華夏幸?；鶚I(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究

1、華夏幸福基業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究,,,,,1,,1,,2,,3,,4,,,華夏幸?；鶚I(yè)企業(yè)戰(zhàn)略簡(jiǎn)析,,工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究,華夏工業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷及運(yùn)營(yíng)模式,我工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的啟示建議,工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究,1. 工業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)介,2. 開發(fā)模式,3. 盈利模式,,,,1.1 工業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)介,指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括

2、工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。我國(guó)工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。 一般分為重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)（物流地產(chǎn)）、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)（指帶有特殊政策的貿(mào)易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn)）。 工業(yè)地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、快速啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的特性。 　 工業(yè)地產(chǎn)一般開發(fā)流程為：前期考察立項(xiàng)，園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、招商推廣、進(jìn)駐后物業(yè)管理。,,1.工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 　　目前最常使

3、用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體，其運(yùn)作主體一般是開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會(huì)下設(shè)的開發(fā)公司。 　　缺陷：不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方法，項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運(yùn)作中不夠?qū)I(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。 　2.工業(yè)地產(chǎn)商模式 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合

4、資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤(rùn)。 　 3.主體企業(yè)引導(dǎo)模式 　　指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。 　　如上海金山的上海石化工

5、業(yè)園區(qū)。,4.綜合運(yùn)作模式 　　指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。 　　 5.私人業(yè)主開發(fā)模式 　　目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上楊，其利潤(rùn)匯報(bào)率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡(jiǎn)單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開發(fā)模式會(huì)逐漸減少，再加上私人業(yè)主開發(fā)的廠房在其設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都沒有

6、競(jìng)爭(zhēng)力，時(shí)常也逐漸將其淘汰。,,1.主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn) 　　投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。 　2.進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利 　　項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠

7、房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤(rùn)或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營(yíng)管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。 　3.通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利 　

8、　工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。,華夏幸?；鶚I(yè)公司整體戰(zhàn)略簡(jiǎn)析,1. 公司概況,2. 公司愿景,3. 組織結(jié)構(gòu),4. 發(fā)展歷程,6. 戰(zhàn)略布局,7.產(chǎn)品組合,5. 財(cái)務(wù)分析,,華夏幸?；鶚I(yè)創(chuàng)立于1998年，是中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城投資運(yùn)營(yíng)企業(yè)，公司核心業(yè)務(wù)包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)和城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)。1

9、4年發(fā)展歷程中，牢牢抓住產(chǎn)業(yè)升級(jí)、區(qū)域分工的機(jī)遇，聚焦于環(huán)首都區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)及大都市外溢需求，形成了從園區(qū)建設(shè)、招商引資到城市運(yùn)營(yíng)的三大業(yè)務(wù)體系。 2011年企業(yè)銷售額165億，2005年以后，公司業(yè)績(jī)復(fù)合增長(zhǎng)率保持在100%以上，于2011年8月29日A股上市。 截至2011年末，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模275億元，正在運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)新城達(dá)到10個(gè)，簽約項(xiàng)目總投資額489億元，園區(qū)道路建設(shè)155公里。累計(jì)為園區(qū)招商438家，創(chuàng)造新增

10、就業(yè)人口超過3萬人。 公司現(xiàn)有在職員工2714人，碩士學(xué)歷以上543人。,,,第一層次六環(huán)內(nèi)的通州順義、大興、門頭溝,,,,第二層次昌平、懷柔燕郊、大廠、香河、廊坊固安、涿州,第三層次承德、保定、張家口等,,,衛(wèi)星城,華夏幸?；鶚I(yè)對(duì)于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈三個(gè)層次理解,公司投資運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)新城主要布局于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海區(qū)域。事業(yè)版圖遍布河北、天津、青島、沈陽(yáng)、山東等地，截止到2011年末，公司正在運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)新城達(dá)到10個(gè)

