2013年7月超專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)定位報告(思源出品)

1、天津?yàn)炒蟊P定位整合報告,2.0版,2,天津?yàn)炒蟊P商業(yè)主題,南北大街商業(yè)改造建議,目錄CONTENS,A2地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議,B3地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議,E地塊會所定位與經(jīng)營發(fā)展專項(xiàng)分析,2024年4月,思源顧問,3,,,,,天津?yàn)郴A(chǔ)概述,天津?yàn)?，依海河而建，緊鄰中環(huán)線，以RBD（濱水休閑商務(wù)區(qū)）為城市功能定位。項(xiàng)目北起新圍堤道、南至大沽南路、西鄰南北大街、東靠海河沿線；占地面積約30公頃，總建筑規(guī)模110萬平米，由A、B、C、D、E

2、五大區(qū)域組成。,2024年4月,思源顧問,4,,由2萬平米中環(huán)廣場寫字樓、6萬平米嘉茂購物中心以及3萬平米獨(dú)體商業(yè)組成，形成包含都市休閑、濱水商務(wù)為主題的區(qū)域商業(yè)及商務(wù)中心。,由20余萬㎡高端住宅及5萬㎡商業(yè)組成。形成高端居住為主導(dǎo)功能的品質(zhì)居住區(qū),占地4萬平米的天津?yàn)彻珗@由游艇俱樂部、濱水商業(yè)以及大面積綠化景觀組成。為周邊高端居住人群及商務(wù)人士提供休閑娛樂的理想去處。,建筑面積約30萬平米，由公寓、外向型商業(yè)組成，將建成面向成功人士的

3、高端國際化公寓。,建筑面積約40萬平米的集五星級酒店、高端寫字樓、特色休閑商業(yè)于一體的建筑綜合體，形成多種業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，聚攏大量消費(fèi)人流，成為區(qū)域標(biāo)志性建筑，,天津?yàn)掣鞯貕K功能定位：,天津?yàn)郴A(chǔ)概述,2024年4月,思源顧問,5,,都市生活體驗(yàn)基地,,打造河西新時尚生活基地 —— 文化+景觀+時尚+休閑,,將新一代Urban life-style center商業(yè)模式的引入為城市營運(yùn)綜合體商業(yè)的樹立提供范例 天津?yàn)成虡I(yè)部分的開發(fā)以A

4、區(qū)為起點(diǎn)，一定程度上嘉茂購物中心的商業(yè)主題——家庭生活購物影響著整盤商業(yè)發(fā)展的方向 生活體驗(yàn)基地的入市，為河西新興人群提供生活購物所需及不同品位生活的享受。 基礎(chǔ)生活配套→奢華休閑娛樂 普通家庭消費(fèi)→定向客群服務(wù) 集貿(mào)市場/沿街底商→購物中心/主題商業(yè)街區(qū),,2024年4月,思源顧問,6,LIVING CROSS—— 泛都市生活

5、體驗(yàn)基地,Sporty,Shining,Outstanding,Relax,Creative,天津?yàn)炒蟊P商業(yè)概念寓意—,7,目錄CONTENS,天津?yàn)炒蟊P商業(yè)主題,南北大街商業(yè)改造建議,A2地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議,B3地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議,E地塊會所定位與經(jīng)營發(fā)展專項(xiàng)分析,2024年4月,第 8 頁,思源顧問,,南北大街的現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)南北大街相對于天津?yàn)炒蟊P開發(fā)的重要意義現(xiàn)有天津主題商業(yè)街的發(fā)展南北大街商業(yè)街商業(yè)主題的提出社區(qū)

6、商業(yè)街案例借鑒南北大街商業(yè)街改造手段,新型社區(qū)商業(yè)的“特色打造”,2024年4月,思源顧問,9,南北大街商業(yè)現(xiàn)狀：,南北大街周邊乃上世紀(jì)90年代初形成，現(xiàn)有道路交通及周邊設(shè)施落后。無序開發(fā)的首層店鋪出租經(jīng)營及出售，一定程度上造成商業(yè)街形象臟、亂、差，品質(zhì)較低。商業(yè)延續(xù)性較低： 商業(yè)業(yè)態(tài)的互動、合力較低 交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域商業(yè)連貫性未體現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)處中、低檔次，市場類、專業(yè)店類居大型商業(yè)設(shè)施主體。,2024年

7、4月,思源顧問,10,南北大街商業(yè)現(xiàn)狀：,沿街店鋪尚無統(tǒng)一規(guī)劃、商業(yè)延續(xù)性較差且品質(zhì)較低，滿足社區(qū)居民基礎(chǔ)生活配套及低檔次生活需求。,2024年4月,思源顧問,11,南北大街商業(yè)現(xiàn)狀：,天津?yàn)车貕K內(nèi)商業(yè)聚集街/路：大沽南路、南北大街、解放南路、小圍堤道、古海道,,南北大街商業(yè)基礎(chǔ)指標(biāo)—— 商鋪特征：現(xiàn)有商業(yè)以沿街底商為主，中小規(guī)模店鋪占主體（單層/50-60平方米左右）商業(yè)主體：社區(qū)生活配套商業(yè)布局：

8、 北側(cè)部分及西側(cè)部分以滿足周邊社區(qū)零售類為主，南側(cè)部分則逐步增加餐飲及娛樂設(shè)施。,2024年4月,思源顧問,12,商業(yè)街的交通條件：現(xiàn)狀無公共交通系統(tǒng)，阻礙東西方向客流帶動性。新圍堤道-古海道沿線為雙向2車道，古海道-大沽南路沿線為單向車道。,天津?yàn)衬媳毖娱L線約1200米，考慮到小圍堤道-國泰橋以及古海道的因素，以及區(qū)域商業(yè)發(fā)展條件，地理?xiàng)l件造成區(qū)域商業(yè)分散性較高。,南北大街商業(yè)交通條件：,2024年4月,思源顧問,13,考慮到商

9、業(yè)街邊際效應(yīng)問題，1000米以上的商業(yè)街客流帶動存在一定困難 商業(yè)延續(xù)性現(xiàn)狀特征上——A區(qū)為大規(guī)模體量的購物中心-B-C區(qū)為規(guī)模性沿街商業(yè)為主-D區(qū)以休閑+酒店商務(wù)區(qū)域?yàn)橹鳎荒媳贝蠼殖星皢⒑筮^渡作用。,南北大街改造對于天津?yàn)炒蟊P商業(yè)的開發(fā)意義：,天津?yàn)车貕K南北大街乃重要縱向商業(yè)街 1200米商業(yè)街連接北側(cè)新興嘉茂區(qū)域商圈及南側(cè)原有餐飲娛樂密集區(qū)域,2024年4月,思源顧問,14,河西區(qū)域尤其是南北大街周邊上世紀(jì)90年代逐步

