房地產(chǎn)估價師考試估價案例與分析考試筆記

1、一、問答題1.估價工作程序（步驟）的確定估價工作程序（步驟）的確定1)選擇用什么方法2)使用所選方法的主要步驟3)確定最終估價額a)市場法估價的基本步驟：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎；④交易情況修正；⑤交易日期修正；⑥房地產(chǎn)狀況修正（區(qū)位、權益、實物）⑦求取比準價格b)收益法估價估價的基本步驟：①搜集有關收入和費用的資料；②估算潛在毛收入；③估算有效毛收入；④估算運營費用；⑤估算凈收益；⑥選用適當報酬率；⑦選用適宜

2、的計算公式求出收益價格。c)成本法估價的基本步驟：①土地取得費用；②土地開發(fā)費用和建筑物建設費用；③管理費用；④投資利息；⑤銷售稅費；⑥開發(fā)利潤d)假設開發(fā)法估價的基本步驟：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式；③估計開發(fā)建設期；④預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；⑤估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費；⑥進行具體計算。2.幾種特殊交易估價對象的價格內(nèi)涵幾種特殊交易估價對象的價格

3、內(nèi)涵1)劃撥房地產(chǎn)：完全產(chǎn)權價格與需要補交土地出讓金之差2)保險損失評估：價值的損失（損失前價值－損失后的價值）或修復所需的費用3)按揭房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓之日無債務情況下正常市場價格減每月還款折現(xiàn)到轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值之和4)投保價值評估：建筑物的現(xiàn)值5)地役權的價格評估：供役前的總價值－供役后的總價值6)部分房地產(chǎn)的價值：完全房地產(chǎn)價格－所缺部分房地產(chǎn)價格3.確定估價技術路線確定估價技術路線1)確定估價的基本事項（對象、目的、時點）；《規(guī)范》

4、4.0.2條2)確定價格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；3)選擇適宜的方法4)求取結果的途徑5)估價方法應用要點或者需要特殊處理的地方例子：a)分別估算商業(yè)裙樓和住宅開發(fā)完成以后的（完全產(chǎn)權）價值，可分別選用收益法和市場法來估算。b)根據(jù)測算的開發(fā)完成后的價值扣除有關的續(xù)建費用、管理費、利息、稅金等c)確定該物業(yè)假設開發(fā)法的（完全產(chǎn)權下）測算價格d)選用恰當?shù)姆椒ㄔu估出該在建工程所占土地的價格和建筑物的價格，評估出估價對象的（完全產(chǎn)權）積算價格

5、。e)將上述兩種方法的測算結果綜合成一個測算結果（從測算結果中扣除應補繳的土地出讓金），并結合估價人員的經(jīng)驗確定估價對象最終的估價值。f)在運用假設開發(fā)法和成本法估算在建工程價值時要充分考慮到已停工5年所產(chǎn)生的物質(zhì)折舊要具體化展開來說明二、二、問答舉例問答舉例⒈某公司有一商場，該公司擁有該商場的劃撥土地使用權和房屋所有權，并且此商場處于一棟18層高建筑中的第1—4層，1997年進行了一次重新裝修，但由于經(jīng)營管理不善，商場自1997年一直

6、處于虧損狀態(tài)因此欲出售該商場現(xiàn)假設某集團公司欲購買該商場，并委托你評估其客觀合理價格，請寫出你評估的技術路線。答案：1、用收益法和市場比較法評估出商場的完全產(chǎn)權售價2、用地價分攤方法測算出商場應分攤的地價，然后根據(jù)當?shù)卣P于劃拔土地使用權轉(zhuǎn)為出讓土地使用權補交出讓金的規(guī)定乘上一定的比例，得出商場需要補交的土地使用權出讓金。3、測算商場裝修因轉(zhuǎn)讓所造成的價值損失4、由完全產(chǎn)權的售價，減去需要補交的土地使用權出讓金，再減去原裝修因轉(zhuǎn)讓所造

7、成的價值損失，得出商場的轉(zhuǎn)讓測算價5、根據(jù)測算出的轉(zhuǎn)讓價，結合評估人員的經(jīng)驗，確定最終的轉(zhuǎn)讓評估價。⒉張某在1998年7月以按揭方式購買了一套住宅，現(xiàn)在（2003年7月）因資金緊張要出售該套住宅，同時李某打算購買該套住宅，但雙方均不知道如何確定該套住宅的售價，為此委托評估機構進行評估，請你作為一名房地產(chǎn)估價師寫出評估該套住宅轉(zhuǎn)讓價格的技術路線。答案：1、用市場比較法或成本法評估出該套住宅的完全產(chǎn)權在轉(zhuǎn)讓之日的售價2、根據(jù)按揭合同中的約定

8、，確定李某在轉(zhuǎn)讓之日的購買該套住宅轉(zhuǎn)讓后需要繼續(xù)向銀行支付的本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值。3、由完全產(chǎn)權的售價減去需要繼續(xù)向銀行支付的本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值，得出該套住宅的轉(zhuǎn)讓測算價4、根據(jù)測算出的轉(zhuǎn)讓價，結合評估人員的經(jīng)驗，確定最終的轉(zhuǎn)讓評估價。⒊甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權清晰，權屬證書齊全，用

9、途合法，無違章搭建。請問：1、針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環(huán)節(jié)？2、裝修補償應如何確定？3、對已存在的租賃關系，估價時應如何處理？【答】1、在估價程序上應特殊注意：⑴被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應做好無利害關系第三人見證工作(2分)并在報告中作出相應說明⑵估價機構應將初步估價結果向被拆遷人公示7日(1分)并進行現(xiàn)場說明(1分)⑶公示期滿后，估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人。(1分)并由委

10、托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。(1分)2、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；(1分)協(xié)商不成的，可以通過委托評估機構確定(1分)3、拆遷估價不考慮的房屋租賃因素的影響。(或：按完全產(chǎn)權評估)(1分)⒋法院委托估價機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于?/p>