11、 目前，成熟并且可持續(xù)運(yùn)作的有固安、大廠、懷來三地。,,懷來,,,,,固安,大廠,天津,青島,沈陽(yáng),,,,,廊坊,青島市城陽(yáng)區(qū)河套區(qū)域,藍(lán)色經(jīng)濟(jì)國(guó)際會(huì)議中心,以總價(jià)2.07億元的價(jià)格競(jìng)得天津一商住用地，總面積17.27萬平方米,無錫（南長(zhǎng)）國(guó)家傳感信息中心,鎮(zhèn)江京口大禹山創(chuàng)意新社區(qū),天津市城區(qū)圖,山東省地圖,長(zhǎng)三角地圖,,開發(fā)區(qū),綜合園區(qū),房地產(chǎn),主題園區(qū),總部園區(qū),產(chǎn)業(yè)港,孔雀城系列,大衛(wèi)城系列,蘭亭系列,華夏系列,,,,,,,,,,

12、,,,,,,,系列生態(tài)小鎮(zhèn),大北京輕軌新城,人文新鎮(zhèn),,,,,孔雀英國(guó)宮系列,英國(guó)花園小鎮(zhèn),,,未成熟或待開發(fā)項(xiàng)目,成為全球領(lǐng)先的開發(fā)區(qū)投資運(yùn)營(yíng)專家,企業(yè)定位：,【起步】搶抓機(jī)遇、準(zhǔn)確定位、艱苦創(chuàng)業(yè)，華夏地產(chǎn)確定了房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的企業(yè)立身之本1998年7月，華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正式成立。1998年10月，“華夏花園”開盤銷售，由此開啟華夏城市地產(chǎn)事業(yè)領(lǐng)域。1999年8月，華夏物業(yè)管理有限公司正式成立?！巨D(zhuǎn)型】拓展企業(yè)事業(yè)版圖

13、，華夏以全新的模式、全新的機(jī)制承擔(dān)開發(fā)區(qū)的開發(fā)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。2002年6月，固安工業(yè)園區(qū)奠基成立，開啟開發(fā)區(qū)投資運(yùn)營(yíng)事業(yè)領(lǐng)域。2002年6月，三浦威特園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司成立。2006年9月，孔雀城一期盛大開盤，創(chuàng)立生態(tài)小鎮(zhèn)連鎖品牌。2006年3月，固安工業(yè)園區(qū)被河北省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)開發(fā)區(qū)?！痉e累】專注園區(qū)事業(yè)，積淀華夏方法，打造開發(fā)區(qū)建設(shè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2007年5月，大廠潮白河工業(yè)區(qū)正式簽約。2007年5

14、月，大廠鼎鴻投資開發(fā)有限公司成立。2007年10月，公司被建設(shè)部批準(zhǔn)為房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。2007年12月，華夏幸?；鶚I(yè)投資開發(fā)股份有限公司成立，完成股份制轉(zhuǎn)型。2008年9月，華夏幸福基業(yè)接受懷來縣委縣政府的委托，開發(fā)建設(shè)懷來生態(tài)新城。2009年底， 孔雀城品牌享譽(yù)北京城，隨著大運(yùn)河孔雀城、潮白河孔雀城、八達(dá)嶺孔雀城的推出，形成了“一個(gè)北京城、四個(gè)孔雀城”的連鎖品牌。 2010年5月，大衛(wèi)城一期盛大開盤，創(chuàng)立京郊輕軌新城

15、連鎖品牌。,報(bào)告期內(nèi)，公司投資運(yùn)營(yíng)的園區(qū)新增簽約入園企業(yè)86家，新增簽約投資額129.78億元，園區(qū)結(jié)算回款額36.05億元，園區(qū)內(nèi)新開工配套住宅簽約銷售額109.41億元,公司城市地產(chǎn)簽約銷售額18.83億元。報(bào)告期內(nèi)，公司整體銷售額共計(jì)165億元。,單位：億元,固安、大廠、懷來區(qū)域配套住宅2011年度開發(fā)項(xiàng)目情況表,固安區(qū)域,大廠區(qū)域,懷來區(qū)域,,1、主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù),1、該公司利潤(rùn)總額大幅增長(zhǎng)近兩倍，而營(yíng)業(yè)收入僅增長(zhǎng)近八成，顯然營(yíng)業(yè)總

