房地產(chǎn)昆明月報(bào)-2019年7月銳理

1、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2019年7月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告,,昆明銳理,,,,目 錄,,,宏觀環(huán)境,1,,,商品房市場(chǎng),2,,,土地市場(chǎng),3,,,項(xiàng)目聚焦,,,規(guī)劃預(yù)售,45,,,,1,注：數(shù)據(jù)來源為國家統(tǒng)計(jì)局&昆明統(tǒng)計(jì)局&銳理數(shù)據(jù)平臺(tái),,,1.1.1 全國經(jīng)濟(jì)概況,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2019年第1-2季度年全國GDP

2、為45.09萬億，同比增長(zhǎng)6.30%，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)持續(xù)推進(jìn)，發(fā) 展質(zhì)量不斷提高。2019年6月份CPI同比增長(zhǎng)2.7個(gè)百分點(diǎn)，PPI同比持平。2011-2019年1-2季度全國GDP及其增速年度增勢(shì)100000010.00%5000005.00%00.00%2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年1-2季度GDP（億元）

3、GDP增速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,9.00%8.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%,3.50%3.00%2.50%2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%,8月 9月 10月 11月 12月 1月,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月2017年,2月 3月 4月 5月

4、6月 7月2018年,8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月2019年,2017-2019年6月CPI及PPI同比月度走勢(shì),,,CPI（%，同比）,PPI（%，同比）,,2019年1-6月全國固定資產(chǎn)投資累計(jì)29.91萬億元，累計(jì)增長(zhǎng)5.80%；2019年1-6月房地產(chǎn)投資累計(jì)6.16萬億元，房地產(chǎn) 投資累計(jì)增速為10.90%。,,1.1.1 全國經(jīng)濟(jì)概況,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

5、,,,,,,,,,,0.00%,20.00%,40.00%,0,50,100,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年1-6月,2008-2019年1-6月全國固定資產(chǎn)投資及其增速年度走勢(shì),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.00,5.00,10.00,15.00,0.00,5.

6、00,10.00,15.00,1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月1-11月1-12月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月1-11月1-12月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月2017年2018年2019年,全國固定資產(chǎn)投資（萬億元）固定資產(chǎn)投資累計(jì)增長(zhǎng)（%）2017-2019年1-6月全國房地產(chǎn)投資

7、累計(jì)額及增速月度走勢(shì),,,房地產(chǎn)投資累計(jì)值（萬億元）,房地產(chǎn)投資累計(jì)增速（%）,,2019年6月，廣義貨幣(M2)余額189.99萬億元，同比增長(zhǎng)8.50%，增速與上月末持平，比上年同期高0.5個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì) 融資規(guī)模增量2.20萬億元。,,1.1.1 全國經(jīng)濟(jì)概況,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%,8月

8、 9月 10月 11月 12月 1月,8月 9月 10月 11月 12月 1月,5 月 6 月,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月2017年,2月 3月 4月 5月 6月 7月2018年,2月 3月 4月2019年,2017-2019年6月M2供應(yīng)量同比增長(zhǎng)(%)情況月度走勢(shì),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5.004.504.003.503.002.50

9、2.001.501.000.500.00,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月2017年2018年2019年,2017-2019年6月社會(huì)融資規(guī)模增量月度走勢(shì)（萬億元）,,2019年一季度昆明全市地區(qū)生產(chǎn)總值1119.43億元，同比增長(zhǎng)9.20%；1-5月CPI增速2.

10、30%；昆明及早出臺(tái)并抓緊落實(shí) 穩(wěn)增長(zhǎng)20條措施，促使地區(qū)生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值等指標(biāo)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。,,1.1.2 昆明經(jīng)濟(jì)概況,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5.0%0.0%,20000,400010.0%,600015.0%,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年一季度,

11、2008年-2019年一季度昆明市GDP及其增速年度走勢(shì)表,,,GDP（億元）,同比增長(zhǎng),,,,,,,,,,,,,,,8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年2019年1-5月,2008年-2019年1-5月昆明市CPI（%）增速年度走勢(shì)表,,,1.1.2 昆明經(jīng)濟(jì)概況,,,,,,,,,,

12、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,30.0%20.0%10.0%0.0%,3000200010000,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年2011年,2012年,2013年2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年1-5月,2019年1-5月昆明市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1115.21億元，同比增長(zhǎng)9.70%；金融機(jī)構(gòu)人民幣存

13、款余額14639.84億元，同 比增長(zhǎng)5.00%。2006年-2019年1-5月昆明市社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢(shì),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,150001000050000,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年1-5月,社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）同比增長(zhǎng)2011年-2019年1-5月昆明市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額走勢(shì)（億元）,,20

