這樣投資不動產(chǎn)投資信托基金(reits)就對了_羅志強(qiáng)

1、這樣投資~不動產(chǎn)投資信託基金(REITs)就對了,2,不動產(chǎn)證券化投資信託基金(REITs) 壹、證券化的概念 貳、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品介紹 參、投資REITs 肆、REITs投資風(fēng)險 伍、證券化訊息,簡 報 大 綱,,壹、證券化的概念,住宅房貸擔(dān)保證券(簡稱RMBS)資產(chǎn)擔(dān)保證券(簡稱ABS)商業(yè)房貸擔(dān)保證券(簡稱CMBS),一、我國的證券化條例法規(guī)架構(gòu),5,,,二、證券化之種類,資

2、產(chǎn)證券化(Asset Securitization)是指企業(yè)單位或金融機(jī)構(gòu)將其能產(chǎn)生現(xiàn)金收益的資產(chǎn)加以群組(Pooling) ，重新包裝並轉(zhuǎn)換為各式各樣的受益證券(Tranching) ，然後發(fā)行證券(Securities) 出售給投資人，以取得資金之過程?！〔粍赢a(chǎn)證券化(Real Estate Securitization) ，乃專指不動產(chǎn)所有權(quán)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利之證券化，係將傳統(tǒng)不動產(chǎn)之直接投資轉(zhuǎn)變?yōu)樽C券投資型態(tài)，以結(jié)合不動產(chǎn)市場及

3、資本市場，使不動產(chǎn)的價值由固定的資本型態(tài)轉(zhuǎn)化為具有流動功能的可投資性證券。,6,,,三、證券化之意義,指創(chuàng)始機(jī)構(gòu)依金融資產(chǎn)證券化條例之規(guī)定，將資產(chǎn)信託與受託機(jī)構(gòu)或讓與特殊目的公司，由受託機(jī)構(gòu)或特殊目的公司以該資產(chǎn)為基礎(chǔ)，發(fā)行受益證券或資產(chǎn)基礎(chǔ)證券，以獲取資金之行為。指受託機(jī)構(gòu)依不動產(chǎn)產(chǎn)證券化條例之規(guī)定成立不動產(chǎn)投資信託或不動產(chǎn)資產(chǎn)信託，向不特定人募集發(fā)行或向特定人私募交付受益證券，以獲取資金之行為。,7,四、證券化的概念--企業(yè)籌資管

4、道,,,8,,,五、證券化與資本市場,,貳、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品介紹,一、不動產(chǎn)證券化制度架構(gòu),11,二、不動產(chǎn)證券化之基本概念,,,商用不動產(chǎn)類型,,辦公大樓,,證 券 化,,購物中心,,工業(yè)廠辦,,其 他,,租金收入與資產(chǎn)價值,,受益證券,,,,投資人,,金融機(jī)構(gòu),,,企業(yè)法人,,個人投資者,共同信託基金,12,三、不動產(chǎn)證券化商品型態(tài),13,6.管理標(biāo)的資產(chǎn),4.購買證券價金,2.信託標(biāo)的資產(chǎn),7.分配信託利益,受託機(jī)構(gòu),標(biāo)的

5、資產(chǎn)所有人,,投資人,,3.受益證券,,不動產(chǎn)管理機(jī)構(gòu),,,主管機(jī)關(guān),,1.核準(zhǔn),標(biāo)的不動產(chǎn),5.委任管理標(biāo)的資產(chǎn),,,,專家評估,四、不動產(chǎn)資產(chǎn)信託運(yùn)作架構(gòu)圖,14,專家評估,投資人1,投資人2,投資人N,,,主管機(jī)關(guān),1.核準(zhǔn),2. 支付價金購 買受益證券,3.運(yùn)用信託資金,6.分配信託利益,,銀行存款,不動產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利,受益證券,其他經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)投資或運(yùn)用之標(biāo)的,,,,,,,,,,受託機(jī)構(gòu),,,不動產(chǎn)管理機(jī)構(gòu),,4

6、.委任管理不動產(chǎn),,,5.管理運(yùn)用不動產(chǎn)及基金,,五、不動產(chǎn)投資信託運(yùn)作架構(gòu)圖,六、不動產(chǎn)證券化商品規(guī)劃,16,七、不動產(chǎn)證券化之效益,對不動產(chǎn)所有者提高不動產(chǎn)之流動性降低持有風(fēng)險及財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)增加籌措資金管道有效開發(fā)利用不動產(chǎn)對不動產(chǎn)與金融環(huán)境提高整體不動產(chǎn)市場效率提升環(huán)境品質(zhì)擴(kuò)大資本市場規(guī)模促進(jìn)金融商品多元化對投資人增加新種金融商品，以小額資金參與大面積且金額龐大之不動產(chǎn)投資流動性高風(fēng)險性低且收益良好,17,八

7、、不動產(chǎn)證券化案例,單位：億元,,參、投資REITs,一、REITs：權(quán)益型、抵押權(quán)型和混合型,權(quán)益型(Equity REITs ) ：指直接經(jīng)營具收益性不動產(chǎn)之投資組合，主要收入來自租金，或買賣不動產(chǎn)的交易利潤，型態(tài)類似股票。抵押權(quán)型( Mortgage REITs) ：乃直接向不動產(chǎn)持有者或經(jīng)營者放款、或投資於不動產(chǎn)相關(guān)的放款債權(quán)或證券（如Mortgage-Backed Security ; MBS , Commercial Mo

