玉溪市物業(yè)管理辦法

1、玉溪市物業(yè)管理辦法第一章 總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《云南省物業(yè)管理規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和

2、秩序的活動(dòng)。第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。玉溪高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常運(yùn)作。第五條 市、縣區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立聯(lián)席會(huì)議制

3、度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)監(jiān)督管理中的有關(guān)事宜。國(guó)土、規(guī)劃、公安、民政、環(huán)保、工商、發(fā)展改革、司法、信訪、城市管理等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同做好物業(yè)管理工作。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的權(quán)利，并履行相應(yīng)的義務(wù)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。第七條 具備下列條件之一的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)，或業(yè)主應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處提出書(shū)面申請(qǐng)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街

4、道辦事處負(fù)責(zé)牽頭成立業(yè)主大會(huì)籌備組，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)：(一)將物業(yè)交給業(yè)主的專有部分建筑面積達(dá)物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積 50%以上的;(二)將物業(yè)交給第一個(gè)業(yè)主之日起滿 2 年的;(三)占全體業(yè)主 20%以上的業(yè)主提議的。第八條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)業(yè)主代表、建設(shè)單位和村(居)民委員會(huì)籌備成立業(yè)主大會(huì)。符合本辦法第七條規(guī)定的住宅小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起 3 個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。具體工作按

5、照住建部《關(guān)于印發(fā)〈業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則〉的通知》(建房〔2009〕74 號(hào))的相關(guān)規(guī)定組織實(shí)施。第九條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起生效，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。第十條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間行使業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。負(fù)責(zé)召集業(yè)主大

6、會(huì)會(huì)議、代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同情況及業(yè)主大會(huì)決定或授權(quán)辦理的其他事項(xiàng)等。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)組成人員名單等材料報(bào)縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案，并抄報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)。規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋交接書(shū)中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾遵守臨時(shí)

7、管理規(guī)約。第二十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置不低于地上總建筑面積 3‰獨(dú)立使用的物業(yè)管理用房。第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照方便業(yè)主、便利服務(wù)的原則確定物業(yè)管理用房的位置，具備良好通風(fēng)、采光等條件，進(jìn)行普通以上裝修。在物業(yè)交付時(shí)，物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，并在業(yè)主大會(huì)成立后 30 日內(nèi)無(wú)償移交給業(yè)主大會(huì)。規(guī)劃行政主管部門(mén)在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)要求。不

8、得將門(mén)衛(wèi)房、雜物房、設(shè)施設(shè)備用房抵作物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會(huì)辦公用房。不得擅自變更物業(yè)管理用房位置，也不得將其分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。第二十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會(huì)已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行承接查驗(yàn)，并在物業(yè)交付使用 15 日前完成。在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 20 日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)

9、服務(wù)企業(yè)移交下列資料并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)備案：(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖;(三)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;(四)共用設(shè)施設(shè)備的清單及其安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;(五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;(六)業(yè)主名冊(cè);(七)物業(yè)管理必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，

10、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有：(一)物業(yè)管理用房;(二)

11、門(mén)衛(wèi)房、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊;(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)、公共停車(chē)位;(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有綠地、道路、場(chǎng)地;(五)建設(shè)單位以房屋銷(xiāo)售合同或者其他書(shū)面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);(六)其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)提供經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)并標(biāo)注配套用房的具體位置、規(guī)劃報(bào)建圖和《商品房建筑面積預(yù)測(cè)報(bào)告書(shū)》 ，由縣區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)審查