工程項目風(fēng)險管理課件與案例分析1.案例某小區(qū)房地產(chǎn)項目投資

1、某小區(qū)房地產(chǎn)投資項目案例,,一 項目概述,該項目總占地358畝 規(guī)劃總建筑面積59萬平方米項目總投資 25.34億元，預(yù)計總銷售收入27.17億。該項目自1999年10月2日開發(fā)運(yùn)營，當(dāng)時項目已完成土地熟化338畝，尚有20畝土地正在熟化。,,工程分三期 一期工程11.9萬平方米，于2005年2月竣工并交付使用，商品房已全部銷售完成 二期工程160729平方米于2006年7月底正式開工，目前正在進(jìn)行樁基工程 三期

2、工程計劃于2007年5月開工建設(shè)，預(yù)計項目于2010年全部建設(shè)完工,項目風(fēng)險分類,,1 自然風(fēng)險 該小區(qū)自身地塊的區(qū)位，地塊區(qū)位由地質(zhì)條件，水文，地下埋藏物的不確定性決定。 該小區(qū)概況如下： 3400平方米地下人防設(shè)施，項目范圍內(nèi)絕對標(biāo)高32.57～29.96m及27.03～25.80m處存在大量礓石，勘測期間測得場地地下靜止水位埋深為3.2～5.2m，歷年最高水位標(biāo)高按36m考慮，地下水位較高。,2 政治風(fēng)險

3、 該項目98年立項，后來證明時年恰逢1991～1997年的房地產(chǎn)周期結(jié)束，商品住宅業(yè)重新進(jìn)入了一個新的上升通道。立項當(dāng)年國家出臺的文件有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》。 政策影響下：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長14%，銷售額增長40%，99年后中國房地產(chǎn)迎來黃金期，03年人行向房地產(chǎn)公司發(fā)出預(yù)警，04年出臺政策宏觀調(diào)控。05，06年國家出臺緊縮政策,,3 社會風(fēng)險 A：城

4、市規(guī)劃風(fēng)險 98年～06年 該小區(qū)所在市發(fā)展方向有過2次重大變化 一是該居住小區(qū)項目立項指出，該市確定的近期城市規(guī)劃指導(dǎo)思想是向東，西兩翼帶狀展開，其間該市東西部推進(jìn)步伐差距不大，而該小區(qū)項目在城市總體規(guī)劃方面風(fēng)險不大，但同時，由于該戰(zhàn)略實(shí)施方針不明確，實(shí)施不到位，使得這一戰(zhàn)略越來越模糊，而向南部山區(qū)發(fā)展的呼聲曾在2001年達(dá)到高潮，一次主張市政府南遷的呼聲占了上風(fēng)，該小區(qū)項目在城市總體規(guī)劃風(fēng)險方面出現(xiàn)

5、了難以預(yù)計的風(fēng)險。 二是02～06年 該省市政府重新審視省會城市的總體規(guī)劃，更加重視從城市群，產(chǎn)業(yè)布局，社會發(fā)展角度研究城市發(fā)展問題，明確了該市東拓，西進(jìn)，南控，北跨，中疏的總體概念，提出了建設(shè)發(fā)展新區(qū)，新城的構(gòu)想，在具體步驟上，首先建設(shè)西部大學(xué)城，堅決停止政府南遷工程，停止東遷西遷之爭，考慮到西部軍用機(jī)場搬遷時間跨度大，確定政府機(jī)構(gòu)及生活設(shè)施東遷并立即啟動。至此，該小區(qū)項目在城市規(guī)劃方面風(fēng)險進(jìn)一步加大。,B：土地熟化風(fēng)險

6、 該項目在土地熟化方面走了彎路。該項目總占地358畝，需拆遷3100戶居民，企業(yè)事業(yè)單位9家。2000年4月～9月，順利完成一期1093戶居民和1家企業(yè)單位拆遷，投入資金1.7億元，購買了近10萬平方米的外遷安置房，2001年8月～2002年8月，完成了二期670戶居民和3家企業(yè)單位拆遷，投入資金1.7億元，2003年11月～2004年8月三期拆遷，拆遷820戶居民和1家企業(yè)單位，投入資金1.7億元，感到拆遷難度加大