8、rtgage-Backed Security ;CMBS等），收益來源主要為利息收入?；旌托?Hybrid REITs) ：權(quán)益型及抵押權(quán)型的綜合體，主要投資標(biāo)的包括不動產(chǎn)本身及抵押放款債權(quán)，由基金經(jīng)理人依照不動產(chǎn)市場景氣及利及利率變動，隨時調(diào)整投資比率。,二、投資型與開發(fā)型比較,三、權(quán)益型REITs、抵押型REITs、CMBS 、CRE CDO比較,四、我國市場銷售的REITs商品,上市(櫃)掛牌的REITs以不動產(chǎn)證券化商品為投

9、資標(biāo)的REITs共同基金國內(nèi)投信公司核準(zhǔn)發(fā)行之全球型REITs基金投信投顧公司代理之海外基金,國內(nèi)REITs比較,全球不動產(chǎn)證券化（REITs)基金,(續(xù)),五、REITs收益特性,抗通膨低風(fēng)險收益穩(wěn)定 在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定成長的環(huán)境下，租金及地價穩(wěn)定成長，提供REITs穩(wěn)定的現(xiàn)金流、長期相對穩(wěn)定的資本利得，及中長期穩(wěn)定成長的可能,六、投資人的誘因,分享優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的收益，且該收益的來源頗為分散投資組合中多一種投資工具，而且提供6

10、%分離課稅的優(yōu)惠無須擔(dān)心不動產(chǎn)業(yè)主的信用風(fēng)險假設(shè)風(fēng)險系數(shù)相同時，受益證券的報酬率較高且穩(wěn)定REITs的投資組合內(nèi)容不易憑空消失,七、投資人的誘因(REITs收益分配及相關(guān)稅賦),不動產(chǎn)投資信託基金投資所得依不動產(chǎn)投資信託契約約定應(yīng)分配之收益，應(yīng)於會計(jì)年度結(jié)束後六個月分配投資人的稅賦:配息所得:受託機(jī)構(gòu)分配受益證券所得時，按6%分離課稅扣繳稅款證券交易稅:依不動產(chǎn)證券化條例發(fā)行之受益證券免徵證券交易稅,八、投資不動產(chǎn)管道之比

11、較表,九、報酬率比較,31,「不動產(chǎn)投資信託」大多以可估算且有穩(wěn)定現(xiàn)金流量的不動產(chǎn)為投資或證券化標(biāo)的，故只要不動產(chǎn)所有者，提供可估算且有穩(wěn)定現(xiàn)金流量的不動產(chǎn)（如辦公大樓、旅館、百貨公司、購物中心）為證券化標(biāo)的，且其收益可接受，自會有投資人願意投資該受益證券，而使得不動產(chǎn)所有者得以降低持有風(fēng)險及財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，投資人亦得以投資一風(fēng)險低及流動性高的金融商品，讓資金運(yùn)用更有效率，達(dá)到不動產(chǎn)所有者及投資人雙贏的局面。,十、不動產(chǎn)所有者及投資人雙贏,,

12、肆、REITS投資風(fēng)險,一、REITs的價值評估,REITs的整體價值，包含創(chuàng)造收益(income)與長期的資產(chǎn)利得(Capital Gain)評估REITs商品的投資價值的重要指標(biāo)：不動產(chǎn)的資產(chǎn)(配置、品質(zhì))未來增值潛力管理團(tuán)隊(duì)能力(經(jīng)營能力及財(cái)務(wù)策略),二、REITs收益變項(xiàng),REITs的收益率僅屬「預(yù)估值」，不同於債券是不保證有固定收益REITs成長動能影響收益率內(nèi)部成長--所持有的標(biāo)的物的租金成長及費(fèi)用控管外部成長

13、--透過財(cái)務(wù)槓桿,三、REITs投資風(fēng)險--投資風(fēng)險揭露,投資風(fēng)險市場流動性不足風(fēng)險不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)有價證券受益證券投資期間的變動風(fēng)險信託財(cái)產(chǎn)預(yù)期收益不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)有價證券受益證券報酬率管理機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的風(fēng)險融資舉債的風(fēng)險其他風(fēng)險,四、REITs風(fēng)險來源--投資環(huán)境險含風(fēng)險,總體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險--外部風(fēng)險利率風(fēng)險市場風(fēng)險通貨膨脹風(fēng)險（購買力風(fēng)險）個體因素風(fēng)險--內(nèi)部風(fēng)險營運(yùn)風(fēng)險財(cái)務(wù)風(fēng)險流動性風(fēng)險,美國RMZ

14、 REITs Index,,五、投資風(fēng)險評估,信評的等級相同的信評市場的的合理相對報酬動的種類、數(shù)量及位置鑑價及工程報告由誰提供承租戶的組合、類型租金收入的集中程度借款上限,,伍、證券化訊息,41,證券化訊息簡介,主管機(jī)關(guān)(銀行局)http://www.banking.gov.tw/※法令(信託商業(yè)同業(yè)公會)http://www.trust.org.tw/※公開資訊觀測站http://newmops.tse.co