丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案

1、丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案【裁判摘要】房屋行政主管部門對(duì)未經(jīng)審批而改建、重建的房屋，可因現(xiàn)實(shí)狀況與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致，將其認(rèn)定為附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋并限制交易。如何認(rèn)定這類房屋買賣合同的效力，實(shí)踐中存在分歧。善意買受人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)相一致，此信賴?yán)鎽?yīng)予保護(hù)；根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應(yīng)影響合同效力。因此

2、，這類合同如不具備《合同法》第52條的無效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。出賣人負(fù)有將房屋恢復(fù)至原登記的權(quán)利狀態(tài)并消除行政限制的義務(wù)。在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀義務(wù)的情況下，出賣人應(yīng)按誠實(shí)信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復(fù)原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。原告（反訴被告）：丁福如（DINGFURU），男，48歲，新加坡國籍，住上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹梅路。被告（反訴原告）：石磊（STONESHI），男，62歲，美國國籍，住上海市

3、長(zhǎng)寧區(qū)水城路。原告（反訴被告，以下簡(jiǎn)稱原告）丁福如因與被告（反訴原告，以下簡(jiǎn)稱被告）石磊發(fā)生房屋買賣合同糾紛，向上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院提起訴訟。被告石磊辯稱：上海市長(zhǎng)寧區(qū)龍溪路189號(hào)801幢房屋系其與前妻王慧敏于2002年11月購買的產(chǎn)權(quán)房，因存在設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)與質(zhì)量問題無法居住，長(zhǎng)期空置。2006年，王慧敏與其妹王慧莉在未征得被告同意、且未辦理審批手續(xù)的情況下，委托工程隊(duì)將上述房屋及地基全部拆除，開挖近600平方米的地下室，最終建成涉訟房屋

4、，現(xiàn)有面積1917平方米。2007年與王慧敏離婚后，涉訟房屋歸被告所有，但被告對(duì)拆除、重建并不知情。涉訟房屋系被告在中國大陸地區(qū)的唯一居住用房，作為美籍臺(tái)灣同胞，在不知道違法建筑不能出售的情況下與原告丁福如簽訂買賣合同，現(xiàn)長(zhǎng)寧區(qū)土地管理局于2008年10月18日對(duì)涉訟房屋作出行政查封，不予辦理過戶等手續(xù)。原告明知涉訟房屋系違法建筑，仍誘使被告進(jìn)入房地產(chǎn)買賣程序。因原建筑已滅失，目前存在的是違法建筑，原、被告簽訂的買賣合同屬無效合同，故不