10、形成多樓盤、社區(qū)聚集區(qū)域；（消費(fèi)基礎(chǔ)大） 隨著天津?yàn)炒蟊P的入市以及原有海景公寓社區(qū)，新興中高端消費(fèi)群體的消費(fèi)品質(zhì)逐步提升，原有中低檔次基礎(chǔ)消費(fèi)供給型的原始社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀無法滿足。 天津?yàn)炒蟊P商業(yè)發(fā)展方向?yàn)榉憾际猩铙w驗(yàn)基地，生活品質(zhì)的提升需要商業(yè)配套的跟進(jìn)。,南北大街對于天津?yàn)成虡I(yè)開發(fā)的意義：,2024年4月,思源顧問,15,Urban life-style center——倡導(dǎo)都市新生活發(fā)展方向，集合不同年齡群體、多元職業(yè)及生活群體

11、之商業(yè)需求的規(guī)模性商業(yè)街區(qū)載體。,天津?yàn)炒蟊P商業(yè)地塊整合所需：,南北大街對于天津?yàn)成虡I(yè)開發(fā)的意義：,2024年4月,思源顧問,16,天津?yàn)炒蟊P商業(yè)的地塊整合：,南北大街銜接天津?yàn)炒蟊P各地塊之商業(yè)的延續(xù)，代表原有社區(qū)基礎(chǔ)生活需求商業(yè)向都市新型商業(yè)街區(qū)的邁進(jìn)。,2024年4月,思源顧問,17,南北大街乃區(qū)域商業(yè)內(nèi)街之一——以中小商家為主體，生活消費(fèi)供給的主體特征。（整體開發(fā)規(guī)模受限/滿足周邊社區(qū)消費(fèi)）,南北大街對于區(qū)域板塊商業(yè)開發(fā)的意義：,

12、天津?yàn)车貕K西側(cè)為：河西核心區(qū)域商圈-南樓商圈及以基礎(chǔ)家庭消費(fèi)特征為主體的大型零售集中區(qū)域解放路（登發(fā)-國美-建材市場）海河?xùn)|岸沿線-海河沿線規(guī)劃為商務(wù)休閑為主題區(qū)域，現(xiàn)主要集中于住宅社區(qū)群體，商業(yè)消費(fèi)集中區(qū)域尚未形成。（外流城市核心商業(yè)及河?xùn)|區(qū)區(qū)域商業(yè)）天津?yàn)车貕K沿解放路及臺兒莊路可延伸到城市核心商圈小白樓及濱江道區(qū)域。,2024年4月,思源顧問,18,南北大街亟待新商業(yè)雛形的產(chǎn)生 新消費(fèi)的供給需

13、要社區(qū)商業(yè)的配套提升。,,河西新商圈的完善 嘉茂購物中心商業(yè)的再開發(fā)及延續(xù)中高端客群日益提升的品質(zhì)消費(fèi)需求老商業(yè)街的新色彩注入,2024年4月,思源顧問,19,南北大街商業(yè)發(fā)展要求及機(jī)會點(diǎn),現(xiàn)狀商業(yè)的發(fā)展要求： 以滿足周邊社區(qū)消費(fèi)為基礎(chǔ)，隨著新盤業(yè)主的入住，對提升業(yè)態(tài)的豐富性、增強(qiáng)品位消費(fèi)供給、提高商業(yè)檔次、改善商業(yè)形象逐步成為新的要求。內(nèi)街商業(yè)的發(fā)展要求： 2000年后社區(qū)商業(yè)日益成為大盤商業(yè)開發(fā)

14、配套所需及多數(shù)商業(yè)投資者的熱點(diǎn)。天津?yàn)炒蟊P商業(yè)的發(fā)展要求： 2008年作為天津?yàn)成虡I(yè)的起點(diǎn)A區(qū)嘉茂廣場成功入市，一定程度上奠定了天津?yàn)成虡I(yè)應(yīng)以突出河西原有商業(yè)發(fā)展基點(diǎn)為方向；但南北大街的現(xiàn)狀商業(yè)一定程度上存在著現(xiàn)有地塊區(qū)域的限制（新舊住宅的布局、商業(yè)發(fā)展的參差不齊、商業(yè)定位較低），對河西商業(yè)新核心的打造產(chǎn)生影響。,2024年4月,思源顧問,20,南北大街商業(yè)發(fā)展要求及機(jī)會點(diǎn),天津新商業(yè)街的打造： 目前，天津

15、市主要商業(yè)街有以下特點(diǎn)：區(qū)域商圈的構(gòu)成/單一主題特色商業(yè)街（老字號商業(yè)街/餐飲商業(yè)街/酒吧風(fēng)情街） 商業(yè)機(jī)會點(diǎn)——結(jié)合地塊商業(yè)需求及區(qū)域現(xiàn)壯特征，打造區(qū)域商圈的組成。（嘉茂帶動的河西新商圈的延續(xù)）設(shè)立特色主題商業(yè)從而帶動客流輻射的擴(kuò)大、商業(yè)特征的形成。（新型社區(qū)商業(yè)街的主題發(fā)展方向）,2024年4月,思源顧問,21,概況：,案例推薦——北京市朝陽團(tuán)結(jié)湖路商業(yè)街,團(tuán)結(jié)湖地區(qū)沿城市核心三環(huán)沿線，地處CBD外延區(qū)域。

16、 團(tuán)結(jié)湖的商業(yè)配套以基礎(chǔ)生活服務(wù)類為主向，經(jīng)過多年磨合，商業(yè)設(shè)施在京城屬于比較完善的社區(qū)之一。,團(tuán)結(jié)湖路商業(yè)街全長約1200米，北起農(nóng)展館南路、南至朝陽北路。,2024年4月,思源顧問,22,案例借鑒基礎(chǔ)：,商業(yè)立地及歷史發(fā)展的相同：,團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街及南北大街均為上世紀(jì)90年代初步形成，具有較長的商業(yè)發(fā)展歷史。團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街已逐步形成為日益繁榮及難以撼動的社區(qū)消費(fèi)聚集基地；南北大街則未隨著周邊消費(fèi)群體及河西商業(yè)的發(fā)展

17、而出現(xiàn)商業(yè)成長趨勢。,2024年4月,思源顧問,23,案例借鑒基礎(chǔ)：,均為具有一定歷史發(fā)展的社區(qū)密集區(qū)域：,商業(yè)街硬件基礎(chǔ)：,2024年4月,思源顧問,24,案例推薦——朝陽團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街,團(tuán)結(jié)湖商業(yè)沿線商業(yè)特征——,店鋪布局特征：以姚家園路為中心，北側(cè)為零售聚集區(qū)域（京客隆超市+底商街鋪）南側(cè)為餐飲及休閑服務(wù)聚集區(qū)（大中型餐飲休閑店鋪+底商街鋪聚集區(qū)域）交通及配套設(shè)施特征：團(tuán)結(jié)湖路為區(qū)域居民主要出行必經(jīng)之路雙向2車道沿線，公共交