14、19年1-5月昆明市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成1219.74億元，同比上漲2.20%；房地產(chǎn)投資額為638.58億元，約占全昆 明規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資總額的52.35%。,,1.1.2 昆明經(jīng)濟(jì)概況,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,60.0%40.0%20.0%0.0%,500040003000200010000,2006年,2007年,2008年,

15、2009年,2010年,2011年,2012年,2013年2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年1-5月,2006年-2019年1-5月昆明市固定資產(chǎn)投資額及其增速年度走勢(shì),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%,200015001000500

16、0,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年1-5月,固定資產(chǎn)投資額（億元）增長(zhǎng)率（%）2006年-2019年1-5月昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資額年度走勢(shì),,,房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）,同比增長(zhǎng),,,,,,,,,,,,,7月23日土地增值稅終立法,7月15日超十家地產(chǎn)商入局新能源 計(jì)劃投資共計(jì)4000億,7月9

17、日上海市委書記：加快 推進(jìn)舊區(qū)改造和城市 更新,,,1.2.1 2019年7月全國重要政策、資訊,7月2日住建部：積極創(chuàng)新老舊小區(qū) 改造投融資機(jī)制，吸引社會(huì) 力量參與7月6日,上半年樓市調(diào)控251 次，“穩(wěn)”仍然是主 基調(diào),7月19日土地增值稅啟動(dòng)立法， 專家稱不會(huì)影響房地產(chǎn) 稅立法進(jìn)程,7月13日發(fā)改委發(fā)布四項(xiàng)要求，防控 房企發(fā)行外債風(fēng)險(xiǎn),7月4日四部門： 安全疏散不達(dá)標(biāo)且 超10人的出租屋將被查封,7月24日中山出臺(tái)

18、閑置土地處置細(xì) 則：2年未動(dòng)工開發(fā)將無 償收回,7月25日7月土地市場(chǎng)降溫，熱 點(diǎn)一二線城市溢價(jià)率 走低,,,,,,,,,,,,7月17日國家統(tǒng)計(jì)局：上半年商 品房銷售面積同比下跌 1.8%,7月21日房地產(chǎn)依賴度降低，海南 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型加快自貿(mào)區(qū)建設(shè),,,,7月28日房?jī)r(jià)漲幅全國第一 的洛陽給房?jī)r(jià)設(shè)定 了漲停板,7月30日政治局會(huì)議: 不將房地 產(chǎn)用作短期刺激經(jīng)濟(jì) 手段,7月31日社科院：24個(gè)核心城 市基本停止上漲，一 線

19、城市由微漲轉(zhuǎn)微跌,,,,,7月10日巫家壩市政專項(xiàng)規(guī)劃已過審， 骨干路網(wǎng)有望快速形成,7月3日昆明不動(dòng)產(chǎn)登記辦理再提 速，異議、查封等五項(xiàng)登 記當(dāng)日可辦結(jié),,1.2.2 2019年7月昆明重要政策、資訊,,7月3日昆明多家銀行下調(diào)首套房貸 款利率，5月均利降至5.27％,,7月8日土地少、地塊小、交易頻率低， 五華區(qū)今年賣地面臨窘境,,,,,7月15日6月70城房?jī)r(jià)變動(dòng)情況出爐， 昆明房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,7月12日存貨還沒賣掉新盤

20、又將扎 堆上市，下半年昆明房?jī)r(jià) 趨穩(wěn),,7月17日國際花卉創(chuàng)新中心已完成土地 征收，預(yù)計(jì)年內(nèi)啟動(dòng)建設(shè),,7月23日昆明商鋪均價(jià)跌破2萬，庫存14年都賣不完,,,,7月24日云南發(fā)布吸引外資新政， 鼓勵(lì)外資參新興產(chǎn)業(yè)建設(shè),,,7月25日昆明醫(yī)療格局將有大變化，滇池 沿岸擬建五六家高水平醫(yī)院,,7月26日昆明24842戶申請(qǐng)人報(bào)名 申請(qǐng)5768套公租房，需求 量大,,7月24日度假區(qū)成立大漁片區(qū)開發(fā)建設(shè) 指揮部，大漁將成為新引

