山東省房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域差異及其形成因素研究.pdf

1、我國(guó)改革開(kāi)放初期，土地和房屋都是無(wú)償、無(wú)限期由國(guó)家劃撥使用的，由于缺少房地產(chǎn)交易，沒(méi)有形成真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)。直到1987年黨的十三大報(bào)告提出：“社會(huì)主義的市場(chǎng)體系不僅包括消費(fèi)品和生產(chǎn)資料等商品市場(chǎng)，還包括資金、勞務(wù)、技術(shù)、信息和房地產(chǎn)等生產(chǎn)資料市場(chǎng)”，此后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才正式誕生。經(jīng)過(guò)三十多年的發(fā)展，全國(guó)居民由人均居住面積不足5m2到人均居住面積20多m2，住房條件得到了很大的改善，無(wú)論從規(guī)模、產(chǎn)品質(zhì)量到物業(yè)管理，房地產(chǎn)業(yè)整體實(shí)力都有了

2、較大的提高。 山東省是一個(gè)經(jīng)濟(jì)大省，在全國(guó)推行住宅市場(chǎng)化后，全省的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)具備了一定的規(guī)模。在宏觀經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)居民收入持續(xù)增加的帶動(dòng)下，商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺、房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。但同時(shí)也因?yàn)楦鞯貐^(qū)經(jīng)濟(jì)水平、城市設(shè)、人口規(guī)模、區(qū)位因素的差異，造成區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展差異明顯。例如體現(xiàn)在供給方面的商品房開(kāi)發(fā)投資額和體現(xiàn)在需求方面的住宅銷(xiāo)售面積，都呈現(xiàn)出了明顯的區(qū)域差異。本論文通過(guò)對(duì)山東省十

3、七個(gè)地市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行單因素和綜合因素分析本結(jié)合的途徑，全面分析了山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域差異，總結(jié)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域特點(diǎn)，對(duì)今后山東省整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有著借鑒意義。 論文的主要內(nèi)容包括兩大部分：理論部分和實(shí)證部分。 本文理論部分主要引用了與房地產(chǎn)運(yùn)行相關(guān)的一些基礎(chǔ)理論，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的供求理論和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的非均衡理論。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的供求理論主要闡釋了城市土地的供求和城市房屋的供求兩大部分，以及房地產(chǎn)市

4、場(chǎng)在運(yùn)行過(guò)程中供給與需求的均衡與非均衡的狀態(tài)特征。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的非均衡理論闡釋了“增長(zhǎng)極”理論和倒“U”型理論。本文實(shí)證部分首先對(duì)山東省房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展水平進(jìn)行了分析，總結(jié)了山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程的階段特征、現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體特點(diǎn)；其次對(duì)十七地市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)投資、供給、需求、就業(yè)等方面的差異進(jìn)行了單因素的分析；再次對(duì)表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平的各項(xiàng)指標(biāo)用數(shù)學(xué)模型進(jìn)行聚類(lèi)，總結(jié)出山東省區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的四種類(lèi)型，逐個(gè)分析各種類(lèi)型的特點(diǎn)