真正讓商業(yè)地產處處揚名的，是一個至今說起來仍叱咤風云的新概念：ShoppingMall，中文譯名叫“摩爾”或“銷品茂”。但是ShoppingMall并不等同于商業(yè)地產的概念。把握商業(yè)地產的精髓。一是沒有室內步行街，整個項目沒有靈魂；店和店之間的聯系也沒有，人流動線設計不合理。二是純商業(yè)定位，除了商業(yè)之外沒有文化、娛樂、體育、酒店等別的業(yè)態(tài)。三是零售類比例偏大，占總經

5、營面積80％以上。第三代：城市綜合體（第三代：城市綜合體（HOPSCAHOPSCA）對于萬達商業(yè)地產第三代的概念，一般是叫“城市綜合體”或者“商業(yè)綜合體”。王健林認為HOPSCA（Hotel、Office、Parking、Shoppingmall、Convention、Apartment）這個英文名能不能準確概括萬達的理念，還需要再研究一下，應該再起一個能更好地表達城市綜合體的英文名字。（二）萬達定制式地產模式介紹（二）萬達定制式地產模

6、式介紹萬達集團目前已擁有35個大型城市綜合體項目，其中開業(yè)18個，持有的租賃物業(yè)面積（包括開業(yè)和在建）約420萬平方米。作為國內最早進行大規(guī)模商業(yè)地產開發(fā)的企業(yè)，萬達商業(yè)地產品牌及其“訂單”開發(fā)模式在業(yè)界具有舉足輕重的影響，成為許多后續(xù)跟進的商業(yè)地產開發(fā)商研究、學習和模仿的樣板。下面我們就簡單的說一下萬達的定制式地產。萬達目前和17家跨國企業(yè)，其中有10家世界500強企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協議，雙方約定了權利義務。戰(zhàn)略合作協議大概有四個方

7、面。第一，共同選址，對每一個店址大家提出意見，書面確認。第二，技術對接，一個店誰要多少平方米，高度，出入口、交通體系等等，每個戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員與萬達的規(guī)劃設計部進行技術對接，之后再正式簽署確認書。第三，平均租金。萬達把購物中心作為長期發(fā)展的產業(yè)，假如一個購物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16個合同談判，恐怕得用半年時間才能搞定。為了快速擴張，快速發(fā)展，萬達與所有加入合作的伙伴，都約定一個前提條件，就是接受萬達的平均租金這個

8、概念。全國的城市除北京上海以外分三等租金。這樣做的好處是，每個店的租金具體多少不用再談判，速度快。第四，先租后建。簽了租約之后，萬達再投資。這四點加在一起，叫做“訂單地產”。（三）萬達定制式地產模式推廣（三）萬達定制式地產模式推廣萬達集團總結出的這種獨特的開發(fā)模式——“訂單式”開發(fā)，毅然已成為得到業(yè)界人士高度評價的商業(yè)地產開發(fā)的成功范本，跟風者也甚眾。但是這一廣受好評的開發(fā)模式是否就能推而廣之呢？現在下結論還言時過早。事實上這種模式在推