21、擎,7月28日10多家企業(yè)圈地?cái)?shù)萬畝 晉寧地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)頭直逼 昆明主城,7月26日昆明誕生今年全國總價(jià)“地王”俊發(fā)92億拿下 新螺螄灣地塊,7月29日快訊：飛虎大道兩側(cè)起 價(jià)近百億的663畝土地 意外中止交易,7月30日昆明成為7月全國賣 地收入冠軍，俊發(fā)貢 獻(xiàn)近三分之一,7月29日營收5726.77億，云南規(guī)模 以上工業(yè)增加值增速全國第 一,,,7月31日上半年昆明城鎮(zhèn)常住 居民，人均可支配收 入增長(zhǎng)8%,,,,n央行：

22、保持個(gè)人住房貸款合理增長(zhǎng) 嚴(yán)禁消費(fèi)貸用于購房摘要：人民銀行在北京召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)，分析當(dāng)前信貸結(jié)構(gòu)形勢(shì)，總結(jié)交流經(jīng)驗(yàn)做法，部署推 進(jìn)下一階段工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前和今后一段時(shí)期銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化要重點(diǎn)做好以下工作。一是要提高制造業(yè)中長(zhǎng)期貸 款和信用貸款占比。圍繞制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，落實(shí)有扶有控差異化信貸政策。二是要繼續(xù)做好小微企業(yè)金融服務(wù)。三是要堅(jiān) 持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健

23、康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn) 定性。保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金 管理。加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。四是要 加大對(duì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鄉(xiāng)村振興、金融扶貧等國民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的信貸支持。,,1.2.3 全國政策解析,銳評(píng)：各類銀行要強(qiáng)化問題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向，充分認(rèn)識(shí)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整 的必要

24、性和迫切性，合理控制房地產(chǎn)貸款投放，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)?shù)惹?道流入房地產(chǎn)的資金管理，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房。,,,,n政治局會(huì)議現(xiàn)五個(gè)新提法，政策或迎結(jié)構(gòu)性寬松摘要：7月30日中央政治局召開會(huì)議，定調(diào)下半年經(jīng)濟(jì)政策。本次會(huì)議中，決策層對(duì)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷趨于嚴(yán)峻，會(huì)議 通稿中刪去了 4 月份會(huì)議堅(jiān)持結(jié)構(gòu)性去杠桿的表述，重提全面做好“六穩(wěn)”工作，提出了保持流動(dòng)性合理充裕、擴(kuò)大內(nèi)需、 基建補(bǔ)短板等一系列提振經(jīng)濟(jì)的舉措；本次會(huì)議同時(shí)明確提

25、出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，房地產(chǎn)政策有所收緊。 在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的判斷下，本次會(huì)議依然維持“房住不炒”的基調(diào)，但傳遞出去杠桿暫時(shí)讓位于逆周期調(diào)控的信號(hào)，政 策呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性邊際放松。目前中國企業(yè)和居民端杠桿率高企，政府部門有必要通過加杠桿幫助企業(yè)、居民部門去杠桿，但受 隱性債務(wù)問題制約，過程將較為緩慢。因此市場(chǎng)普遍認(rèn)為刺激政策總體將保持溫和，短期刺激政策之后，未來經(jīng)濟(jì)政策仍將 回到結(jié)構(gòu)性去杠桿的主線。,,1.2.3 全國政策解析

26、,銳評(píng)：政治局會(huì)議對(duì)2019年下半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行預(yù)期有所下調(diào)，強(qiáng)調(diào)下行 壓力加大，必須增強(qiáng)憂患意識(shí)，在政策方面，財(cái)政政策保持加力提效 的態(tài)度不變，貨幣政策繼續(xù)強(qiáng)調(diào)松緊適度，房地產(chǎn)方面，政策定力不 退，表示“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng) 效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段” 。,,,,n土地增值稅終立法摘要：7月16日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局就《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱征求意見稿）

27、向社 會(huì)公開征求意見。這次土地增值稅征求意見最重要的變化是——從此前的暫行條例平移上升為法律，并在征稅的范圍上做出 調(diào)整。征求意見稿在此前轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物、構(gòu)筑物并取得收入的單位和個(gè)人應(yīng)繳納土地增值稅的基礎(chǔ)上，首次將 出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股納入征稅 范圍。同時(shí)擬取消集體房地產(chǎn)土地增值收益調(diào)節(jié)金，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不征收土地增值稅。在稅率方面，土地增值稅

28、仍將 繼續(xù)實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，并以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。,,1.2.3 全國政策解析,銳評(píng)：隨著征管制度完善，近年來土地增值稅清算效率明顯提高。此 次土地增值稅調(diào)整征稅是為了與當(dāng)前的土地制度改革相銜接，取消土 地增值收益調(diào)節(jié)金主要是為了確保立法前后集體房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)總體穩(wěn)定。 從而也能使建立起來的房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系能夠被更靈活地運(yùn)用于房 地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過程中。,,,,n國務(wù)院：完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)摘要

