杭州艮山門地鐵上蓋物業(yè)綜合體技術(shù)部分

1、1、、概述概述1、項(xiàng)目概況目概況項(xiàng)目名稱：杭州艮山門地鐵上蓋物業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：杭州市地鐵工程為國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，目前地鐵一期工程正在建設(shè)中，為充分體現(xiàn)“地鐵加物業(yè)”的建設(shè)理念，實(shí)現(xiàn)地鐵站點(diǎn)所在地區(qū)城市功能的聚集、城市空間的拓展、景觀環(huán)境的改善和土地價(jià)值的提高，杭州市地鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司結(jié)合杭州地鐵工程實(shí)施，建設(shè)杭州艮山門地鐵上蓋物業(yè)綜合體。項(xiàng)目介紹：艮山門地鐵站位于下城區(qū)區(qū)級(jí)中心——和平會(huì)展旅游商業(yè)中心區(qū)南側(cè)區(qū)塊，本次綜合體綜合體區(qū)域

2、內(nèi)CC201、CC202、CC205及A地塊，總用地面積約65700平方米。總建筑面積為47萬(wàn)㎡（其中地上：35萬(wàn)㎡，地下12萬(wàn)㎡）。項(xiàng)目特點(diǎn)：地鐵上蓋物業(yè)綜合體是拉動(dòng)投資、提升杭州城市品質(zhì)、節(jié)約用地、緩解交通兩難、確保地鐵建設(shè)資金鏈的殺手锏。在建設(shè)過(guò)程中必須堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高強(qiáng)度投入、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的‘四高’方針?！钡罔F艮山門站是未來(lái)地鐵1號(hào)線、5號(hào)線的交會(huì)換乘點(diǎn)與武林廣場(chǎng)站1站之隔，將建成一個(gè)集商業(yè)、休閑、娛樂(lè)、辦公、酒店、

3、居住、交通換乘于一體的大型城市綜合體。通過(guò)建設(shè)“C”形內(nèi)環(huán)路以綜合體為中心聯(lián)系大部分商場(chǎng)和住宅，成為一個(gè)極富特色的區(qū)域級(jí)中心，充滿都市活力。項(xiàng)目基地：杭州艮山門地鐵上蓋物業(yè)綜合體現(xiàn)狀基地東側(cè)為艮山門鐵路貨運(yùn)站，南側(cè)為打鐵關(guān)新村和紫庭花園居住小區(qū)，北側(cè)為和平會(huì)展中心、野風(fēng)現(xiàn)代城居住小區(qū)，東北側(cè)為焦家村公交始末站，西側(cè)為朝暉居住區(qū)；周邊有東新路、文暉路和紹興路等城市干道，道路狀況良好；區(qū)塊內(nèi)河網(wǎng)縱橫，東新河、打鐵關(guān)河及上塘河等水系融會(huì)貫通，

4、景觀資源優(yōu)越。本地塊集城市中心、交通樞紐等多方資源于一身，無(wú)論從基礎(chǔ)設(shè)施接入條件，還是公共服務(wù)設(shè)施共享?xiàng)l件來(lái)看，均屬于建設(shè)開(kāi)發(fā)用地的上選。技術(shù)指標(biāo)：杭州艮山門地鐵上蓋物業(yè)綜合體方案有關(guān)指標(biāo)如下：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積65700平方米總建筑面積473659平方米地上總建筑面積364249平方米地下總建筑面積109410平方米CC2016.6CC2025.6CC2057.5容積率A4.73CC201141240平方米CC20275040平方

5、米上部建筑面積CC20542750平方米A102399平方米本次招標(biāo)的范圍:“杭州艮山門地鐵上蓋物業(yè)綜合體工程”建筑方案深化、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。氣象水文：本工程地處低緯度，屬東亞季風(fēng)氣候，四季分明、溫和濕潤(rùn)、雨量充沛。受西北高壓和東南暖濕氣流共同作用的影響，春季3～6月為梅雨季，氣候潮濕多雨。夏季7～9月為臺(tái)風(fēng)雨季，氣候火熱，暴雨量大。秋季氣候涼爽宜人。冬季12月至次年2月，受西北氣流控制，氣溫較低，濕度較大，呈陰冷天氣為多。多年平