7、，2005年6月至今的四期需拆遷居民356戶，企業(yè)事業(yè)單位2家，現(xiàn)已完成230戶居民和兩家企業(yè)單位，僅剩余126戶居民尚未搬遷，拆遷難度極大。四期拆遷政策為市政府第208號令。該小區(qū)項目原計劃2000～2002年完成土地熟化，結(jié)果拆遷歷時6年，產(chǎn)生了項目進(jìn)度風(fēng)險，先僅完成13萬平方米的東區(qū)工程建設(shè)，16萬平方米的西區(qū)工程剛剛打樁，同時，土地熟化拓企業(yè)產(chǎn)生了費(fèi)用風(fēng)險，原預(yù)計土地熟化費(fèi)用4.8億，現(xiàn)預(yù)計突破6.2億，這還不包括利息支出。,C

8、：區(qū)域競爭風(fēng)險D：公眾干預(yù)風(fēng)險 外遷安置房建設(shè)手續(xù)不齊全，質(zhì)量不過硬致使拆遷居民就質(zhì)量，房產(chǎn)證上訪，個別鬧事，因回遷樓拖期造成了影響，施工過程中砌筑臨時圍墻卻因碾壞附近小學(xué)門口的道路影響E：政府管制風(fēng)險 該小區(qū)由于拆遷受托單位拆遷辦屬于政府管制下的半市場，半政府單位，導(dǎo)致市場服務(wù)意識差，具體到拆遷工作，效率低下，業(yè)務(wù)不規(guī)范，給開發(fā)商嚴(yán)格控制拆遷成本，明確拆遷權(quán)利，業(yè)務(wù)帶來了較大困難，直接影響了拆遷進(jìn)度。,,

9、4 管理風(fēng)險 開發(fā)商對內(nèi)外影響因素的敏感性，決策，執(zhí)行的科學(xué)度及效率決定了管理風(fēng)險程度。體現(xiàn)項目運(yùn)作策略的合同簽訂是管理風(fēng)險的重要環(huán)節(jié)，換句話說，管理風(fēng)險的出現(xiàn)大量存在于經(jīng)濟(jì)合同的訂立。 該小區(qū)建設(shè)過程中，開發(fā)商急于完成拆遷，貿(mào)然接受了政府有關(guān)部門提供的近70000平方米的安置房，購房資金約9000萬，雖然這一行為加快了工程進(jìn)度，但也帶來了后患。由于安置房質(zhì)量較差，地下室滲水，墻體開裂，pvc下水管道使用三年就出現(xiàn)滲水，

10、沙眼，屋面漏雨，散水塌陷，加之不能順利辦理房產(chǎn)證，造成大批居民上訪。,PVC管道問題開發(fā)商投入近100多萬資金重新更換。當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)生安全垃圾水電供應(yīng)的居委會要求承攬維修工程，但報價明顯太高。于是拒絕，但由于具體項目具有連帶性，應(yīng)此被迫接受居委會將小區(qū)安全衛(wèi)生垃圾水電供應(yīng)移交開發(fā)商的無理要求，每月水電差價管理人員費(fèi)用約1.5萬。,技術(shù)風(fēng)險,包括設(shè)計風(fēng)險，建材更新風(fēng)險，施工技術(shù)革新風(fēng)險，設(shè)備故障風(fēng)險，和施工事故風(fēng)險。 1999年

11、 該小區(qū)被建設(shè)部批準(zhǔn)為康居工程項目計劃，根據(jù)要求需要減少土地浪費(fèi)，減少能耗，墻體需采用新型墻體材料，一期四棟多層住宅要求使用黃河淤泥多孔承重磚代替?zhèn)鹘y(tǒng)的黏土紅磚。交付使用后，住戶反應(yīng)墻面開裂要求賠償。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有以下幾方面原因：,1 生產(chǎn)設(shè)備水平導(dǎo)致承重磚質(zhì)量不穩(wěn)定，廢品率高。2 施工人員缺少上崗前的基本培訓(xùn)，只能熟練掌握普通磚砌體結(jié)構(gòu)施工方法和技術(shù)，不了解新型墻材的砌筑技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)要求。3 開發(fā)商采用新技術(shù)新材料積極性很高，但忽視

12、了對其實(shí)踐效果和佩刀技術(shù)的分析研究，從而出現(xiàn)盲目決策。,1999年后建設(shè)部大力推廣框架結(jié)構(gòu)異形柱設(shè)計，隨后在天津發(fā)現(xiàn)有安全問題，該技術(shù)被叫停。說明該技術(shù)還很不成熟。豎向設(shè)計中該小區(qū)10號樓曾出現(xiàn)室外雨水倒灌樓房地下室現(xiàn)象，業(yè)主投訴要求賠償。 原因在于樓房室內(nèi)外標(biāo)高，樓房散水和小區(qū)道路樓間綠化未能有機(jī)結(jié)合，缺乏信息支持，設(shè)計有缺陷。 地槽開挖達(dá)到室外自然地坪下8M，而地下水位較高，因此需要在開挖地下工程施工期間采取降水措施。