29、：國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》，提出了完善土地二級(jí)市場(chǎng)的主 要任務(wù)，以使市場(chǎng)規(guī)則健全完善，交易平臺(tái)全面形成，服務(wù)和監(jiān)管落實(shí)到位，市場(chǎng)秩序更加規(guī)范，制度性交易成本明顯降低， 土地資源配置效率顯著提高。完善轉(zhuǎn)讓規(guī)則，促進(jìn)要素流通。明確建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式，將各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移 的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈(zèng)與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等

30、形 式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。明晰不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要條件，完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策，實(shí)施差別化的 稅費(fèi)政策。,,1.2.3 全國政策解析,銳評(píng)：健全完善土地市場(chǎng)規(guī)則，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和節(jié)約集約利 用。健全服務(wù)體系，加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。提供便捷高效的政務(wù)服務(wù)，培育 和規(guī)范社會(huì)中介組織，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的整體調(diào)控，完善信用體系， 全面規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行。,,,,,n7月昆明多家銀行上調(diào)房貸利率摘要： 7月以來，都市時(shí)報(bào)全媒體記者

31、，采訪昆明11家銀行，發(fā)現(xiàn)多家銀行房貸利率均有上調(diào)，并增加首付比例，僅少數(shù)銀 行利率暫未上調(diào)。農(nóng)業(yè)銀行與工商銀行自7月初起，首套房利率上浮10%，二套房利率上浮20%；建設(shè)銀行、招商銀行、浦發(fā) 銀行、廣發(fā)銀行、民生銀行房貸利率均有上調(diào)，首套房上浮10%，二套房上浮15%；交通銀行及富滇銀行房貸利率未上調(diào)， 首套房房貸利率上浮5%，二套房上浮10%；農(nóng)村信用社首套房利率上浮為5%—10%，二套房利率上浮10%—15%。昆明住 宅首付比例

32、也會(huì)因?yàn)榭蛻糍Y質(zhì)、征信等問題變動(dòng)。其中，富滇銀行針對(duì)戶籍為云南省內(nèi)客戶，首套房首付最低20%，二套房 首付最低45%；戶籍為云南省外的客戶，首套房首付最低25%，二套房首付最低45%；單身客戶首付最低30%，且追加共同 還款人。,,1.2.4 昆明政策解析,銳評(píng)：對(duì)市場(chǎng)整體趨勢(shì)而言，利率上調(diào)符合中央多次提及的房住不炒主基 調(diào)，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)；對(duì)購房者而言，利率 上調(diào)，增加了購房者的不少壓力，對(duì)自住和剛需征信良好

33、的客群增加了不 少房款，對(duì)于投資客而言增加了投資成本，加劇部分投資客的觀望情緒， 對(duì)征信差的客戶而言，首付比列增加，負(fù)擔(dān)也加大。,,,n 全國經(jīng)濟(jì)：國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)持續(xù)推進(jìn)，發(fā)展質(zhì)量不斷提高，市場(chǎng)預(yù)期明 顯改善。n 全國政策：為維持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，宏觀調(diào)控政策將持續(xù)保持。一城一策制定給予地區(qū)更多的靈活性，跟隨市場(chǎng)變化調(diào)動(dòng) 為主。n 昆明經(jīng)濟(jì)：全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持穩(wěn)中趨緩，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化升級(jí)

34、，新動(dòng)能持續(xù)顯著成長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行跑完發(fā)展。n 昆明政策：昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，多城市利率松動(dòng)，昆明多家銀行利率上調(diào)。,,1.3 宏觀環(huán)境小結(jié),,,,土地市場(chǎng),成交土地性質(zhì)分析各土地性質(zhì)供求占比成交樓面價(jià)及溢價(jià)率月度走勢(shì)7月土地成交明細(xì)流拍土地明細(xì)8月土地預(yù)成交明細(xì)土地市場(chǎng)小結(jié),27月土地供銷土地供銷及樓面價(jià)月度走勢(shì)土地出讓金及單價(jià)走勢(shì)區(qū)域、板塊供銷對(duì)比各區(qū)域供銷對(duì)比各板塊供銷價(jià)對(duì)比各板塊

35、土地供求熱度土地供應(yīng)分布圖土地成交分布圖注：數(shù)據(jù)來源為國土資源局&銳理數(shù)據(jù)平臺(tái),,,2.1.1 土地供銷及樓面價(jià)月度走勢(shì),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

