案例筆記

1、1我的案例筆記（我的案例筆記（03年）年）二００三年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試筆記《房地產(chǎn)估價案例與分析》目錄第一部分房地產(chǎn)估價原則………………………………………………1第二部分估價程序………………………………………………………2第三部分房地產(chǎn)估價技術(shù)路線…………………………………………3第四部分估價方法………………………………………………………3一、市場比較法………………………………………………………3二、收益法…………………………

2、…………………………………5三、成本法……………………………………………………………7四、假設(shè)開發(fā)法………………………………………………………9五、基準地價修正法…………………………………………………11第五部分不同估價目的下的估價………………………………………11一、土地使用權(quán)出讓價格評估………………………………………11二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估……………………………………………12三、房地產(chǎn)租賃價格評估…………………………………………

3、…12四、房地產(chǎn)抵押價值評估……………………………………………13五、房地產(chǎn)保險估價…………………………………………………14六、房地產(chǎn)課稅估價…………………………………………………14七、征地和房屋拆遷補償估價………………………………………15八、房地產(chǎn)的分割、合并估價………………………………………15九、房地產(chǎn)糾紛估價…………………………………………………16十、房地產(chǎn)拍賣底價評估……………………………………………17十一、企業(yè)各種

4、經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價……………………17十二、損害賠償估價…………………………………………………18第六部分各種類型的房地產(chǎn)估價………………………………………18一、居住房地產(chǎn)估價…………………………………………………18二、商業(yè)（含餐飲）房地產(chǎn)估價……………………………………18三、商務(wù)辦公（寫字樓）房地產(chǎn)估價………………………………18四、旅館（含娛樂）房地產(chǎn)估價……………………………………19五、工業(yè)房地產(chǎn)估價…………………

5、………………………………19六、特殊用途房地產(chǎn)估價……………………………………………19第七部分估價報告格式…………………………………………………19估價報告常見錯誤……………………………………………………21第八部分估價報告案例…………………………………………………23第九部分投資分析………………………………………………………23第十部分網(wǎng)上下載………………………………………………………24案例分析解題思路1、問答：考估價的基本事項，

6、估價目的、對象、時點（市場變化對估價結(jié)果的影響），價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計算折舊時應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟壽命）3（1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價，再用成本法求V建，二者相減得V地。（2）可以驗證建筑物相對于土地是否過大？思路：用成本法求V建，再用剩余法V建二者相比4、估價時點原則《原理》P975、公平原則四、估價目的（核心）1、不同估價目的要受不同法律法規(guī)制約。①市場準入；②條件限定

7、（最高出讓年限、拍賣、招標條件、二次抵押等）；③對價格進行的明確規(guī)定（拆遷價、基準地價）2、不同目的影響價格內(nèi)涵（底價、最高價、現(xiàn)房價、交換價）3、不同目的影響估價對象（保險不含地、改制不含基礎(chǔ)設(shè)施費用）4、目的決定價格形成。是因決定價格內(nèi)涵而決定的；5、目的決定時點和價格形成對應(yīng)的市場條件；6、目的決定估價的假設(shè)前提、影響方法的選擇。7、目的影響技術(shù)路線。五、房地產(chǎn)價值形成及分配規(guī)律1、法律法規(guī)政策（市場準入、限定條件、價格規(guī)定、規(guī)劃

8、限制）；2、產(chǎn)權(quán)原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）3、客觀性原則（費用、成本、收益都要客觀）4、帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格；5、特殊交易（稅費轉(zhuǎn)嫁、相鄰地塊）7、百年老店（如同仁堂）整體轉(zhuǎn)讓，如用剩余法和收益法計算，其結(jié)果中包含著商譽價值，要扣除掉?？鄢康禺a(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻；8、房地的匹配問題。六、資料的搜集。資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性）1、一般資料：（1

9、）項目的有關(guān)資料：①估價目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）；③項目有關(guān)文件。（2）估價時點房地產(chǎn)市場狀況的資料：①一般性的；②地區(qū)性的；③本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）（3）估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……（4）估價對象區(qū)域條件資料：①交通。②環(huán)境。③繁華程度。（5）相關(guān)法律、法規(guī)、政策。2、不同估價方法應(yīng)收集的主要資料（四章Ｐ191）（1）市場比較法：①交易實例及實例房地產(chǎn)狀況。

10、②不同交易情況價格差異的資料。③房地產(chǎn)價格指數(shù)及匯率方面的資料。④房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。（2）成本法：①土地取得成本方面的資料。②土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③管理費用方面的資料。④利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。⑤建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。⑥建筑物的折舊方面的資料。（3）收益法：①估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。②估價對象房地產(chǎn)和似房地產(chǎn)的經(jīng)營費用資料。③折舊、剩余收益年限等資料。④資本化

11、率方面的資料。（4）假設(shè)開發(fā)法：①同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。②同類房地產(chǎn)市場售價。③同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費用。④同類項目開發(fā)利潤或收益資料。⑤折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。七估價報告（一）閱讀報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結(jié)果（二）錯誤類型1、不全面。①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價依據(jù)、基準地價、估價人