16、成本低于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)率。2、歸屬于上市股東的凈利潤(rùn)和基本每股收益增長(zhǎng)均大于2倍，可見該公司利潤(rùn)增幅很大。3、該公司2010年、2011年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為89%、85%，其償債壓力非常大。,2010—2011華夏幸?；鶚I(yè)經(jīng)營(yíng)成果比較,,1、主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù),1、應(yīng)收賬款超速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)14倍之多，主要為管委會(huì)、財(cái)政局等政府機(jī)構(gòu)欠款。2、該公司存貨增長(zhǎng)近1倍，主要系住宅開發(fā)項(xiàng)目形成。3、預(yù)付賬款平穩(wěn)增長(zhǎng)，主要是對(duì)建筑商、市政工程公司的

17、支付。,2010—2011華夏幸福基業(yè)資產(chǎn)類比較,,1、主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù),1、預(yù)收賬款增長(zhǎng)八成以上，主要系預(yù)收房款大幅增加。2、應(yīng)收賬款增長(zhǎng)近1.3倍，主要為應(yīng)付園區(qū)開發(fā)及配套住宅工程款增加。3、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債大幅增長(zhǎng)，主要系各類質(zhì)押、抵押借款以及向銀行貸 款到期數(shù)額較大，而長(zhǎng)期借款減少也是這一原因所致。 1）其他流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)近兩倍，主要由增長(zhǎng)預(yù)提土地增值稅所致。 2）長(zhǎng)期應(yīng)付款增長(zhǎng)6成以上，主要系對(duì)信托及建筑

18、商的應(yīng)付款，凸顯資金緊張。,2010—2011華夏幸?；鶚I(yè)負(fù)債類比較,,1、主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù),1、該公司2011年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額嚴(yán)重下降，大約為2010年的1/5,主要因?yàn)樵摴镜氖杖氪蠖啾憩F(xiàn)為應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款。2、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額大幅上升，主要系2011年該公司在沈陽(yáng)、青島以及環(huán)北京以外河北地區(qū)的快速增長(zhǎng)所致。3、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額增大一倍以上，主要系公司出讓股權(quán)收到的現(xiàn)金。,2010—2011華夏幸?；鶚I(yè)現(xiàn)金流比

19、較,,2、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入構(gòu)成,園區(qū)住宅配套占其收入的一半，約為38.5億，其次是土地整理帶來了收入約占3成，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、城市產(chǎn)業(yè)開發(fā)以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的收入合起來僅占兩成。,2011年華夏幸?；鶚I(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分行業(yè)構(gòu)成,,3、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)構(gòu)成,2010年利潤(rùn)貢獻(xiàn)，主要是產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（報(bào)表顯示該部分成本為0,估計(jì)是招商引資分成）約四成以上，園區(qū)住宅配套占三成多，城市產(chǎn)業(yè)開發(fā)占1/6以上，土地整理僅占1/20。其利潤(rùn)來源的前三位分別為產(chǎn)業(yè)發(fā)展

20、服務(wù)、園區(qū)住宅配套和城市產(chǎn)業(yè)開發(fā)。,2010、2011華夏幸福基業(yè)主營(yíng)利潤(rùn)分行業(yè)構(gòu)成,2011年利潤(rùn)貢獻(xiàn)，園區(qū)住宅配套占四成多，其次是產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)約占三成，土地整理占兩成以上，其他部分利潤(rùn)貢獻(xiàn)不足一成。,華夏幸福基業(yè)工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式——固安模式,1. 固安工業(yè)園簡(jiǎn)介,2. 投資開發(fā),3. 定位規(guī)劃,4. 營(yíng)銷運(yùn)作,5. 后期管理,固安工業(yè)園位于廊坊市固安縣開發(fā)區(qū)，河北省省級(jí)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，2002年6月28日奠基，為河北省省級(jí)開發(fā)