36、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,出讓面積（畝）,314.63 860.69 673.99 179.13 160.53 603.67 1817.43 753.72 2379.15 1921.40 940.55 457.25 1624.40 168.77 647.20 1078.40 2192.83 1624.58 2533.97,成 交

37、 面 積 （ 畝 ） 420.13 314.63 860.69 673.99 145.89 556.46 207.74 1846.19 517.88 425.28 1858.11 670.11 1319.77 405.33 291.64 617.26 985.47 1806.78 2487.62樓面價(jià)（元/㎡） 3861.33 1460.33 1629.05 4218.51 2

38、533.19 3211.22 3224.96 3798.02 2696.77 1870.66 5012.95 1501.96 1199.69 2756.86 8463.17 3019.44 3663.78 2538.86 4035.29,2018年,1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2019年,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.00,4000.0

39、0,8000.00,12000.00,0.00,500.00,1000.00,1500.00,2000.00,2500.00,3000.00,本月土地供應(yīng)2533.97畝，環(huán)比上漲55.98%，同比上漲39.43%；成交2487.62畝，環(huán)比上漲37.68%，同比上漲1097.47%；樓面價(jià)為4035.29元/㎡，環(huán)比上漲58.94%，同比上漲25.13%。2018-2019年7月土地市場(chǎng)供銷及樓面價(jià)走勢(shì)圖,,,,,,2.1.2

40、 土地出讓金及單價(jià)走勢(shì),本月土地成交單價(jià)1210.34萬元/畝，環(huán)比上漲91.55%，同比上漲85.78%。本月土地出讓金301.09億元，環(huán)比上漲167.73%， 同比上漲2124.75%。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1600.001200.00800.00400.000.

41、00,280024002000160012008004000,1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2019年,2018-2019年7月昆明土地市場(chǎng)供銷及單價(jià)走勢(shì)圖,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,300.00200.00100.000.00,400.00,1月,2月

42、,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月10月11月12月1月,2月,6月,7月,2018年,3月4月5月2019年,2018年出讓面積（畝）成交面積（畝）單價(jià)（萬元/畝）2018-2019年7月昆明土地出讓金對(duì)比圖,7月西市區(qū)、中市區(qū)、南市區(qū)、北市區(qū)、東市區(qū)有土 地成交，共成交49宗，面積2487.60畝。西市區(qū)成交3宗，面積144.68畝，占比6%； 中 市區(qū)成交11宗，面積415.15畝，占比17%；

43、南市區(qū)成交20宗，面積1097.95畝，占比44%； 北市區(qū)成交3宗，面積188.53畝，占比8%；東市區(qū)成交12宗，面積641.29畝，占比26%。,2019年7月昆明區(qū)域成交占比,7月中市區(qū)、南市區(qū)、北市區(qū)、東市區(qū)有土地供應(yīng)， 共供應(yīng)73宗，面積2533.98畝。中市區(qū)供應(yīng)23宗，面積91.07畝，占比4%；南市區(qū)供應(yīng)35宗，面積1872.15畝，占比74%； 北市區(qū)供應(yīng)12宗，面積506.13畝，占比20%； 東市區(qū)供應(yīng)

44、3宗，面積64.63畝，占比2%。,,2.2.1各區(qū)域供銷對(duì)比,2019年7月昆明區(qū)域供地占比,,,74%,20%,2%4%,,,,,,,西市區(qū) 中市區(qū) 南市區(qū) 呈貢區(qū) 北市區(qū) 東市區(qū),,,6%,17%,44%,7%,26%,,,,,,,西市區(qū) 中市區(qū) 南市區(qū) 呈貢區(qū) 北市區(qū) 東市區(qū),,㎡。,,2.2.2各板塊供銷價(jià)對(duì)比,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

45、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,供應(yīng)面積（畝）,22.83,68.23506.13,0,64.631083.6619.01169.54,0,0,0,0,成交面積（畝）,0,415.15188.53,0,344.58898.89151.3447.73,29.16115.52,0,296

46、.72,樓面地價(jià)（元/㎡）,0,5542.66 2766.47,0,5408.773175.44136.56387.4855881678.38,0,3343.26,中心,次中心,北市,世博,東市,東南,官南,滇池,西山,高新,呈貢空港新區(qū),,,,,,,,,,,,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,0,200,400,600,800,1000,1200,本月中心、次中心、北市、東市、東南、

