借名購(gòu)房之合同效力分析.pdf

1、房屋作為一種價(jià)值較高的不動(dòng)產(chǎn)，與我們生活休戚相關(guān)。隨著日益攀升的房?jī)r(jià)，許多購(gòu)房者都望而卻步。在此背景下，國(guó)務(wù)院為了抑制房?jī)r(jià)的不理性增長(zhǎng)，出臺(tái)了“限購(gòu)令”等相關(guān)政策限制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，國(guó)務(wù)院7部委則共同頒布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》讓城市低收入人群通過(guò)低廉的價(jià)格購(gòu)買房屋。以上政策一方面達(dá)到了抑制房?jī)r(jià)的效果，另一方面，購(gòu)房者開(kāi)始選擇迂回的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的目的。借名購(gòu)房就是此種情況，借名人通過(guò)使用出名人的名義，規(guī)避上述限制政策，表面上看出名

2、人與相對(duì)人進(jìn)行購(gòu)房交易，獲得房屋所有權(quán)，實(shí)際上該房屋因?yàn)榻杳?gòu)房合同的存在而受借名人的掌控。借名購(gòu)房行為形成了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的挑戰(zhàn)，因此是一種風(fēng)險(xiǎn)極高的行為，主張一方需承擔(dān)巨大的證明責(zé)任，稍有不慎便可能敗訴。實(shí)踐中對(duì)于該類型案件的判決復(fù)雜多樣，甚至各地法院所作出的矛盾判決也不在少數(shù)。同時(shí)，該行為引起的房屋物權(quán)歸屬及合同效力等法律問(wèn)題，理論界也尚未達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。
　　雖然借名購(gòu)房行為在日常生活中經(jīng)常出現(xiàn)，但它作為法律行為的定義卻

3、沒(méi)有達(dá)成共識(shí)。借名購(gòu)房合同中存在著借名人、出名人和相對(duì)人三方當(dāng)事人，當(dāng)事人之間的法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。借名購(gòu)房合同的法律概念，合同的性質(zhì)在學(xué)理上同樣存在爭(zhēng)議。相比之下，采用無(wú)名合同說(shuō)具有一定正確性。借名購(gòu)房合同可以分為直接型借名購(gòu)房合同和代理型借名購(gòu)房合同兩種類型。通過(guò)整合《合同法》的具體規(guī)定和學(xué)理上的觀點(diǎn)，然后對(duì)借名購(gòu)房合同可撤銷或者無(wú)效可能的情形分別列舉，分析這些情形可能對(duì)合同的效力產(chǎn)生什么樣的影響。同時(shí)應(yīng)當(dāng)視情況考慮個(gè)人利益與公共利益

4、的平衡，尊重當(dāng)事人在不損害社會(huì)公共利益情況下的意思自治，實(shí)現(xiàn)合同法鼓勵(lì)交易的基本原則。借名購(gòu)房合同被撤銷時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，承擔(dān)方式是不當(dāng)?shù)美颠€或損害賠償；合同無(wú)效時(shí)，視情況可以采取一定的方式對(duì)合同作出其他解釋，部分確認(rèn)其他內(nèi)容的效力。通常情況下，借名購(gòu)房合同有效時(shí)，借名購(gòu)房合同的主體、借名人依據(jù)借名合同所享有的權(quán)利性質(zhì)都足以影響房屋所有權(quán)的歸屬，同時(shí)由于借名人權(quán)利的債權(quán)性質(zhì)，借名人可以按照合同約定享有請(qǐng)求出