中國房地產(chǎn)投資信托基金（C-REITs）優(yōu)化路徑.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，與我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展不太協(xié)調(diào)的是我國的房地產(chǎn)金融發(fā)展十分遲緩。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)還是嚴(yán)重依賴商業(yè)銀行這一融資渠道，因此，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險也大量聚集到商業(yè)銀行系統(tǒng)。另外一個方面的情況是，我國居民儲蓄存款余額年年攀升，而適合居民投資理財?shù)慕鹑诋a(chǎn)品卻比較稀少，對于房地產(chǎn)這一高回報行業(yè)更是可望而不可及。 然而，在美國經(jīng)歷了幾十年發(fā)展歷史的一種金融工具——房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investme

2、nt Trusts—REITs)，卻有望能化解當(dāng)前的困境。傳統(tǒng)意義上的REITs是指專門持有房地產(chǎn)、與抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有這兩種資產(chǎn)的一種封閉式基金。投資者在股票市場購買REITs股票，就相當(dāng)于購買了房地產(chǎn)或抵押貸款，因此，REITs的出現(xiàn)，使得普通的投資者也可以投資房地產(chǎn)。 本文主要就我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金最為重要的幾個問題展開討論，沿著從基本的立法到其機構(gòu)投資者培育、投資策略和風(fēng)險控制這一主線，結(jié)合我國當(dāng)前的實

3、際情況，探討發(fā)展我國本土C—REITs(China—REITs)的路徑。 本文主體部分為四章。第一章，房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展?fàn)顩r，主要介紹了REITs的概念、特點、類型以及美國和其他國家發(fā)展REITs的歷程與現(xiàn)狀。并且，還對房地產(chǎn)投資信托基金進行經(jīng)濟學(xué)分析。首先，分析了房地產(chǎn)投資信托基金的信托本質(zhì)。其次，重點闡述了房產(chǎn)投資信托基金的委托——代理理論、投資組合理論、資本市場理論和市場有效性理論。通過對REITs的經(jīng)濟金融理論基礎(chǔ)的

4、分析，為本文后面關(guān)于分析和建立C—REITs提供了理論依據(jù)。 第二章是分析關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的法制建設(shè)。首先，分析了美國房地產(chǎn)投資信托基金的法律完善過程、法律框架和法律特征。然后，結(jié)合我國當(dāng)前有關(guān)法律現(xiàn)狀，從信托法規(guī)、房地產(chǎn)法規(guī)、證券法規(guī)和稅收法規(guī)等四個方面在引入REITs上的障礙來進行剖析，提出了發(fā)展我國C—REITs所需要的法律環(huán)境。 第三章主要就發(fā)展我國房地產(chǎn)投資信托基金的運作進行討論。首先，研究機構(gòu)投資者

5、對于我國C—REITs發(fā)展的作用，應(yīng)當(dāng)注重我國機構(gòu)投資者的培育，從而促進C—REITs的規(guī)范化。本章討論的另外一個問題就是發(fā)展C—REITs的投資策略，總結(jié)海外成熟REITs的發(fā)展經(jīng)驗，認(rèn)為我國將來的C-REITs應(yīng)該先側(cè)重集中化的投資策略。 第四章主要論述了未來C—REITs的風(fēng)險及其控制問題。本文重點研究的是傳統(tǒng)的外部顧問型REITs的“委托——代理”風(fēng)險。并且從信息經(jīng)濟學(xué)“委托——代理”模型的關(guān)于“激勵合同”設(shè)計的角度，分