47、官南和滇池板塊有土地供應(yīng)，供應(yīng)量最多的是東南板塊，為1083.60畝；除中心、 世博、呈貢板塊外，其余板塊均有成交，成交量最多的是東南板塊，為898.89畝，滇池板塊樓面地價(jià)最高，為6387.48元/2019年7月昆明各板塊供銷價(jià)對(duì)比圖,,,,,【備注】區(qū)域成交熱度=區(qū)域土 地供應(yīng)量（萬方）*權(quán) 重0.3+區(qū)域土地成交 量（萬方）*權(quán)重0.7,,2.2.3 各板塊土地供求熱度圖,,,,,,2.2.4土地供應(yīng)分布圖,,北市板塊，供應(yīng)

48、12宗， 面積506.13畝,,中心板塊，供應(yīng)20宗， 面積62.74畝,,次中心板塊，供應(yīng)3宗， 面積28.33畝,,東市板塊，供應(yīng)3宗，面 積64.63畝,,東南板塊，供應(yīng)19宗，面 積1083.60畝,,官南板塊，供應(yīng)13宗， 面積619.01畝,,滇池板塊，供應(yīng)3宗，面 積169.54畝,,,,,,2.2.4土地成交分布圖,,,官南板塊，成交5宗，面積151.34畝,,北市板塊，成交3宗，面 積188.53畝東市板塊，成

49、交8宗，面 積344.58畝空港新區(qū)板塊，成交4宗， 面積296.72畝,,次中心板塊，成交11 宗，面積415.15畝,,東南板塊，成交14宗，面 積898.89畝,,,西山板塊，成交1宗，面 積29.16畝滇池板塊，成交1宗， 面積47.73畝,,高新板塊，成交2宗， 面積115.52畝,,,,7月昆明純住宅用地成交26宗，面積1670.29畝，占比67%；7月昆明商業(yè)用地成交15宗，面積488.99畝，占比20% ；

50、7月昆明商業(yè)兼容住宅用地成交1宗，面積26.49畝，占比1%；7月昆明住宅兼容商業(yè)用地成交7宗，面積301.85畝，占比12%。,7月昆明純住宅用地供應(yīng)29宗，面積1612.60畝，占比64%；7月昆明商業(yè)用地供應(yīng)38宗，面積711.95畝，占比28%；7月昆明商業(yè)兼容住宅用地供應(yīng)3宗，面積39.91畝，占比1%；7月昆明住宅兼容商業(yè)用地供應(yīng)3宗，面積169.51畝，占比7%。,2019年7月昆明各性質(zhì)土地成交面積占比,,2.3

51、.1 各土地性質(zhì)供求占比,,,,,,64%,28%,2019年7月昆明各性質(zhì)土地供應(yīng)面積占比1% 7%,,,,,純住宅,商業(yè),商業(yè)兼容住宅,住宅兼容商業(yè),,,,,,67%,20%,1%,12%,,,,,純住宅,商業(yè),商業(yè)兼容住宅,住宅兼容商業(yè),,,2.3.2 成交樓面價(jià)及溢價(jià)率月度走勢(shì),土地市場(chǎng)住宅用地樓面地價(jià)4156.58元/㎡，環(huán)比上漲37.64%，同比上漲30.32%；商業(yè)用地樓面地價(jià)2975.66元/㎡，環(huán) 比上漲68.20

52、%，同比下降12.46%。本月住宅用地溢價(jià)率為6.67%，商業(yè)無溢價(jià)。,,,,50000,10000,2018-2019年7月昆明土地市場(chǎng)住宅、商業(yè)成交樓面價(jià)月度走勢(shì)圖,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,100.00%50.00%0.00%,150.00%,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月11月12月,1月,2月,3月,5月,6月,7

53、月,2018年,4月2019年,住宅樓面地價(jià)（元/㎡）商業(yè)樓面地價(jià)（元/㎡）2018-2019年7月昆明土地市場(chǎng)住宅、商業(yè)溢價(jià)率走勢(shì)圖,,,住宅溢價(jià)率,商業(yè)溢價(jià)率,,,2.4 本月成交土地分析,位于云南省昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)大板橋街道辦事處的DTCKG2018-017-A1、A2、A3地塊被8家房企爭(zhēng)搶，歷經(jīng)155分鐘105輪競(jìng)價(jià)，最 終被東原集團(tuán)控股公司昆明東易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得，溢價(jià)率144.25%。地塊為屬于昆明市國際印刷包

