房屋承租人優(yōu)先購買權制度的分析與完善——以石某訴桂花公司房屋買賣合同糾紛案為例.pdf

1、中圖分類號：密級：UDC：本校編號：10652政法干警招錄培養(yǎng)體制改革試點班政法干警招錄培養(yǎng)體制改革試點班政法干警招錄培養(yǎng)體制改革試點班政法干警招錄培養(yǎng)體制改革試點班法律碩士專業(yè)學位論文法律碩士專業(yè)學位論文法律碩士專業(yè)學位論文法律碩士專業(yè)學位論文論文題目：房屋承租人優(yōu)先購買權制度的分析與完善——以石某訴桂花公司房屋買賣合同糾紛案為例研究生姓名：楊楊楊楊凱凱凱凱鵬鵬鵬鵬學號：tf201003010027tf201003010027tf20

2、1003010027tf201003010027校內指導教師姓名：吳吳吳吳春春春春燕燕燕燕職稱：教授教授教授教授校外指導教師姓名：職務職稱：申請學位等級：碩碩碩碩士士士士專業(yè)：法律碩士法律碩士法律碩士法律碩士研究方向：民商法民商法民商法民商法論文提交日期：2012201220122012年年年年3333月月月月10101010日日日日論文答辯日期：1內容摘要本文據(jù)以研究的案例的基本案情為：石某與桂花公司簽訂房屋租賃合同，在租賃期內，桂花

3、公司將房屋賣給了第三人劉某并辦理了房屋產權過戶手續(xù)，石某認為桂花公司沒有履行提前通知義務，侵犯其優(yōu)先購買權，遂向法院起訴出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。桂花公司辯稱其已盡通知義務，石某因交易條件與第三人不同等而不能行使其優(yōu)先購買權，且石某的起訴已過權利保護期限。一審法院認為合同有效，駁回石某訴訟請求。本案的二審法院維持原判后，檢察院提出抗訴，認為出租人與第三人簽訂的合同因違反法律規(guī)定而無效。最后再審法院維持二審判決。本案爭議的焦點

4、是出租人與第三人所簽訂的房屋買賣合同是否有效的問題，但處理本案的關鍵在于把握承租人的優(yōu)先購買權是否被侵害的問題。由于我國現(xiàn)行法律法規(guī)對房屋承租人優(yōu)先購買權問題規(guī)定的較為粗略，致使在司法實務中對該權利的性質、通知義務、同等條件以及行使期限等問題存在多種觀點的爭議。筆者試著通過對本案所涉及的相關主要法律問題進行分析和探討，在肯定當前立法的基礎上，通過借鑒相關學者的學說對本案審理中所發(fā)現(xiàn)的問題提出自己的觀點和建議。本文除引言和結語外，共分為五

5、個部分。第一部分：據(jù)以研究的案例。該部分主要包括案由、案情簡介及審理與抗訴情況。第二部分：案件爭議的焦點。該部分主要介紹了該案在實際審判中當事人的爭議焦點，并由之而引出本文探討的相關法律問題。第三部分：爭議與分歧意見。該部分主要就與案件焦點相關的四個法律問題逐一進行分析，即一是如何認定承租人優(yōu)先購買權的性質；二是如何認定出租人是否履行了提前通知的義務；三是如何理解承租人行使優(yōu)先購買權的“同等條件”問題；四是如何定性與理解承租人行使優(yōu)先購