6、均氣溫16.1℃，歷年最高氣溫40.4℃，歷年最低氣溫15℃，一月份平均氣溫3.8℃，七月份平均氣溫28.6℃，全年平均氣溫低于0℃的3配置，對(duì)大型商業(yè)綜合體及其周邊地區(qū)的環(huán)境整合起到積極的促進(jìn)作用。通過(guò)室外綠化、屋頂廣場(chǎng)、散步道等來(lái)溝通綜合體各個(gè)部分，使人充分體驗(yàn)和享受自然，并將城市空間融合進(jìn)來(lái)。如大阪難波商業(yè)綜合體，層層疊疊的屋頂綠化公園和戶外劇場(chǎng)為擁擠喧囂的城市帶來(lái)一片綠洲。路人可拾階而上，欣賞在鋼筋混凝土林立的城市里所不能看到的

7、大樹(shù)、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺(tái)。此外，半室外的開(kāi)放空間也會(huì)改善建筑空間和城市環(huán)境的關(guān)系。例如東京town高聳的辦公塔樓中間圍合出一個(gè)層次豐富、尺度宜人的戶外廣場(chǎng)，成為城市和建筑的過(guò)渡空間。大型商業(yè)綜合體需要與城市公共交通高度融合。軌道交通不僅僅是人流往來(lái)商業(yè)的交通途徑，更成為商業(yè)擴(kuò)大化的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。在綜合體設(shè)計(jì)中，注重公共交通的人性化設(shè)計(jì)，提供愉悅的心理感受，可以使交通效率和商業(yè)利益達(dá)到雙贏。在城市中心區(qū)開(kāi)發(fā)的新的商業(yè)綜合

8、體應(yīng)有統(tǒng)一的空間布局，充分體現(xiàn)建筑特色，不但具有商業(yè)功能，更承載了社會(huì)，文化的角色，創(chuàng)造城市生活中心。二、方案二、方案評(píng)價(jià)與價(jià)與優(yōu)化建化建議1、總平面布局平面布局按方案文本中，A地塊功能包含公交換乘、商業(yè)、辦公、休閑、娛樂(lè)等，地塊底層包括公交中心站一處。CC201、CC202、CC205地塊功能基本與A地塊相識(shí)，3個(gè)塔樓為辦公，裙房為商業(yè)、休閑、娛樂(lè)等。用地周邊地塊以居住區(qū)為主，北側(cè)為和平會(huì)展旅游商業(yè)中心。我們建議：現(xiàn)在的A區(qū)和C區(qū)功能

9、類似，本區(qū)域附近無(wú)配套酒店，本工程可調(diào)整部分功能為酒店，既消化部分裙房面積做酒店配套并完善綜合體區(qū)域功能。本工程商業(yè)面積較大，建議由專業(yè)商業(yè)策劃公司落實(shí)商業(yè)開(kāi)發(fā)模式。同時(shí)，考慮到地面用地緊張且交通壓力較大，建議設(shè)專用坡度通地下一層做為物流專用裝卸通道及物流分配區(qū)。2、交通體系、交通體系地塊現(xiàn)狀的外部交通系統(tǒng)發(fā)展成熟，與城市的聯(lián)系便捷，條件優(yōu)越；而另一方面，因?yàn)橥獠拷煌ǜ傻澜煌髁烤薮螅貕K間步行聯(lián)系不便，步行系統(tǒng)雖配建齊全但缺少區(qū)域范圍

10、的連續(xù)性。設(shè)計(jì)方案已經(jīng)整合了各類交通，形成了高效、多層次的交通網(wǎng)絡(luò)。我們認(rèn)為在規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮將地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)相結(jié)合將人的流動(dòng)放在第一位來(lái)考慮，以垂直流動(dòng)線來(lái)思考建筑的構(gòu)成，使整體空間充滿了層次變化感，建立良好的區(qū)內(nèi)交通體系。同時(shí)將都市的生活流動(dòng)線由橫向改為豎向，建設(shè)一個(gè)“垂直”的而不是“水平”的都市，以改變?nèi)藗兊木幼∨c生活行為模式。通過(guò)增加大樓的高度來(lái)增加更多的綠地和公共空間，并縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離，減少人們的交通