華夏幸福商業(yè)模式分析調研報告

1、 華夏幸福區(qū)域開發(fā)模式分析目 錄一、華夏幸福公司的背景和業(yè)績狀況二、華夏幸福的模式分析（一）組織架 構設臵：（二）項目拓展策略：（三）業(yè)務開展類型（四）園區(qū)開發(fā)步驟：（五）盈利模式（六）核心競爭力分析（七）城鎮(zhèn)化分析三、結論與建議一、華夏幸福公司的背景和業(yè)績狀況（一）公司背景華夏幸福成立于 1998 年，早前致力于河北省內的城市住宅開發(fā)。2002 年開 始運營固安工業(yè)園區(qū)后，逐漸向工業(yè)園區(qū)域運營開發(fā)商轉型，目前已形成“園區(qū)+地產”的

2、運營模式。在園區(qū)開發(fā)方面，該公司主要業(yè)務內容包括對開發(fā)區(qū)域進行前期規(guī)劃、基礎設施投資建設與管理、市政公用設施建設與管理、土地整理、產業(yè)發(fā)展服務（招商引資服務） 、物業(yè)管理、廠房建設租賃等。在房地產開發(fā)方面，該公司目前已經形成以孔雀城、大衛(wèi)城、華夏系列等產 品系列。（二）公司業(yè)績呈現爆發(fā)式增長2012 年，華夏幸福全年完成銷售額 211.35 億元，同比增長 28.09%。公司實 現營業(yè)收入 120.77 億元，同比增長 55.03%；實

3、現營業(yè)利潤 25.18 億元，同比增 長 43.95%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤 17.83 億元，同比增長 31.34%。2012 年度公司加權平均凈資產收益率為 51.42%，處于行業(yè)較高水平。截至 2012 年末，公司貨幣資金余額 55.56 億元，公司持續(xù)實現經營活動凈現金流為 正。公司在產業(yè)促進方面的收入也實現了較大提升，2012 年，公司主營業(yè)務收入 120.13 億，其中產業(yè)發(fā)展服務收入為 15.46 億，加上與之相

4、關的業(yè)務包括土地整理、園區(qū)建設、綜合服務等的收入達到 36.76 億，占主營業(yè)務收入超過了三 成。2012 年，華夏幸福業(yè)務布局迅速擴張。截至報告期末，公司新拓展園區(qū) 5個，成功實現了環(huán)北京、環(huán)沈陽、環(huán)上海三大區(qū)域布局。新拓展的 5 個園區(qū)分 別位于河北香河、遼寧沈陽蘇家屯、江蘇無錫、江蘇鎮(zhèn)江和河北固安新興產業(yè)入異地擴張新階段。 附表：公司已運營和意向合作園區(qū)3二、華夏幸福的模式分析在多年的發(fā)展中，華夏幸福形成了“園區(qū)孵化+房地產開發(fā)”

5、的獨特模式。所謂 的園區(qū)孵化，即“區(qū)域開發(fā)模式”為：（一）組織架構設臵：九通投資為京御地產區(qū)域開發(fā)業(yè)務板塊的投資管理公司，下屬三浦威特、大廠鼎鴻、懷來鼎興為區(qū)域開發(fā)平臺公司，三浦威特主要負責固安縣委托區(qū)域內 的以河北固安工業(yè)園區(qū)為核心的區(qū)域開發(fā)；大廠鼎鴻主要負責大廠回族自治縣委托區(qū)域內的以大廠潮白河工業(yè)區(qū)為核心的區(qū)域開發(fā)；懷來鼎興主要負責懷來縣委托區(qū)域內的懷來生態(tài)新城的開發(fā)；華夏新城主要負責基礎設施建設；九通公用主要負責開發(fā)區(qū)域內公用設

6、施的經營與管理；九通發(fā)展主要經營工業(yè)廠房建設和出租。以上從組織架構上保證了區(qū)域開發(fā)的“一站式服務”，使得華夏幸福不是簡單 的“顧問公司及總包單位”，而是能提供規(guī)劃、定位、施工、維護、招商、維保等全程打包服務的“綜合運營商”。九通投資：作為項目選擇、獲取及接洽主體，與政府前期接洽；三浦威特：九通投資全資子公司，河北固安工業(yè)園區(qū)運作主體。主要承擔相關土地整理成本，組織有相關資質的單位承擔委托區(qū)域內基礎設施建設、園區(qū)綜合服務，以及開展招商引資