54、裝城一期。位于西山區(qū)永昌街道辦事處XSCG2019-01-A1-6、A2-4、A3-1、A1-3地塊由昆明螺螄灣國悅置地有限公司競(jìng)得，是碧桂園、大悅 城控股、螺螄灣投資聯(lián)合拿地，為隆盛府項(xiàng)目用地。位于昆明市官渡區(qū)小板橋街道辦事處的KCGD2017-37-A1-1、 KCGD2018-15-A1、 16-A1由北京眾置鼎福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng) 得，首創(chuàng)集團(tuán)東南亞區(qū)域總部中心落地正式落地。位于官渡區(qū)官渡街道辦事處的KCGD2014-7

55、-A1、7-A2地塊，最終被俊發(fā)子公司云南金色之源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得，為生態(tài)半 島后續(xù)用地。位于官渡區(qū)吳井街道的KCGD2019-4、5地塊，最終被華潤(rùn)置地子公司昆明華潤(rùn)置地三聯(lián)置業(yè)有限公司競(jìng)得，為華潤(rùn)悅府項(xiàng)目后續(xù)用 地。位于西山區(qū)棕樹營街道辦事處魚翅路社區(qū)的KCXS2017-25-A-1、KCXS2017-25-A-8/A-9地塊，被海倫堡子公司昆明寶華房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司攬入，為海倫堡中央廣場(chǎng)后續(xù)用地。位于西山區(qū)棕樹營街道

56、辦事處魚翅路社區(qū)的KCXS2017-25-A-10地塊，被昆明城投控股公司昆明西成置業(yè)有限公司攬入。位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)普照海子片區(qū)JK-PH-03-35-01的KCJ2017-1地塊，中國石油天然氣股份有限公司云南銷售分公司競(jìng)得。位于昆明市西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處的KCXS2018-8-A2-3地塊，由恒泰集團(tuán)旗下云南沐泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得，為恒泰滇池名門 后續(xù)用地。,,,2.4 本月成交土地分析,位于昆明市官渡區(qū)矣六街道辦事處KC

57、GD2019-2-A3、 A5、 A6、 A8、 A10、 A12、 A13、 A14、 A15、A18、 A22地塊由云 南中豪置業(yè)有限責(zé)任公司競(jìng)得，該批土地為官渡區(qū)塔密片區(qū)三舊連片開發(fā)改造項(xiàng)目，同時(shí)也處在俊發(fā)新螺螄灣的規(guī)劃范圍內(nèi)，該批土 地曾在去年進(jìn)行控詳規(guī)修改，大幅商改住，隨著土地本次入市，將進(jìn)一步完善俊發(fā)新螺螄灣的開發(fā)版圖。位于昆明市盤龍區(qū)茨壩街道辦事處的KCPL2017-5-A3、KCPL2017-5-A4、KCPL2017

58、-5-A6-1塊由云南碧寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 競(jìng)得，該地塊為碧桂園御龍半山后續(xù)地塊。位于昆明市盤龍區(qū)青云街道辦事處的KCPL2018-9-A2地塊昆明發(fā)展投資集團(tuán)有限公司競(jìng)得。位于昆明市盤龍區(qū)青云街道辦事處的KCPL2018-9-A1地塊云南盛榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得。位于昆明市官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處的KCGD2014-5-A1、KCGD2014-5-A2地塊，該批地原為巫家壩片區(qū)首批公開出讓的土地，于2014年8月首次入市，流拍

59、后又于同年11月再次出讓，被昆明百尚置業(yè)投資有限公司以99467.91萬元底價(jià)攬入，后來2018年退地。 此次出讓是該批地第三次出讓，交易起價(jià)上調(diào)5.1億元，由昆明龍湖宜恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得。位于昆明市五華區(qū)黑林鋪街道辦事處的J2009-053-7-1、J2009-053-8-1地塊，由昆明碧潤(rùn)峻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得，為碧桂園 春城映象后續(xù)用地。位于昆明市官渡區(qū)金馬街道辦事處的KCGD2018-22、KCGD2018-24、K

60、CGD2018-26-A1和KCGD2018-23、KCGD2018-25、KCGD2018-27地塊由保利云南置業(yè)有限公司競(jìng)得，該片區(qū)也成為了眾多新進(jìn)入昆明的開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。位于昆明市西山區(qū)馬街街道辦事處的KCXS2018-3-D2地塊由金地商置旗下昆明乾輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得。位于昆明市官渡區(qū)吳井街道辦事處的KCGD2016-24-A1、A2地塊由昆明交通站開發(fā)運(yùn)營有限公司（農(nóng)行、國資委）競(jìng)得。,,,2.4 7月土地成交