21、區(qū)中較為知名的產(chǎn)業(yè)區(qū)。 園區(qū)位于天安門正南50公里，地處大北京核心位置，周邊40公里范圍內(nèi)擁有十一條高速、六條鐵路，100公里范圍內(nèi)擁有三大國(guó)際機(jī)場(chǎng)和三大天然良港，北京新七環(huán)由此經(jīng)過，具備了國(guó)際上最具魅力的“1小時(shí)工業(yè)區(qū)”區(qū)位交通條件。,,運(yùn)作流程,主要采取政企合作的方式開發(fā),主要特點(diǎn)：,政企合作，政府（政績(jī)）與入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)“雙贏”一般以產(chǎn)業(yè)用地性質(zhì)拿地，導(dǎo)致地價(jià)便宜，好拿。因?yàn)槭枪I(yè)用地性質(zhì)，配建商業(yè)、住宅打政策擦

22、邊球時(shí)，要面對(duì)媒體監(jiān)督的風(fēng)險(xiǎn) 。占地面積大，固安工業(yè)園占地70平方公里（起步區(qū)20—30平方公里）資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，回款慢。,固安工業(yè)園區(qū)確立了“電子信息產(chǎn)業(yè)”、“汽車零部件產(chǎn)業(yè)”、“高端裝備制造業(yè)”三大產(chǎn)業(yè)方向，復(fù)合規(guī)劃了中國(guó)北方電子信息產(chǎn)業(yè)基地、中國(guó)北方汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地、高端裝備制造業(yè)基地、城市核心區(qū)、生活配套區(qū)5大功能區(qū)，科學(xué)有效的實(shí)現(xiàn)了各個(gè)區(qū)域功能之間的混合生長(zhǎng)、協(xié)同發(fā)展。 經(jīng)過近年來的發(fā)展已經(jīng)形成：以京東方、東方

23、信聯(lián)為代表的電子信息產(chǎn)業(yè)集群；以正興車輪、漢和機(jī)械為代表的汽車零部件產(chǎn)業(yè)集群；以航天振邦、誠(chéng)田恒業(yè)為代表的高端裝備制造產(chǎn)業(yè)集群。 固安工業(yè)園區(qū)，圍繞中國(guó)航天科技集團(tuán)航天一院項(xiàng)目，將打造世界一流的“航天科學(xué)城“，科學(xué)城將以航天一院為龍頭，吸引上下游航天企業(yè)入駐，最終形成以航天科技研發(fā)為先導(dǎo)，以航天核心零部件制造為主體，以航天配套產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)集群。 “從高到新”，本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)的孵化與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的階段。在這種產(chǎn)業(yè)升級(jí)的方式上，華夏

24、幸?；鶚I(yè)也進(jìn)行了積極的探索。,,園區(qū)服務(wù)產(chǎn)品：,華夏幸?；鶚I(yè)工業(yè)地產(chǎn)的去化工作主要由各招商局完成。,園區(qū)產(chǎn)品去化方式：,,入駐企業(yè),華夏幸福運(yùn)營(yíng)最久的固安工業(yè)園，2002年啟動(dòng)至今，招商情況平平，共簽署入園協(xié)議258份，已投產(chǎn)企業(yè)53家，試生產(chǎn)企業(yè)12家，在建企業(yè)45家，已簽約未進(jìn)場(chǎng)企業(yè)103家，解約40家，其他情形5家。 平安證券的分析報(bào)告指出該模式存在的風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的超預(yù)期調(diào)整可能導(dǎo)致公司的地產(chǎn)銷售下滑，回款減少，

25、資金面壓力加大。此外，土地市場(chǎng)的冷卻可能導(dǎo)致地方政府的償付能力出現(xiàn)問題，影響公司的現(xiàn)金流。,運(yùn)作出現(xiàn)的問題：,招商不力，大量待轉(zhuǎn)讓土地閑置，引起媒體報(bào)道,河北固安工業(yè)園大量圈地摞荒無人問責(zé),土地閑置的原因,1、園區(qū)大規(guī)模強(qiáng)行征地。從2002年，固安縣有關(guān)部門、園區(qū)就開始向當(dāng)?shù)卮迩f征地，大部分失地群眾都是“很不情愿”的。盡管有大量反對(duì)的聲音，而最終，上述村莊曾長(zhǎng)著莊稼的數(shù)千畝可耕地先后被強(qiáng)行征走。2、招商不力固安工業(yè)園區(qū)成立于200

