購(gòu)房消費(fèi)行為模式分析

1、1 / 3購(gòu)房消費(fèi)行為模式分析 來(lái)源: 2001年0３月14日2２:16 我來(lái)說(shuō)兩句（0） 一、影響購(gòu)房的外部因素 1、社會(huì)文化環(huán)境。首先是消費(fèi)文化。消費(fèi)文化主要體現(xiàn)在住房消費(fèi)觀念和消費(fèi)心理上。勤儉持家是中國(guó)人的優(yōu)良傳統(tǒng)，但人們的投資意識(shí)比較薄弱，絕大多數(shù)居民購(gòu)房是為了改善住房條件，用于投資的不足一成。中國(guó)人的另一大傳統(tǒng)是量入為出，習(xí)慣于用自己的積蓄來(lái)達(dá)到購(gòu)房的目的，而對(duì)于西方盛行的提前消費(fèi)還是不適應(yīng)。 其次是社會(huì)階層。對(duì)于購(gòu)房者可以按

2、收入、財(cái)產(chǎn)、教育、職業(yè)等指標(biāo)進(jìn)行劃分,再加以一定的權(quán)數(shù)，然后加總，按總分的大小來(lái)劃分不同的購(gòu)房階層。這種分層方法，從另一個(gè)角度可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn),因?yàn)闅w屬于同一社會(huì)階層的購(gòu)房者可以認(rèn)為是同質(zhì)的,其購(gòu)房行為具有很大的相似性。再者是參考群體.對(duì)于具有象征性的產(chǎn)品,主要的信息來(lái)源于人際溝通，即從參考群體那里搜羅信息,而不是借助于客觀的或大眾的信息傳播源.住房就是具有這種屬性的產(chǎn)品，它能在很大程度上體現(xiàn)出個(gè)人的社會(huì)地位和生活

3、現(xiàn)狀，因此,很多人會(huì)考慮到住房的這一特性,在購(gòu)房的過(guò)程中更傾向于親戚朋友的介紹或推薦. 2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。①生產(chǎn)力水平.住房消費(fèi)水平直接受制于社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展水平。在一定的生產(chǎn)力條件下有一個(gè)固定的住房投資比例，住宅建設(shè)的過(guò)度投資容易導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步提高。②住房政策。住房政策是國(guó)家對(duì)購(gòu)房消費(fèi)實(shí)行宏觀調(diào)控的一個(gè)有效手段，特別是我國(guó)正處于住房制度改革的關(guān)鍵時(shí)刻,政策對(duì)購(gòu)房行為的作用更是不可忽視。政策的調(diào)控作用可以從土地

4、出讓一級(jí)市場(chǎng)、住房二級(jí)市場(chǎng)、財(cái)稅、法規(guī)等手段來(lái)實(shí)現(xiàn)，達(dá)到提高人們居住水平的最終目的。③住房金融。住房金融對(duì)于購(gòu)房支付能力的提高起到極大的促進(jìn)作用，任何一個(gè)國(guó)家住房消費(fèi)的發(fā)展都離不開(kāi)金融業(yè)的大力支持。跟住房消費(fèi)相關(guān)密切的金融方式有住房建設(shè)基金、住房公積金、個(gè)人購(gòu)房抵押貸款、住房合作社。 3、住房供求關(guān)系.①住房供給。住房供給對(duì)住房需求的制約可表現(xiàn)在這幾方面:第一,總量供給的制約。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，特別是短期內(nèi)土地、原材料等生產(chǎn)要素的供

5、給是無(wú)彈性的，這就決定了短期內(nèi)住房的供給也是無(wú)彈性的；從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度而言，土地在不同行業(yè)之間是可以調(diào)配的，因此住房的供給是具有彈性的，會(huì)隨市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)而波動(dòng)，其波動(dòng)的程度取決于住房的邊際供給。第二，供給價(jià)格的制約。這是由技術(shù)水平和勞動(dòng)生產(chǎn)率所決定的。住房的價(jià)格以成本計(jì)價(jià)法為主，包括土地出讓金、建筑成本、各項(xiàng)稅費(fèi)及一定的利潤(rùn)，再根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。第三,物業(yè)定位的制約。住宅定位包括地段、房?jī)r(jià)、檔次、戶型、環(huán)境等方面，住宅不像其

6、他商品那樣可以通過(guò)不同區(qū)域、不同時(shí)日、不同商家對(duì)同一產(chǎn)品的各個(gè)方面進(jìn)行比較,“過(guò)了這個(gè)村，沒(méi)了這個(gè)店“,不可能有完全相同的住宅。②住房需求。住房需求制約因素主要來(lái)自決定購(gòu)買力的收入水平和金融資產(chǎn)狀況,現(xiàn)有的住房消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)也是影響住房需3 / 3４、購(gòu)買行為。確定所購(gòu)對(duì)象后，開(kāi)始進(jìn)入購(gòu)房階段。商品房的買賣不同于一般的商品買賣(一手交錢，一手交貨便可），它必須經(jīng)過(guò)一系列購(gòu)房流程:資金準(zhǔn)備——合同鑒定——稅費(fèi)繳納——權(quán)證辦理等. ５、

7、購(gòu)后評(píng)價(jià)。消費(fèi)者懷著各自的期望購(gòu)買商品房，簽訂合同以后,發(fā)現(xiàn)很多現(xiàn)實(shí)發(fā)生的與他所期望有差距,這就形成了購(gòu)后不協(xié)調(diào).對(duì)于商品住宅的購(gòu)后不協(xié)調(diào)存于兩個(gè)時(shí)間段，一是購(gòu)房之后到入住以前,二是入住以后產(chǎn)生的不協(xié)調(diào).除購(gòu)后不協(xié)調(diào)時(shí)導(dǎo)致對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)外，入住以后日常生活中遇到的其他問(wèn)題都會(huì)構(gòu)成對(duì)住房的評(píng)價(jià).與不滿意相對(duì)的是滿意，如果消費(fèi)者入住后的大部分期望值得到了滿足，那么他就會(huì)對(duì)小區(qū)及開(kāi)發(fā)商有較高的評(píng)價(jià),此時(shí)對(duì)住房銷售的效果自然產(chǎn)生正面的效應(yīng).住戶介