13、但該地槽東側(cè)17M處三棟樓因為降水出現(xiàn)了寬達(dá)1cm的斜向裂縫，居民因此要求樁基工程停工。此舉會立即導(dǎo)致地下水灌槽，開發(fā)商為次投資的5000萬將會化為泡影。,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險,市場風(fēng)險 A 供給風(fēng)險 該市2005年房地產(chǎn)市場顯示供給風(fēng)險不大,第一張圖圖顯示出兩點(diǎn)問題： I 2005 年該市現(xiàn)樓空置量遠(yuǎn)小于銷售量 II 2005 年銷售量和空置率都略小于2004年 但銷售量降幅遠(yuǎn)小于空置量降幅。 說明

14、了市場吸納速度大于供應(yīng)速度，該方面風(fēng)險不大。,--存貨和空置率--,傳統(tǒng)算法 空置率指房地產(chǎn)開發(fā)商持有的尚未出售的住房單元除以過去3年里開發(fā)商建筑的總面積這種算法下，該案例商品住宅空置率為：,高盛算法： 根據(jù)高盛研究中心統(tǒng)計辦法，存貨定義為工程開工以來完工面積和已售住房面積的累計差額，空置率等于累計存貨除以累計完工面積。該案例商品住宅空置率為：,就該小區(qū)而言，其供給風(fēng)險主要指的是市場周期的影響和同檔次項目商品房的供應(yīng)量影

15、響，從下表可知，該小區(qū)周邊房地產(chǎn)供應(yīng)量基本比較穩(wěn)定：,,,,,B 需求風(fēng)險 考慮幾個基本需求： 中高收入階層壯大，城鎮(zhèn)化的加速和城市 建設(shè)改造，住房投資需求中高收入階層人數(shù)加速擴(kuò)張 2005年 本外幣存款余額27.51億，國內(nèi)51%居民儲蓄集中在20%的富裕階層城鎮(zhèn)化加速和城市建設(shè)改造 90年我國城鎮(zhèn)化水平26.4 04年40% 城鎮(zhèn)人口每年1000萬的速度增加是支持商品住宅業(yè)

16、的重要動力。,投資和投機(jī)性購房需求原因： 住房政策性原因 圈地運(yùn)動 地方政府與商品住宅業(yè)利益相關(guān) 樓房預(yù)售制度 信息監(jiān)管滯后 市場預(yù)期盲目 投資渠道狹窄,,,,該市房地產(chǎn)發(fā)展情況如下： 05年房地產(chǎn)投資121.1億，增長9.9%，住宅建設(shè)是投資主體，全年投資96.7億，同比增長10.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的79.8%,行業(yè)環(huán)境分析資料如下：,,,

17、,財務(wù)風(fēng)險： 影響小區(qū)財務(wù)風(fēng)險的因素有：利率變化，通貨膨脹，稅率變化，資金變化，開發(fā)成本等。 開發(fā)費(fèi)用應(yīng)得到特別重視，包括土地費(fèi)用，前期費(fèi)用，建筑安裝，區(qū)域配套，財務(wù)費(fèi)用，營銷費(fèi)用，管理費(fèi)用等。該小區(qū)的情況是： 土地費(fèi)用從2000年的116萬/畝上升到2003年的150萬/畝，再上升到2006年的220萬/畝，建筑安裝費(fèi)用每平米造價一直處于同類工程的高價，如該小區(qū)2001年竣工的6層磚混結(jié)構(gòu)住宅每平米造價高到1005元/

18、平米，營銷費(fèi)用占銷售收入8%。,融資風(fēng)險 1 投資收益率和貸款利率的相對變化 2 預(yù)售融資 3 房地產(chǎn)按揭風(fēng)險競標(biāo)風(fēng)險 主要影響因素有土地競標(biāo)風(fēng)險，工程競標(biāo)風(fēng)險,該劇小區(qū)投資項目風(fēng)險估計和評價,運(yùn)用BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行商品房市場價格預(yù)測 1 影響售價的因素： 2 銷售價格預(yù)測模型 BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型 形成神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)后，在利用它來預(yù)測動態(tài)元

19、件的輸出之前，必須通過誤差反向傳播算法（Back Propagation BP算法），來確定權(quán)值和閾值。其原理是先根據(jù)輸出層的誤差值調(diào)整輸出層與隱層間的權(quán)重和閾值，再將部分誤差分配到隱層，調(diào)整隱層和輸入層的權(quán)重和閾值，不斷重復(fù)計算，使網(wǎng)絡(luò)的實(shí)際輸出與樣本輸出之間的誤差降到規(guī)定精度的過程。 BP網(wǎng)絡(luò)算法,市場銷售價格預(yù)測模型 通過對商品房售價樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，并使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)計算軟件，經(jīng)過計算和調(diào)試，得到二期工程商品