18、通系統(tǒng)有3條（115、718、31）團(tuán)結(jié)湖公園乃區(qū)域居民尤其是中老年消費(fèi)群體的健身及休閑場所。,店鋪結(jié)構(gòu)特征：與南北大街現(xiàn)狀相同，團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街主要以中小規(guī)模的底商及單體商業(yè)組成。,2024年4月,思源顧問,25,案例推薦——朝陽團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街,團(tuán)結(jié)湖商業(yè)沿線商業(yè)特征——,以中小社區(qū)配套商業(yè)店鋪為主，注重餐飲及休閑業(yè)態(tài)商業(yè)的引入以促進(jìn)客流的聚集。中型超市業(yè)態(tài)以滿足周邊居民基礎(chǔ)生活消費(fèi)，此外在非核心商業(yè)聚集區(qū)域，對酒店及其他配套服務(wù)設(shè)

19、施的引進(jìn)以提升商業(yè)街的延續(xù)性。目前，整體商業(yè)規(guī)模約10萬平方米隨著商業(yè)街的日益成熟，現(xiàn)街鋪?zhàn)饨鹪谥苓厖^(qū)域尚處高端價格（約6-8元/天/平米）區(qū)間。,2024年4月,思源顧問,26,案例借鑒：,以社區(qū)生活配套商業(yè)為主體，同時在零售業(yè)態(tài)以滿足剛性需求消費(fèi)的同時，增加餐飲及休閑業(yè)態(tài)以促進(jìn)客流的加強(qiáng)。商業(yè)街店鋪布局：街鋪-零售核心商業(yè)區(qū)-街鋪-餐飲核心商業(yè)區(qū),此外在非核心商業(yè)聚集區(qū)域，對酒店及其他配套服務(wù)設(shè)施的引進(jìn)以提升商業(yè)街的延續(xù)性。

20、,考慮到區(qū)域消費(fèi)的限制，經(jīng)濟(jì)型酒店的引進(jìn)配套性設(shè)施的設(shè)立，使之日益形成為區(qū)域休閑游玩場所之一。,2024年4月,思源顧問,27,案例借鑒：,商業(yè)氛圍的打造：統(tǒng)一的底商商業(yè)店面規(guī)劃商業(yè)街整體建筑色彩的一致休閑配套設(shè)施的增加,2024年4月,思源顧問,28,南北大街——新型都市社區(qū)商業(yè)街區(qū),泛都市生活消費(fèi)基地的重要組成部分 區(qū)別于現(xiàn)有天津市商業(yè)街的特征，樹立社區(qū)商業(yè)新型街區(qū)的典范,2024年4月,思源顧問,29,Ⅰ消費(fèi)需求/商業(yè)品

21、質(zhì)的更新,南北大街商業(yè)改造形象示意,說明——新南北大街提升現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施品質(zhì)，逐步有低端基礎(chǔ)生活配套商業(yè)向中端/中高端品質(zhì)生活消費(fèi)設(shè)施過渡。,2024年4月,思源顧問,30,,,,,,單一功能設(shè)施,購物消費(fèi)型設(shè)施,時間消費(fèi)型設(shè)施,多功能復(fù)合式設(shè)施,單一特色商業(yè)街：食品街/古文化街,城市核心商業(yè)街-和平路,都市家庭生活商業(yè)街區(qū),新南北大街,Ⅱ 商業(yè)發(fā)展示意,南北大街商業(yè)改造形象示意,說明——商業(yè)街發(fā)展方向的突出：新南北大街區(qū)別于現(xiàn)有天

22、津市商業(yè)街的特征（單一特色商業(yè)街），處于區(qū)域性綜合商業(yè)街定位規(guī)模發(fā)展：主題商業(yè)街-區(qū)域性綜合商業(yè)街-城市核心商業(yè)街功能組合：主題商業(yè)街-綜合商業(yè)街,2024年4月,思源顧問,31,南北大街商業(yè)新形象示意,商業(yè)布局——購物中心-時尚服飾/飾品商業(yè)街-社區(qū)服務(wù)中心街區(qū)-餐飲休閑風(fēng)情重點(diǎn)：住宅樓盤及店鋪商業(yè)的延續(xù)（建筑風(fēng)格整體劃一/街鋪結(jié)構(gòu)趨同連續(xù)）商業(yè)業(yè)態(tài)的互動/統(tǒng)一,2024年4月,思源顧問,32,南北大街商業(yè)新形象示意,商業(yè)

23、組合——社區(qū)服務(wù)配套為主體，在傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的基礎(chǔ)上增加文化價值及休閑價值。,重點(diǎn)：提升客流帶動:以零售為主體的基礎(chǔ)上，加大餐飲、休閑比重；增設(shè)休閑露臺、水吧咖啡的設(shè)置特色挖掘：文化教育、旅游資源、歷史展示的有效運(yùn)用商業(yè)街交通節(jié)點(diǎn)的開發(fā)：商業(yè)街2頭設(shè)置新南北大街標(biāo)識,2024年4月,思源顧問,33,南北大街商業(yè)新形象示意,商業(yè)檔次——以中檔次商業(yè)為主，注重品牌性及都市時尚、休閑品位之特征。,重點(diǎn)：隨著嘉茂的開業(yè)，帶動整條商業(yè)街

24、的品牌化、形象化。無品牌個體小商家→品牌連鎖店家無統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài)→特色社區(qū)綜合商業(yè)街無考慮商業(yè)店面→商業(yè)街主題色彩、主題風(fēng)格、主題VI,,2024年4月,思源顧問,34,南北大街商業(yè)改造的手段,商業(yè)店鋪結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)落位的合理化——結(jié)合現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)，打造新型社區(qū)商業(yè)街區(qū)的商業(yè)特征：購物中心-時尚服飾/飾品商業(yè)街-社區(qū)服務(wù)中心街區(qū)-餐飲休閑風(fēng)情街。,交通條件的改善——南北大街現(xiàn)狀道路狹窄，且無公共交通系統(tǒng)支持?！p向2車道并增設(shè)交

25、通系統(tǒng)。,建筑布局的有序貫通及商業(yè)延續(xù)——合理規(guī)劃商業(yè)街2側(cè)底商及單體商業(yè)的結(jié)構(gòu)布局及延續(xù)排布，以將現(xiàn)有商業(yè)斷落區(qū)域增強(qiáng)商業(yè)街的特征。,2024年4月,思源顧問,35,南北大街商業(yè)改造的手段,現(xiàn)有周邊設(shè)施的有效利用，歷史文化色彩的挖掘——不同于現(xiàn)有市場硬性打造商業(yè)街及規(guī)劃特色商業(yè)街，南北大街現(xiàn)有周邊設(shè)施的挖掘。天津小劇場、掛甲寺、三級跳坑的文化教育設(shè)施應(yīng)在傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)街中起到“特色”+“點(diǎn)晶”的作用，以區(qū)別于其他商業(yè)街，增加區(qū)域居住

