剩余法評估土地價格的實際應用及示例

1、1剩余法評估土地價格剩余法評估土地價格的實際應用及示例比較的實際應用及示例比較（終稿）（終稿）蘇愛鋒蘇愛鋒煙臺衛(wèi)正地產評估有限公司煙臺衛(wèi)正地產評估有限公司二○○○○七年十一月二十二日七年十一月二十二日36、計算利息地價款、土地開發(fā)費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費等全部預付資本要計算利息。銷售稅費不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按復利計算。在實際評估工作中，也可以把土地或房地產的未來價值及開發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至

2、估價基準日，從而在剩余法公式中沒有利息項。折現(xiàn)率和利息率的選取應參照同期銀行公布的貸款利率。7、計算利潤開發(fā)項目正常利潤一般以土地或房地產總價值或全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或房地產開發(fā)項目的平均利潤率。二、剩余法在中心評估具體應用中的設定條件1、開發(fā)完成后的不動產價值在現(xiàn)在的市場價格比較確定后按照年8%的上漲速度確定。2、開發(fā)周期自基準日確定為三年，開發(fā)成本假設按3年40%、30%、30%的比例每年內均勻

3、投入。3、銷售周期自基準日起確定為四年，第一年按銷售面積的20%確定，第二年按銷售面積的30%確定，第三年按銷售面積的30%確定，第四年按銷售面積的20%確定，每年中假設均勻銷售。4、開發(fā)利潤按照全部預付資本的一定比例計算。5、銷售稅費中的營業(yè)稅及附加不屬預付資本，是在銷售完成后上繳，因此該部分不計算利潤，銷售中的費用如廣告費等應計算利潤。三、具體應用實例實例一：評估土地面積133333平方米，規(guī)劃建筑面積200000平方米，其中商服面