20、房銷售均價為4751元/平方米。再結(jié)合房地產(chǎn)市場周期進(jìn)行微調(diào)，考慮到歷史數(shù)據(jù)不能體現(xiàn)新出臺的房地產(chǎn)政策，結(jié)合市場分析，確定而且房屋價格修正系數(shù)為1.08，最終確定房價為4751X1.08=5131,二期工程商品房銷售價格風(fēng)險估計二期工程商品房銷售價格風(fēng)險估計： 銷售價格風(fēng)險損失強(qiáng)度=（預(yù)算價格X銷售面積-待估售價X銷售面積）/預(yù)期收入/銷售面積X100%=（預(yù)算價格-待估價格）/預(yù)算價格X100%，該項目中預(yù)算價格5200，待估價

21、格5131，則銷售風(fēng)險損失強(qiáng)度=（5200-5131）/5200X100%=1.32% 結(jié)論：銷售價格風(fēng)險較小,運(yùn)用模糊綜合評判模型進(jìn)行項目風(fēng)險分析 模糊數(shù)學(xué)：可由專家小組采用層次分析法（AHP）或Delphi法 結(jié)論： 該小區(qū)在未來發(fā)生較高風(fēng)險的可能性最大。因此其系統(tǒng)風(fēng)險度等級評定為較高風(fēng)險。,居住小區(qū)投資項目風(fēng)險對策,風(fēng)險處置策略有：回避，轉(zhuǎn)移，控制，自留，利用和這些策略的組合 風(fēng)險回避策略應(yīng)用1

22、 放棄某項可能引起風(fēng)險損失的房地產(chǎn)開發(fā)活動 2 改變居住先去投資開發(fā)活動的性質(zhì)，地點(diǎn)或工作方法,風(fēng)險轉(zhuǎn)移 1 合同風(fēng)險轉(zhuǎn)移 工程承包合同 材料設(shè)備供銷合同 預(yù)售預(yù)租合同 租賃合同 出售合同 標(biāo)準(zhǔn)化制度化規(guī)范化的程序作業(yè),2 保證 （擔(dān)保） 定金 第三方保證 銀行保函 3 期貨

23、 套期保值 對沖,風(fēng)險控制 1 找出敏感因素進(jìn)行目標(biāo)性管理 2 縮短開發(fā)周期，減少不確定因素 3 多種合同形式，固定風(fēng)險變量，減輕風(fēng)險損失 4 妥善及時的處理施工中的索賠和反索賠,風(fēng)險自留 自留的情況： 1 對風(fēng)險認(rèn)識不足，認(rèn)為不會發(fā)生該類風(fēng)險 2 該風(fēng)險無法回避或轉(zhuǎn)移 3 各種方案利弊分析比較，慎重考慮后決定自己承擔(dān)風(fēng)

24、險利用 1 可能性和價值 2 分析利用代價和承擔(dān)風(fēng)險的能力 3 分析并確定風(fēng)險利用策略 4 嚴(yán)格風(fēng)險監(jiān)控,和工程有關(guān)的保險 1 建筑（安裝）工程一切險及第三者責(zé)任險 2 工程質(zhì)量保修保險（2004） 3 人身意外傷害險 4 住房消費(fèi)信貸保證保險,該居住小區(qū)風(fēng)險應(yīng)對,市場定位 由于16號樓住宅戶型面積定位不準(zhǔn)，導(dǎo)致面積過大，單套售價較高，一定程度上影響了銷售

25、速度。但工程已經(jīng)接近竣工，變更設(shè)計已不可能，為解決這一問題，開發(fā)商決定：1 將該樓1層近300平米的三居室改為會所，內(nèi)設(shè)棋牌室，桑拿房，游泳池等專供該樓業(yè)主使用，增加該樓賣點(diǎn)。2 開展促銷活動，拿出十套不同樓層的房子按一口價銷售。,上述措施的確起到了加快銷售進(jìn)度的效果，起到了化解產(chǎn)品定位風(fēng)險的作用，但實(shí)施起來也花費(fèi)相當(dāng)高的成本：僅改建會所的裝修費(fèi)就40余萬，拆除費(fèi)4萬元，還有物管人員工資，空調(diào)費(fèi)，水電費(fèi)，該套房因做會所而不能銷售至少沉