26、區(qū)域文化品位之特征。,商業(yè)街氛圍的渲染——現(xiàn)有商業(yè)街主要呈現(xiàn)住宅底商聚集區(qū)域特征，新南北大街的打造應(yīng)起到“貫連商業(yè)設(shè)施+提升逛街興趣”之特征社區(qū)商業(yè)中心+時尚商業(yè)店鋪+配套服務(wù)中心+文化展現(xiàn)休閑基地+餐飲風(fēng)情步行街在商業(yè)街基礎(chǔ)硬件的基礎(chǔ)上應(yīng)逐步提升軟件條件以提升整體商業(yè)街的形象。,2024年4月,思源顧問,36,硬件升級：1-現(xiàn)有商業(yè)街住宅底商及沿街店鋪的物業(yè)布局的統(tǒng)一沿街商業(yè)的延續(xù)店鋪規(guī)模及物業(yè)結(jié)構(gòu)的有機(jī)規(guī)

27、劃,新圍堤道-小圍堤道：結(jié)合嘉茂購物中心打造商業(yè)街的新前端-現(xiàn)代時尚風(fēng)情街。小圍堤倒-古海道：社區(qū)商業(yè)內(nèi)街，打造都市生活服務(wù)中心區(qū)域。古海道-大沽南路：結(jié)合現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)特征，加強(qiáng)休閑及餐飲業(yè)態(tài)商家的入駐，打造樂活休閑餐飲街。,,,,,現(xiàn)代時尚風(fēng)情街,,都市生活街區(qū),,樂活休閑街區(qū),2024年4月,思源顧問,37,硬件升級：2-商業(yè)定位及商業(yè)組合的統(tǒng)一,現(xiàn)代時尚風(fēng)情街——對現(xiàn)有各樓盤底商進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，結(jié)合嘉茂購物中心的時尚購物

28、中心概念，打造主力店+商業(yè)街的新時尚街區(qū)風(fēng)情。,都市生活街區(qū)——以B地塊商業(yè)的入市為契機(jī)，內(nèi)街商業(yè)結(jié)合北側(cè)零售專賣街-南側(cè)原有餐飲集中區(qū)，將滿足周邊社區(qū)基礎(chǔ)生活配套類商業(yè)的聚集于此。,樂活休閑街區(qū)——C區(qū)商業(yè)以現(xiàn)有商業(yè)特征為出發(fā)點(diǎn)，打造北有區(qū)域零售商業(yè)中心，南有餐飲-休閑聚集區(qū)域的概念。,2024年4月,思源顧問,38,硬件升級：3-現(xiàn)有交通節(jié)點(diǎn)的利用及文化價值的挖掘,,,南北大街在商業(yè)的基礎(chǔ)上結(jié)合現(xiàn)有文化、展出等設(shè)施，提升整體商

29、業(yè)街價值及品位，為客流的帶動提供促進(jìn)作用。,考慮現(xiàn)有南北大街地塊條件，結(jié)合商業(yè)內(nèi)街交通節(jié)點(diǎn)將商業(yè)街的規(guī)劃做統(tǒng)一考慮。,提升措施——文化教育基地培訓(xùn)、旅游市場挖掘。,2024年4月,思源顧問,39,軟件升級——1-商業(yè)建筑外立面的統(tǒng)一商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)：聯(lián)體商業(yè)/單體商業(yè)商業(yè)物業(yè)外立面色彩風(fēng)格的協(xié)調(diào),南北大街商業(yè)改造的手段,2024年4月,思源顧問,40,2-商業(yè)VI/CI的引入商業(yè)店招的風(fēng)格一致商業(yè)街路旗及導(dǎo)視系統(tǒng)的引入,南

30、北大街商業(yè)改造的手段,2024年4月,思源顧問,41,3-商業(yè)氛圍的營造商業(yè)廣場/休憩港灣設(shè)施的設(shè)置夜間照明的注重露天咖啡/水吧等商業(yè)的添置,南北大街商業(yè)改造的手段,2024年4月,思源顧問,42,4-文化休閑氛圍的營造建筑小品的引入商業(yè)街色彩的節(jié)日渲染服務(wù)設(shè)施的美化天津?yàn)臣伴_發(fā)商品牌的樹立,南北大街商業(yè)改造的手段,43,目錄CONTENS,天津?yàn)炒蟊P商業(yè)主題,南北大街商業(yè)改造建議,A2地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議,B3地塊商

31、業(yè)初步規(guī)劃建議,E地塊會所定位與經(jīng)營發(fā)展專項(xiàng)分析,2024年4月,思源顧問,44,,A2商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)A2商業(yè)初步規(guī)劃有夾層商業(yè)——沿街切分商務(wù)配套商業(yè)方向無夾層商業(yè)——圍合式商業(yè)街綜合體打造基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)測算,A2商務(wù)辦公+配套商業(yè)綜合體,2024年4月,思源顧問,45,A區(qū)---由2萬平米中環(huán)廣場寫字樓、6萬平米購物中心以及3.1萬平米獨(dú)體商業(yè)組成。 目前中環(huán)廣場寫字樓已全面進(jìn)駐，凱德置地旗下的嘉茂購物中心已于08年12

32、月開業(yè)。,A區(qū)在天津?yàn)持械奈恢?2024年4月,思源顧問,46,A2相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),2024年4月,思源顧問,47,A2相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),從控制指標(biāo)上看，A2在商業(yè)規(guī)劃上具有如下特征：項(xiàng)目四面臨街為沿街店鋪的切分帶來一定利處。從銷售角度上講，項(xiàng)目南北向進(jìn)深較寬，為未來商業(yè)銷售帶來一定困難。（容易產(chǎn)生商業(yè)內(nèi)街）項(xiàng)目層高較高，尤其是1層（在取消夾層的情況下）7.2米的層高易造成商鋪銷售壓力的加大（高于6米商鋪以2倍面積計(jì)量）。,2024年4

33、月,思源顧問,48,商業(yè)發(fā)展方向——與嘉茂的錯位經(jīng)營,A2建筑東西向長72.13米,南北向長134.08米，總高度19.65米，與A1樓間距為14.82米；,A區(qū)乃天津?yàn)炒蟊P商業(yè)入市的起點(diǎn) 立地條件要求，A區(qū)商業(yè)應(yīng)互補(bǔ)共榮，以合力來打造河西新商業(yè)中心的入市。,2024年4月,思源顧問,49,嘉茂購物中心商業(yè)主題為時尚生活購物中心以零售業(yè)態(tài)為主體兼營餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)。主力店易買得及流行服飾為主題的商業(yè)街打造中檔次生活類購物中心