26、2年6月，園區(qū)規(guī)劃控制面積60平方公里；起步區(qū)面積28平方公里，其中北區(qū)20平方公里，南區(qū)8平方公里。主要招引以電子信息制造業(yè)、汽車及零部件制造業(yè)、民生用品制造業(yè)企業(yè)進(jìn)駐該工業(yè)園。截至目前，據(jù)固安工業(yè)園區(qū)宣稱，大小已有50余家企業(yè)在園區(qū)內(nèi)投資落地，但其實(shí)并未有很多企業(yè)落戶。3、開發(fā)商大面積囤地經(jīng)過多年積累，華夏幸?；鶚I(yè)目前住宅土儲(chǔ)建面儲(chǔ)備（含潛在）已約達(dá)1500萬平米，啟動(dòng)園區(qū)約43平方公里，戰(zhàn)略規(guī)劃園區(qū)規(guī)模超150平方公里4、政

27、府有關(guān)部門監(jiān)管不力政府相關(guān)部門并未根據(jù)相關(guān)法律進(jìn)行有效地監(jiān)管?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第三十七條 禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為

28、農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。,華夏幸?；鶚I(yè)資金鏈吃緊 圈地模式隱憂凸現(xiàn),根據(jù)華夏幸福4~6月的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，其園區(qū)結(jié)算回款額同比下滑26%，作為其主要營(yíng)業(yè)收入來源之一的園區(qū)結(jié)算回款額增長(zhǎng)乏力似乎并不是一個(gè)美好的信號(hào)。而根據(jù)華夏幸福最近的季報(bào)顯示：華夏幸福給旗下的企業(yè)擔(dān)保額度較大，總額占公司凈資產(chǎn)89.2%。這對(duì)于當(dāng)前較強(qiáng)依賴周轉(zhuǎn)率的房地產(chǎn)行業(yè)來說，也是一個(gè)壓力點(diǎn)。 不難看出，近兩年憑借“產(chǎn)業(yè)園區(qū)

29、房地產(chǎn)開發(fā)”模式拿到大蛋糕的華夏幸福，發(fā)展前景令人擔(dān)憂。兩指標(biāo)突變 風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)依賴“產(chǎn)業(yè)園區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)”經(jīng)營(yíng)的華夏幸福近年來增長(zhǎng)迅速，甚至有“最牛地產(chǎn)股”之稱，但今年以來，有兩個(gè)重要指標(biāo)卻出現(xiàn)了巨大的變化。去年年末，華夏幸福每股收益(EPS)為3.28元，凈利潤(rùn)1520.7萬元。2012年一季度，每股收益只有0.03元，到2012年7月19日，每股凈收益只有0.0172元。2011年，當(dāng)期EPS超過超過2元的上市公司，只有華夏幸福

30、一家，而當(dāng)時(shí)萬科的EPS僅為0.88元。EPS的迅速下滑，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，招商不力，市場(chǎng)沒有回暖，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成長(zhǎng)周期均是重要原因。而與此同時(shí)，公司應(yīng)收賬款從3.05億元到8.02億元，暴增162.62%。據(jù)2011年結(jié)算，華夏幸福依賴城市地產(chǎn)開發(fā)的收入只占全公司收入的5.34%，而其余的6成以上收入均來自于與政府合作的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、發(fā)展和配套服務(wù)。根據(jù)4~6月快報(bào)顯示，政府結(jié)算回款同比下降26%，而一季度同比下降10.4%，回款的持續(xù)乏

31、力進(jìn)一步說明了華夏幸福的風(fēng)險(xiǎn)。資 資金鏈吃緊2012年一季度，華夏幸福的應(yīng)收賬款由期初的30.5億元飚升至期末的80.2億元，營(yíng)業(yè)收入77.8億元。以90天為計(jì)算周期來看，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)不到60天。而同期萬科的期初應(yīng)收賬款15.1億元，期末12.5億元，營(yíng)業(yè)收入103.4億元。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)為12天。在同業(yè)中，華夏幸福的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是同業(yè)老大的近五倍。,業(yè)內(nèi)人士指出，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)的長(zhǎng)短對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)而言十分重