61、明細(xì),,,2.4 7月土地成交明細(xì),,,2.4 7月土地成交明細(xì),,,2.5 土地流拍明細(xì),位于昆明市五華區(qū)蓮華街道辦事處的3宗土地，于7月22日由碧桂園旗下公司斬獲，后因故終止交易，在2019年7月31日 再次掛牌，計(jì)劃于8月29日出讓。,,,2.6 8月土地預(yù)成交明細(xì),截止8月8日，預(yù)計(jì)還有8宗土地成交，面積為293.98畝，其中純住宅用地4宗，面積為94.53畝，住宅兼容商業(yè)用地2宗， 面積為129.93畝，商業(yè)用地2宗，面積為

62、69.51畝，商業(yè)兼容住宅用地?zé)o成交。,,土地供銷價(jià)：本月土地供應(yīng)2533.97畝，成交2487.62畝，樓面價(jià)為4035.29元/㎡，單價(jià)1210.34萬元/畝，出讓金301.09億 元。土地溢價(jià)：本月住宅用地溢價(jià)率為6.67%，商業(yè)無溢價(jià)。土地流拍：位于昆明市五華區(qū)蓮華街道辦事處的J2010-080-04-2-1、2-2、J2010-080-05三宗地塊流拍。8月土地預(yù)成交： 8月預(yù)計(jì)8宗土地成交，面積為293.98畝，其中純

63、住宅用地4宗，面積為94.53畝，住宅兼容商業(yè)用地2宗， 面積為129.93畝，商業(yè)用地2宗，面積為69.51畝，商業(yè)兼容住宅用地?zé)o成交。,總結(jié)：截止目前，昆明土地市場(chǎng)溢價(jià)地塊均為外來開發(fā)商競(jìng)得，最高溢價(jià)為144.25%，2月的錦藝置業(yè)和 德商兩家外來開發(fā)商實(shí)力搶地，成功入昆；3月為雅居樂首次在昆拿地；4月上海世貿(mào)一舉拿下巫家壩和小 街5宗地塊，首次入昆同時(shí)兩項(xiàng)目落地；5月眾安集團(tuán)拿地入昆；6月康美投資集團(tuán)以59.32%的溢價(jià)拿下 呈

64、貢17宗商住用地，7月東原地產(chǎn)以144.25%的溢價(jià)拿下空港板塊3宗純住宅用地，俊發(fā)集團(tuán)斥資92億元 拿下東南板塊11宗商住用地，成為昆明的總價(jià)地王。,,2.7 土地市場(chǎng)小結(jié),,,,,3,規(guī)劃預(yù)售,注：數(shù)據(jù)來源為昆明市規(guī)劃局&昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)&銳理數(shù)據(jù)平臺(tái),,本月昆明11個(gè)商品房項(xiàng)目過規(guī)16次，過規(guī)總建面328.96萬方，環(huán)比上漲116.42%，同比下降43.54%。從月度走勢(shì)看，項(xiàng)目過規(guī)個(gè)數(shù)2018年7月達(dá)到峰值，過

65、規(guī)總建面8月達(dá)到頂峰。本月過規(guī)項(xiàng)目個(gè)數(shù)和過規(guī)總建面較上月都 有所上升。,數(shù)據(jù)來源：昆明市規(guī)劃局&銳理數(shù)據(jù)平臺(tái),,3.1.1 規(guī)劃月度走勢(shì),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,過規(guī)總建面（萬㎡）,213.15,142.7,136.56,317.53,338.27,415.50,582

66、.60,704.67,329.45,191.44,187.88,325.63,279.47,133.71,413.09,306.38,215.24,152.00,328.96,過規(guī)項(xiàng)目（個(gè)）,11,10,10,10,19,21,24,20,14,10,10,21,14,5,19,16,11,7,11,1月2月3月4月5月6月7月2018年,8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月201

67、9年,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0,5,10,15,20,25,2001000,700600500400300,800,,,2018-2019年7月昆明規(guī)劃審批月度走勢(shì),,數(shù)據(jù)來源：昆明市規(guī)劃局&銳理數(shù)據(jù)平臺(tái),,3.1.2 規(guī)劃分區(qū),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,總建筑面積(萬方),161.32,5.41,29.57,10.1

68、2,0.00,53.19,0.00,0.00,0.00,5.37,63.97,過規(guī)項(xiàng)目（個(gè)）,1,1,2,1,0,3,0,0,0,1,2,北市,北市區(qū),世博,呈貢呈貢區(qū),滇池,東南南市區(qū),官南,東市次中心東市區(qū),中市區(qū),中心,高新,西市區(qū),西山,,,,,,,,,,,3.532.521.510.50,160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00,18