34、中環(huán)廣場的入市，逐步為區(qū)域商務(wù)客流的形成奠定市場基礎(chǔ)。,商業(yè)發(fā)展方向——與嘉茂的錯位經(jīng)營,2024年4月,思源顧問,50,A2商業(yè)定位——辦公+商務(wù)配套商業(yè),2024年4月,思源顧問,51,研究本項(xiàng)目商業(yè)適宜發(fā)展的機(jī)會—— A2確定的開發(fā)方向：銷售回款 結(jié)合項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)，爭取商業(yè)銷售的達(dá)成：沿街商業(yè)價值的挖掘商鋪劃分考慮現(xiàn)有市場消化程度LOFT辦公及聯(lián)體商業(yè)的引進(jìn) 商務(wù)辦公及商業(yè)部分的互動及聯(lián)動A2注重借嘉茂及中環(huán)廣場的

35、商業(yè)氛圍借助及錯位商業(yè)業(yè)態(tài)主要由商務(wù)辦公配套及餐飲、休閑為主,項(xiàng)目操作考慮,2024年4月,思源顧問,52,方案一：不改變夾層商業(yè)的規(guī)劃模式,商業(yè)特征：商務(wù)配套商業(yè)+沿街店鋪切分商業(yè)規(guī)劃考慮——沿地塊四邊進(jìn)行店鋪切分以促進(jìn)銷售保持夾層的存在，以區(qū)別西側(cè)店鋪結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生底層店鋪銷售整體商業(yè)以商務(wù)配套為特征：與嘉茂錯位，加強(qiáng)餐飲、休閑業(yè)態(tài)增加商務(wù)品牌展示、商務(wù)服務(wù)配套等設(shè)施。,2024年4月,思源顧問,53,郵局、旅行社,口腔、

36、診所,銀行,主題餐飲、婚紗攝影、休閑俱樂部、咖啡,主題商業(yè)展示,零售專賣店,商務(wù)正餐、主題餐飲,零售專賣店,休閑餐飲,銀行,零售,服務(wù),餐飲,休閑,方案一：不改變夾層商業(yè)的規(guī)劃模式：,商務(wù)辦公大堂,首層,2024年4月,思源顧問,54,SPA、健身、美容美發(fā),咖啡、茶藝,休閑,,方案一：不改變夾層商業(yè)的規(guī)劃模式：,夾層,2024年4月,思源顧問,55,方案一：不改變夾層商業(yè)的規(guī)劃模式：,商務(wù)辦公樓層,2-4層,2024年4月,思源

37、顧問,56,方案一：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總及初步測算,2024年4月,思源顧問,57,方案二：去除夾層商業(yè)的規(guī)劃模式,商業(yè)特征：中小店鋪切分+商業(yè)內(nèi)街商業(yè)規(guī)劃考慮——考慮到首層樓層層高較高，商業(yè)店鋪切分主要以單層100-200平方米的1托2店鋪劃分此方案商業(yè)內(nèi)街的設(shè)置依靠嘉茂購物中心的客流的帶動及區(qū)域商圈的成熟。,2024年4月,思源顧問,58,主題商業(yè)展示,零售專賣店,零售專賣店,零售專賣店,零售專賣店,零售專賣店,郵局、旅行社,銀行,休

38、閑餐飲,咖啡、茶藝,零售,服務(wù),餐飲,休閑,首層,方案二：去除夾層商業(yè)的規(guī)劃模式：,2024年4月,思源顧問,59,2-4層,商務(wù)辦公樓層,方案二：去除夾層商業(yè)的規(guī)劃模式：,2024年4月,思源顧問,60,方案二：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總及初步測算,2024年4月,思源顧問,61,收益比較及投入比較：前期物業(yè)改造費(fèi)用方案二高于方案一；后期銷售收益方案二高于方案一。項(xiàng)目入市基礎(chǔ)比較：方案一-主要采取與嘉茂購物中心的商業(yè)錯位經(jīng)營方針，通過沿街店鋪

39、切分（休閑餐飲+商務(wù)服務(wù)）的商業(yè)構(gòu)成與后者的時尚生活購物中心商業(yè)相錯位。憑借區(qū)域新興商務(wù)氛圍進(jìn)行商業(yè)的銷售及打造。方案二-主要采取借勢嘉茂購物中心，打造A2商業(yè)內(nèi)街的方式（內(nèi)部聯(lián)體商業(yè)+外部聯(lián)體商業(yè)）進(jìn)行商鋪的銷售。此方案商業(yè)的入市就嘉茂商業(yè)的依靠力度較大。店鋪規(guī)劃及銷售壓力比較：方案一以沿街店鋪劃分為主，考慮到內(nèi)部商業(yè)的消化問題沿街店鋪規(guī)模較大。方案二-基本單位店鋪規(guī)模較方案一有著一定的銷售優(yōu)勢，但商業(yè)內(nèi)街的出現(xiàn)就后期商業(yè)經(jīng)營

40、及項(xiàng)目入市銷售產(chǎn)生較大風(fēng)險。,方案比較：,,A2建議：方案一沿街店鋪切分+辦公商務(wù)配套,62,目錄CONTENS,天津?yàn)炒蟊P商業(yè)主題,南北大街商業(yè)改造建議,A2地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議,B3地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議,E地塊會所定位與經(jīng)營發(fā)展專項(xiàng)分析,2024年4月,思源顧問,63,,B3商業(yè)適合引進(jìn)業(yè)態(tài)研究 菜市場問題 × 經(jīng)濟(jì)酒店問題√ 老年會館問題√ 健身會所問題√B3設(shè)計(jì)建議,B3商

41、業(yè)規(guī)劃補(bǔ)充,2024年4月,思源顧問,64,,,B區(qū),,B3商業(yè),天津?yàn)矪3商業(yè)地塊概況,B3地塊位于天津河西區(qū)“天津?yàn)场表?xiàng)目的中部，緊鄰南北大街與古海道。 地塊內(nèi)為約9000平米占地面積規(guī)劃為商業(yè)用地。 地上為商業(yè)及服務(wù)業(yè)設(shè)施，地下為停車場。 地上規(guī)劃商業(yè)建筑面積約為18000平米。,2024年4月,思源顧問,65,B區(qū)商業(yè)要求——B區(qū)位于天津?yàn)抽_發(fā)序列承前啟后的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，承襲A區(qū)商務(wù)商業(yè)的成功形象，完善大盤居住業(yè)態(tài)，為C、D區(qū)

42、的開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； B區(qū)商業(yè)商業(yè)發(fā)展——鑒于國泰橋的設(shè)置及周邊交通的限制，B區(qū)商業(yè)就A區(qū)商業(yè)的借勢存在一定阻礙;處于南北大街中端區(qū)域內(nèi)街商業(yè)特征明顯。,B3地塊商業(yè)特征,2024年4月,思源顧問,66,研究本項(xiàng)目商業(yè)適宜發(fā)展的機(jī)會—— 商業(yè)控標(biāo)旨在做足：約18000平方米 配套商業(yè)的整體定位：商業(yè)內(nèi)街/南北大街的整體商業(yè)開發(fā) 帶動住宅品質(zhì)的提升：通過商業(yè)的設(shè)置，提升住宅銷售價格。 天津?yàn)炒蟊P商業(yè)的樹立：大盤商業(yè)開發(fā)的組成部