32、要，周轉(zhuǎn)天數(shù)越短，則賬款回籠速度也越快，那么企業(yè)獲得的現(xiàn)金支持也就越大，相反，如果周轉(zhuǎn)天數(shù)越長(zhǎng)，應(yīng)收賬款回籠速度就慢，企業(yè)的現(xiàn)金流壓力也會(huì)隨之升高。2012年以來，華夏幸福賬齡在一年以上的應(yīng)收賬款比例為17.3%，對(duì)于有高周轉(zhuǎn)率需要的地產(chǎn)行業(yè)來說，在上市地產(chǎn)公司中并不多見。作為上市公司而言，前一年項(xiàng)目在次年中期結(jié)算，但費(fèi)用必須在當(dāng)期攤銷，這就造成龐大的應(yīng)收賬款無法實(shí)現(xiàn)資金回流，拖長(zhǎng)賬齡。另外值得警惕的是，華夏幸福為旗下公司所做的擔(dān)保

33、也存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。2012年6月，華夏幸福發(fā)表的公告顯示，其為旗下項(xiàng)目提供的擔(dān)保額度預(yù)簽的達(dá)到23.7億元，這意味著華夏幸福的擔(dān)?？傤~占公司凈資產(chǎn)比例為89.2%，對(duì)公司現(xiàn)有的凈資產(chǎn)26.56億元產(chǎn)生很大壓力。擔(dān)保資金規(guī)模一再加大，已經(jīng)讓人看到了華夏幸福資金鏈的疲態(tài)。再開發(fā)資金從何而來？單純依靠二級(jí)市場(chǎng)的融資顯然不現(xiàn)實(shí)，而擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)讓企業(yè)發(fā)債沒有出口。高昂的再開發(fā)資金會(huì)不會(huì)將華夏幸福拖到拆東墻補(bǔ)西墻的危險(xiǎn)境地尚未可知。

34、 跑馬圈地面臨難關(guān)華夏幸福的“產(chǎn)業(yè)園區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)”模式也常被業(yè)內(nèi)人士稱為跑馬圈地。1998年10月，“華夏花園”開盤銷售，由此開啟華夏幸福城市地產(chǎn)事業(yè)領(lǐng)域。2002年6月，固安工業(yè)園區(qū)奠基成立，開啟開發(fā)區(qū)投資運(yùn)營(yíng)事業(yè)領(lǐng)域。2007年5月，大廠潮白河工業(yè)區(qū)正式簽約。這也是當(dāng)前華夏幸福最為重要的兩塊產(chǎn)業(yè)園區(qū)委托開發(fā)項(xiàng)目。據(jù)此，華夏幸福奠定了現(xiàn)在的雛形。到2012年，華夏幸福簽約的九大園區(qū)，委托開發(fā)面積接近432平方公里。其中，在開

35、發(fā)項(xiàng)目面積為261平方公里，待開發(fā)園區(qū)面積為171平方公里。2012年以來，華夏幸福的待開發(fā)園區(qū)數(shù)量仍在增加。1月，在青島拿下河套8平方公里委托合約，與此同時(shí)在紅島地區(qū)也簽下1200畝的“藍(lán)色經(jīng)濟(jì)國(guó)際會(huì)議中心”。緊接著，2月簽下香河40平方公里合作項(xiàng)目。截止2月底，華夏幸福待開發(fā)園區(qū)面積增至223平方公里，總土地面積超過480平方公里。跑馬圈地的興奮過后，擺在華夏幸福面前的還有另外一個(gè)問題：開發(fā)周期。根據(jù)華夏幸福2011年年報(bào)顯示：

36、截止2011年年末，期末土地儲(chǔ)備達(dá)到414.03萬平方米。而目前公司的待開發(fā)土地有223平方公里。在公司現(xiàn)有資金狀況下，這意味著未來每1平方米儲(chǔ)備土地獲得的收入，要反哺50平方米的土地開發(fā)建設(shè)。,,,華夏幸福基業(yè)工業(yè)地產(chǎn)的后期管理工作作主要由各區(qū)域公司完成。 一定意義上講，區(qū)域公司主要的職能就是招商服務(wù)和物業(yè)管理。,我工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的啟示建議,1、投資土地的可行性一定要分析正確，區(qū)位對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)影響非常關(guān)鍵。2、土地占地面積大