我國二手房經(jīng)紀市場效率研究.pdf

1、二手房經(jīng)紀市場是二手房交易雙方通過房地產(chǎn)經(jīng)紀人間接交易而形成的經(jīng)紀活動領域以及產(chǎn)生的交易關系總和。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展以及二手房易的日趨活躍，我國二手房經(jīng)紀市場蘊藏著廣闊的發(fā)展空間與極大的發(fā)展?jié)摿?。然而，從總體上看，我國社會對二手房經(jīng)紀市場提供的服務并不是十分認可，相當多的二手房交易者在從事二手房交易時不愿意選擇二手房經(jīng)紀市場提供的服務。效率是經(jīng)濟學的一個核心的問題，二手房經(jīng)紀市場效率高低是二手房經(jīng)紀市場發(fā)展水平的重要標志，也是衡

2、量其是否成熟的主要標準。目前，我國社會對二手房經(jīng)紀市場的認可度較低，是否意味著我國二手房經(jīng)紀市場運行的低效率？如果答案是肯定的話，那么導致我國二手房經(jīng)紀市場效率低下的根源是什么？我們應該采取什么樣的有效措施提高我國二手房經(jīng)紀市場的效率？對以上這些問題的研究無疑對解決或解釋我國二手房經(jīng)紀市場發(fā)展面臨的“瓶頸”問題及確定今后的發(fā)展方向具有重要的指導作用。 論文正是圍繞上述幾個問題對我國二手房經(jīng)紀市場進行系統(tǒng)的理論與實證研究，共分為七

3、章。第一章闡述選題背景與研究意義、國內外研究現(xiàn)狀、研究內容與研究方法、主要創(chuàng)新點；第二章建立了二手房經(jīng)紀市場效率的研究框架；第三章基于顧客價值對我國二手房經(jīng)紀市場進行了評價；第四、五、六章分別對我國二手房經(jīng)紀市場的代理效率、經(jīng)營效率與監(jiān)管效率進行了研究；第七章提出研究結論、局限與未來研究的展望。論文具體的研究工作如下： 第一，建立了二手房經(jīng)紀市場效率的研究框架。通過借鑒金融市場及其子市場效率的研究思路，確立了基于功能視角來分析二

4、手房經(jīng)紀市場效率的內涵：對二手房經(jīng)紀市場的本質功能進行了分析，指出二手房經(jīng)紀市場的本質功能在于節(jié)約交易成本、促進二手房資源的優(yōu)化配置，即提高二手房交易者的交易價值或顧客價值；基于二手房經(jīng)紀市場的本質功能分析了二手房經(jīng)紀市場效率的內涵，同時根據(jù)影響二手房經(jīng)紀市場效率的主要因素將二手房經(jīng)紀市場效率劃分為代理效率、經(jīng)營效率及監(jiān)管效率三個層次。 第二，基于顧客價值對我國二手房經(jīng)紀市場效率進行了評價?；陬櫩蛢r值與二手房經(jīng)紀市場效率之間具

5、有的一一對應的邏輯關系，提出從顧客價值視角對我國二手房經(jīng)紀市場效率進行間接評價；在對顧客價值內涵及其驅動因素進行分析的基礎上，提出了基于SERVQUAL的顧客價值量表開發(fā)與評價方法；采用SERVQUAL對我國二手房經(jīng)紀市場顧客價值進行了量表開發(fā)，并分析了各因子之間的關系，指出我國二手房經(jīng)紀市場顧客價值由信號顯示因子、服務過程質量因子、服務效用因子及購買成本因子構成，其中信號顯示因子與服務過程質量因子對服務效用因子與購買成本因子具有顯著的

6、正向影響；采用SERVQUAL對我國二手房經(jīng)紀市場的顧客價值進行了評價，指出我國二手房經(jīng)紀市場為顧客提供的服務價值低下，目前我國的二手房經(jīng)紀市場是一個效率低下的市場。 第三，對我國二手房經(jīng)紀市場的代理效率進行了研究?；陬櫩蛢r值視角對我國二手房經(jīng)紀市場的代理效率進行了間接衡量；利用比較制度經(jīng)濟學的方法分別對我國二手房經(jīng)紀市場傭金的買方單方支付、多家上市代理、居間代理、信息分割及百分比傭金結構等代理制度的有效性進行了分析，指出除傭

7、金的買方單方支付是一種相對有效的制度安排外，其余代理制度都是無效的代理制度安排，與之相對應的獨家代理、分離的買方與賣方代理、信息共享及包含差價的傭金結構則是有效的代理制度安排；提出了提高我國二手房經(jīng)紀市場代理效率的對策建議。 第四，對我國二手房經(jīng)紀市場的經(jīng)營效率進行了研究。分別采用DEA方法與SFA方法以大連市為例對房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的經(jīng)營效率進行了評價，指出大連市二手房經(jīng)紀市場具有顯著的規(guī)模經(jīng)濟與范圍經(jīng)濟，目前大連市二手房經(jīng)紀市場

8、由于規(guī)模太小而沒有充分利用規(guī)模經(jīng)濟，二手房經(jīng)紀市場雖然經(jīng)營效率在不斷提高但仍處于低效經(jīng)營的局面；從理論上研究了非價格競爭及自由進入對我國二手房經(jīng)紀市場效率的影響，指出我國二手房經(jīng)紀市場由于存在價格管制導致的非價格競爭以及較低進入壁壘導致的自由進入現(xiàn)象，二手房經(jīng)紀市場存在太多規(guī)模較小的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，整個二手房經(jīng)紀市場由于規(guī)模太小而沒有充分利用規(guī)模經(jīng)濟，二手房經(jīng)紀市場處于低效率經(jīng)營的狀態(tài)；提出了提高我國二手房經(jīng)紀市場經(jīng)營效率的對策建議。

9、 第五，對我國二手房經(jīng)紀市場的監(jiān)管效率進行了研究?；陬櫩蛢r值視角對我國二手房經(jīng)紀市場監(jiān)管效率進行了間接衡量；建立二手房經(jīng)紀市場博弈模型分析了房地產(chǎn)經(jīng)紀人誠信缺失的根源及其對市場效率的影響，指出房地產(chǎn)經(jīng)紀人的誠信缺失降低了二手房經(jīng)紀市場的效率，而房地產(chǎn)經(jīng)紀人誠信缺失的根源在于我國二手房經(jīng)紀市場監(jiān)管體制與監(jiān)管制度的不完善；對我國二手房經(jīng)紀市場監(jiān)管體制缺陷與監(jiān)管制度缺陷導致的監(jiān)管效率損失進行了分析；提出了提高我國二手房經(jīng)紀市場監(jiān)管效率的