43、分，整體項(xiàng)目商業(yè)形象的樹立。在立足于項(xiàng)目自身的同時，力求以商業(yè)特色爭取外來客流，打造外延商圈,項(xiàng)目操作考慮,2024年4月,思源顧問,67,按上述控規(guī)指標(biāo)可見，B3商業(yè)面積約占社區(qū)總面積的13%；（合理的占比區(qū)間在5%左右）商業(yè)比例較大，以社區(qū)內(nèi)人口較難支撐； 同時根據(jù)占地面積和地上可售面積比例，進(jìn)行產(chǎn)品排布，需要將部分建筑做到三層以上；占地較大問題，對于商鋪銷售的操作造成困難（進(jìn)深較大，內(nèi)街商業(yè)難銷售）,天津?yàn)矪3控規(guī)指標(biāo),20

44、24年4月,思源顧問,68,商業(yè)發(fā)展方向建議：產(chǎn)品組成,定位思考：借勢 優(yōu)勢區(qū)域立地和交通條件 規(guī)避 商業(yè)輻射面及客流吸引上的壓力 和 商業(yè)硬件條件上的市場不利因素 ，探索 過大商業(yè)體量 及較高層商業(yè)的發(fā)展空間。 商業(yè)發(fā)展方向：通過項(xiàng)目商業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)向來進(jìn)行商業(yè)開發(fā)——增加商業(yè)辦公/商住辦公的比重。 項(xiàng)目商業(yè)首層區(qū)域主要以原有商業(yè)性質(zhì)進(jìn)行操作 2-3層部分建議以吸引商住客群及中小型辦公企業(yè)、尤其是傳媒推廣、商業(yè)營

45、銷、文化創(chuàng)意、獵頭服務(wù)等新興行業(yè)公司。,2024年4月,思源顧問,69,69,菜市場業(yè)態(tài)的權(quán)衡：,天津?yàn)匙≌瑓^(qū)域主要集中在南北大街與古海道交口東側(cè)，周邊分布有新城菜市場、易買得大型超市、華潤南樓北菜市場等。,商業(yè)發(fā)展方向建議：商業(yè)部分的組成分析,2024年4月,思源顧問,70,70,菜市場業(yè)態(tài)的權(quán)衡：,經(jīng)市場調(diào)查得出以下結(jié)論：超市的生鮮采購以逐步被市民接受現(xiàn)區(qū)域消費(fèi)者主要采購蔬菜、生鮮類商品的途徑為菜市場及超市生鮮區(qū)考慮到超市生鮮

46、區(qū)在價格優(yōu)勢及購物環(huán)境、售后服務(wù)上有著一定的優(yōu)勢，現(xiàn)前者的市場占有率正逐步提升。（金水灣市場的倒閉）B地塊周邊500米范圍已有新城菜市場以及易買得超市，故此業(yè)態(tài)的設(shè)置在可爭取調(diào)規(guī)的基礎(chǔ)上可考慮放棄。,,易買得,華潤萬家,新城菜市場,2024年4月,思源顧問,71,71,未來天津酒店以商務(wù)聚集區(qū)域?yàn)橹行?，體量規(guī)模以中型酒店為主。 一方面：在天津整體經(jīng)濟(jì)及商務(wù)發(fā)展加快的基礎(chǔ)上，酒店市場潛力巨大。另一方面，由于以商務(wù)客源居多，同時天津未

47、承辦成規(guī)模的會展，對大型酒店的需求不大，適當(dāng)?shù)目刂凭频暌?guī)模，有利于酒店經(jīng)營把控，同時控制經(jīng)營成本。,商業(yè)發(fā)展方向建議：商業(yè)部分的組成分析,經(jīng)濟(jì)酒店的權(quán)衡：,2024年4月,思源顧問,72,72,經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展：,2024年4月,思源顧問,73,73,分布發(fā)展特征： 火車站周邊商業(yè)及商務(wù)聚集區(qū)城市交通干線區(qū)域,權(quán)衡結(jié)論： 隨著天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來商務(wù)市場逐步提升 現(xiàn)有商務(wù)區(qū)酒店密集逐步向交通聚集區(qū)域及社區(qū)聚集區(qū)域發(fā)展

48、 經(jīng)濟(jì)型酒店在天津?yàn)炒蟊P區(qū)域內(nèi)具有一定的市場基礎(chǔ)： 與后期星級酒店的互動及錯位 現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富,經(jīng)濟(jì)酒店的權(quán)衡：,2024年4月,思源顧問,74,目前，國內(nèi)市場主要有以上3種產(chǎn)品是針對老年人生活需求所產(chǎn)生其中，老年活動中心基本為社區(qū)配套商業(yè)的組成部分之一，收入效益較低但屬于對整體社區(qū)生活品質(zhì)的重要提升措施。,商業(yè)發(fā)展方向建議：配套商業(yè)的業(yè)態(tài)引進(jìn),老年會館業(yè)態(tài)——,2024

49、年4月,思源顧問,75,現(xiàn)有市場需求及現(xiàn)有設(shè)施概況—— 河西區(qū)現(xiàn)有80多萬人口，其中60歲以上的老年人有16.2萬，占總?cè)丝诘?0%以上。 目前，全區(qū)13個街、190多個社區(qū)組建了老年人協(xié)會，95%的社區(qū)有老年活動室。 河西區(qū)現(xiàn)有主要商業(yè)設(shè)施—— 梅江老年人活動中心（ 1500平方米） 天津市其他商業(yè)設(shè)施—— 天津市老干部、老年活動中心(又名楓林園) ，集學(xué)習(xí)、健身

50、、娛樂、客房、餐飲等功能為一體(占地１２０畝，建筑面積２．３萬平方米)。 天津市河?xùn)|區(qū)政友老年人活動中心,本項(xiàng)目引進(jìn)老年配套商業(yè)的建議,,2024年4月,思源顧問,76,鑒于B3項(xiàng)目立地特征（社區(qū)商業(yè)/商業(yè)內(nèi)街）及提升整盤商業(yè)住宅品質(zhì)需求的開發(fā)方向，B3商業(yè)具有引入老年會館的模式的條件。商業(yè)規(guī)模的確定：,本項(xiàng)目引進(jìn)老年配套商業(yè)的建議,,2024年4月,思源顧問,77,商業(yè)規(guī)模的確定： 考慮到現(xiàn)有市場老年活動中心的概

51、況及本項(xiàng)目的商業(yè)指標(biāo)控制要求，建議規(guī)模性老年會館體量控制在2000以上。 通過規(guī)模的擴(kuò)大，對現(xiàn)有老年活動中心的模式進(jìn)行提升，增加配套商業(yè)組合以彰顯人性化、品質(zhì)化特征。,本項(xiàng)目引進(jìn)老年配套商業(yè)的建議,,商業(yè)組合的建議： 集老年生活消費(fèi)需求，將現(xiàn)有以棋牌及老年活動為主的老年活動中心進(jìn)行提升，提出老年會館概念，打造關(guān)聯(lián)康健護(hù)理、生活活需求及品質(zhì)追求為一體的綜合配套商業(yè)。,2024年4月,思源顧問,78,,,老年會館商

52、業(yè)組合推薦,2024年4月,思源顧問,79,79,天津健身會所市場概況：主要連鎖品牌：寶力豪、體適堡、都鐸、浩沙、起點(diǎn)健身俱樂部等。綜合健身會所規(guī)模：3000-5000平方米左右。分布特點(diǎn)：區(qū)域商圈、社區(qū)聚集區(qū)域,商業(yè)發(fā)展方向建議：商業(yè)部分的組成分析,健身會所的權(quán)衡：,,2024年4月,思源顧問,80,80,本項(xiàng)目引進(jìn)健身會所建議： B3地塊對健身會所的引進(jìn)具有一定的市場基礎(chǔ)：商業(yè)內(nèi)街且為天津?yàn)成鐓^(qū)配套商業(yè)主體組成部分南

53、北大街2側(cè)內(nèi)社區(qū)密集區(qū)域，生活配套需求市場較高。新型社區(qū)及入市樓盤，健身會所業(yè)態(tài)為配套商業(yè)業(yè)態(tài)之一。B3引進(jìn)健身會所業(yè)態(tài)的規(guī)模建議：考慮到B2商業(yè)及B3乃南北大街中端位置的立地特征，建議控制在3000平方米以下會所業(yè)態(tài)多以低成本租賃及抽體、加盟的方式合作，故在商業(yè)價值收益上建議將會所設(shè)置在地下或地上高層商業(yè)區(qū)域。,商業(yè)發(fā)展方向建議：商業(yè)部分的組成分析,2024年4月,思源顧問,81,延續(xù)現(xiàn)有商業(yè)街區(qū)的商業(yè)特征 / 注重商家

54、經(jīng)營的需求 / 區(qū)域商業(yè)（交通）節(jié)點(diǎn)的重點(diǎn)打造,商業(yè)布局建議,鄰里商業(yè)配套的打造 ——以沿南北大街方向以重點(diǎn)開發(fā)社區(qū)型商業(yè)為主店鋪格局以銷售方向?yàn)橹攸c(diǎn)，建議以1-2層聯(lián)體商鋪的物業(yè)形式進(jìn)行設(shè)置，以創(chuàng)造商業(yè)收益的最大化,2024年4月,思源顧問,82,延續(xù)現(xiàn)有商業(yè)街區(qū)的商業(yè)特征 / 注重商家經(jīng)營的需求 / 區(qū)域商業(yè)（交通）節(jié)點(diǎn)的重點(diǎn)打造,商業(yè)布局建議,商務(wù)+休閑商業(yè)配套的打造 ——以沿古海道及南北大街交叉區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)

55、開發(fā)的商務(wù)休閑商業(yè)中心商業(yè)街店鋪格局以銷售方向?yàn)橹攸c(diǎn)，建議以1-2層聯(lián)體商鋪的物業(yè)形式進(jìn)行設(shè)置，以創(chuàng)造商業(yè)收益的最大化考慮到該地塊進(jìn)深較大，建議以商務(wù)辦公進(jìn)行轉(zhuǎn)化,2024年4月,思源顧問,83,通過引進(jìn)商務(wù)酒店及辦公模式來消化過大商業(yè)規(guī)模商務(wù)比重的加強(qiáng)同時帶動底鋪商業(yè)的銷售。,B3商業(yè)店鋪規(guī)劃——方案一：商務(wù)酒店+獨(dú)棟辦公+沿街商業(yè)模式,,2024年4月,思源顧問,84,項(xiàng)目沿街（南北大街、古海道）部分盡量設(shè)置臨街商鋪。

56、Ⅰ地塊經(jīng)濟(jì)型酒店的引進(jìn)Ⅱ地塊打造LOFT商業(yè)+商務(wù)辦公 沿古海道方向由于進(jìn)深較大，內(nèi)側(cè)非沿街部分建議轉(zhuǎn)化為商務(wù)辦公或引進(jìn)其他主力店（招商）。,酒店,可轉(zhuǎn)化商業(yè)（辦公）,沿街loft商業(yè),B3商業(yè)店鋪規(guī)劃——方案一,2024年4月,思源顧問,85,B3商業(yè)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及初步收益計(jì)算——方案一,2024年4月,思源顧問,86,通過引進(jìn)老年會所+健身設(shè)施以提升體征樓盤住宅品質(zhì)B3打造天津?yàn)成鐓^(qū)服務(wù)中心，為區(qū)域居民的基礎(chǔ)生活

57、配套提供服務(wù)。延續(xù)現(xiàn)有周邊社區(qū)配套商業(yè)的特征,B3商業(yè)店鋪規(guī)劃——方案二：社區(qū)服務(wù)中心+商務(wù)辦公+商務(wù)配套商業(yè)模式,2024年4月,思源顧問,87,老年會所,可轉(zhuǎn)化商業(yè)（辦公）,沿街loft商業(yè),健身會所,項(xiàng)目沿街（南北大街、古海道）部分盡量設(shè)置臨街商鋪。Ⅰ地塊為老年會所配套Ⅱ地塊打造LOFT商業(yè)+商務(wù)辦公+頂層健身會所 沿古海道方向由于進(jìn)深較大，內(nèi)側(cè)非沿街部分建議轉(zhuǎn)化為商務(wù)辦公或引進(jìn)其他主力店（招商）。,B3

58、商業(yè)店鋪規(guī)劃——方案二,2024年4月,思源顧問,88,B3商業(yè)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及初步收益計(jì)算——方案二,2024年4月,思源顧問,89,此方案主要考慮B3在天津?yàn)炒蟊P中社區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心的性質(zhì)，通過完善服務(wù)設(shè)施以提升整體大盤及區(qū)域生活消費(fèi)品質(zhì)。通過引進(jìn)老年會所+健身設(shè)施以提升體征樓盤住宅品質(zhì)。考慮現(xiàn)有城市發(fā)展及招商壓力，引進(jìn)老年活動中心及健康診所、健身會所業(yè)態(tài)以增強(qiáng)服務(wù)配套項(xiàng)目，體現(xiàn)都市社區(qū)生活消費(fèi)基地特征。,B3商業(yè)店鋪規(guī)劃——

59、方案三：社區(qū)服務(wù)中心+商務(wù)及配套商業(yè)+酒店模式,2024年4月,思源顧問,90,項(xiàng)目沿街（南北大街、古海道）部分盡量設(shè)置臨街商鋪。Ⅰ地塊為老年活動中心及體檢中心+健身會所Ⅱ地塊打造LOFT商業(yè)+商務(wù)辦公+酒店 沿古海道方向由于進(jìn)深較大，內(nèi)側(cè)非沿街部分建議轉(zhuǎn)化為商務(wù)辦公或引進(jìn)其他主力店（招商）。,B3商業(yè)店鋪規(guī)劃——方案三,2024年4月,思源顧問,91,B3商業(yè)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及初步收益計(jì)算——方案三,2024年4月,思

60、源顧問,92,B3商業(yè)收益比較,,從銷售收益角度，建議采取第一種方式臨街店鋪+商務(wù)辦公銷售模式以快速回籠資金。從提升整盤生活品質(zhì)及招商可行性角度上判斷，建議采取第三種方式在現(xiàn)有市場基礎(chǔ)條件上進(jìn)行適度提升及社區(qū)配套業(yè)態(tài)完善。,2024年4月,思源顧問,93,預(yù)招商反饋,招商商家反饋情況——截止到2009年2月，我司就天津?yàn)成虡I(yè)項(xiàng)目B3地塊招商工作實(shí)施如下：招商商家10家 ，其中主要集中于經(jīng)濟(jì)型酒店及會所業(yè)態(tài)。,,2024年4月,思源顧

61、問,94,經(jīng)濟(jì)型酒店招商反饋——截止2009年2月，已接觸錦江之星、7天酒店、如家酒店、格林豪泰、漢庭、速8、雅悅、南苑E家、莫泰168等9家。從現(xiàn)有招商反饋上看，經(jīng)濟(jì)酒店主要采取現(xiàn)成物業(yè)合作模式，在現(xiàn)有市場條件下經(jīng)濟(jì)酒店拓展存在一定困難。,經(jīng)濟(jì)酒店要求,2024年4月,思源顧問,95,健身會所招商反饋——截止2009年2月，已接觸浩沙健身1家，從現(xiàn)有招商反饋上看，健身業(yè)態(tài)商家對B3地塊具有一定入駐意向。,2024年4月,思源顧問

62、,96,附件- 會所合作模式,,【全權(quán)經(jīng)營管理模式】,簽署全權(quán)管理合同，代表投資者全面行使會所管理職能負(fù)責(zé)會所整體運(yùn)營管理,對成員會所進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)管理，使其正常經(jīng)營，在經(jīng)營管理期內(nèi)取得最好服務(wù)管理品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)效益。,Carte Blanche,勢,勢,2024年4月,思源顧問,97,,委托管理模式,【委托管理模式】,Management Contract,,委派管理團(tuán)隊(duì),委派工作團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)成員會所日常的管理和服務(wù)工作。,簽署管理合同來約

63、定雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任委派工作團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)成員會所的日常經(jīng)營管理和服務(wù)工作,管理公司以自己的管理風(fēng)格，服務(wù)規(guī)范，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營方式來向被管理的會所輸出專業(yè)技術(shù)，管理人才和管理模式。,勢,勢,2024年4月,思源顧問,98,,,【顧問管理模式】,Management Consultant,簽署顧問管理合同根據(jù)成員會所具體要求，解決其特定的專業(yè)化問題,顧問咨詢包括有會所投資規(guī)劃、會所硬件設(shè)施、裝修設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、服務(wù)規(guī)范、行銷企劃等方面內(nèi)

64、容。,勢,勢,2024年4月,思源顧問,99,,,【特許經(jīng)營模式】,Franchise,進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)，使特許經(jīng)營會所達(dá)到管理品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)管理公司授權(quán)加盟商品牌使用權(quán),根據(jù)特許經(jīng)營條例定期委派監(jiān)督員對特許經(jīng)營會所進(jìn)行品質(zhì)檢查，確保服務(wù)、產(chǎn)品、品牌品質(zhì)等。,勢,勢,2024年4月,思源顧問,100,經(jīng)濟(jì)型酒店一般傾向于與現(xiàn)有物業(yè)持有方進(jìn)行合作，具體模式以租賃及物業(yè)持有方加盟為主。物業(yè)持有方收益以租金及銷售額提成為主。（一） 收購由酒店投資

65、購買現(xiàn)有物業(yè)，并投資將其改造成經(jīng)濟(jì)型酒店。物業(yè)及合作對象要求：（1）出讓方必須擁有產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)；（2）房屋或土地可用于商業(yè)服務(wù)業(yè)的用途。（二） 租賃由酒店租賃現(xiàn)有物業(yè)，并投資將其改造成經(jīng)濟(jì)型酒店。要求：（1）出租人應(yīng)擁有房屋或土地的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰；（2）租賃價格根據(jù)市場價格進(jìn)行測算，租賃期一般為20年；（3）房屋可用于商業(yè)服務(wù)業(yè)或可改變?yōu)樵撚猛尽?附件- 經(jīng)濟(jì)型酒店合作模式,2024年4月,思源顧問,101

66、,（三） 加盟由業(yè)主自己投資按照經(jīng)濟(jì)型酒店的要求將其擁有的物業(yè)改造后加盟品牌連鎖。加盟要求：（1）加盟者有適合長期經(jīng)營物業(yè)的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)；（2）承認(rèn)加盟章程、按期繳納費(fèi)用；（3）同意按照酒店統(tǒng)一的硬件標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修改造；（4）服從酒店公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，保持統(tǒng)一的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。,附件- 經(jīng)濟(jì)型酒店合作模式,102,目錄CONTENS,天津?yàn)炒蟊P商業(yè)主題,南北大街商業(yè)改造建議,A2地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議,B3地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議,E地塊

67、會所定位與經(jīng)營發(fā)展專項(xiàng)分析,2024年4月,思源顧問,103,,E,,,C,D,天津?yàn)晨傮w量：110萬平方米，商業(yè)約17萬平方米；E區(qū)公園總占地：4萬平方米北側(cè)商業(yè)建筑：約4000平方米、暫規(guī)劃為售樓處南側(cè)商業(yè)建筑：約2000平方米E區(qū)毗鄰C區(qū)—30萬平米國際化濱水公寓；D區(qū)—40萬平米集高端寫字樓、五星級酒店、休閑商業(yè)為一體的綜合體地標(biāo)建筑。,,基本指標(biāo),一、項(xiàng)目概況,,2024年4月,思源顧問,104,北側(cè)商業(yè)建筑處于E區(qū)公

68、園的中心位置，建筑面積約4000平米，緊鄰木棧道與天津?yàn)碂羲ㄖ忾墁F(xiàn)代、通透，充滿時代感，是整個公園的地標(biāo)建筑，車位充足內(nèi)部空間方正昭示性較強(qiáng)，是人流相對集中的位置。,,E區(qū)北側(cè)商業(yè),一、項(xiàng)目概況,2024年4月,思源顧問,105,南側(cè)建筑處于E區(qū)公園的最南端位置，建筑面積約2000平米，緊鄰臨水棧道和游艇碼頭；其位置相對私密，周邊環(huán)境較為寧靜。,,E區(qū)南側(cè)商業(yè),一、項(xiàng)目概況,2024年4月,思源顧問,106,交 通——,