房地產(chǎn)行業(yè)投資策略(20)頁

1、房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)生命周期視角下的行業(yè)透視和機會挖掘產(chǎn)業(yè)生命周期視角下的行業(yè)透視和機會挖掘吳劍雄吳劍雄執(zhí)業(yè)證書編號：S0730511010007021505886668033wujx@——房地產(chǎn)行業(yè)2012年年度投資策略——房地產(chǎn)行業(yè)2012年年度投資策略研究報告行業(yè)策略研究報告行業(yè)策略同步大市（維持）同步大市（維持）發(fā)布日期：2011年12月5日盈利預測和投資評級利預測和投資評級公司簡稱11EPS12EPS12PE評級萬科A0.

2、861.106.43增持保利地產(chǎn)1.131.416.43增持金地集團0.680.825.46增持招商地產(chǎn)1.521.868.81增持金科股份1.161.716.34增持中南建設0.821.166.16增持華夏幸福2.352.936.26增持注：股價為2011年11月30日收盤價房地產(chǎn)行業(yè)相對滬深300指數(shù)表現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)相對滬深300指數(shù)表現(xiàn)25%20%15%10%5%0%5%10%15%20%1011101211011102110311

3、04110511061107110811091110房地產(chǎn)(申萬)滬深300相關(guān)研究相關(guān)研究20110957房地產(chǎn)行業(yè)4季度投資策略：樓市十字路口的估值選擇：政策決定向下走……2011年9月30日20110537房地產(chǎn)行業(yè)下半年投資策略：房貸政策決定成交量，低估值決定反彈機會……2011年5月31日聯(lián)系人：周楷翔聯(lián)系人：周楷翔電話：021505886668013傳真：021－50587779地址：上海浦東新區(qū)世紀大道1600號18樓郵編

4、：200122報告關(guān)鍵要素：報告關(guān)鍵要素：本報告提出了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生命大中小周期的觀點，并認為我國房地產(chǎn)行業(yè)目前正緩慢進入由成熟期轉(zhuǎn)為衰退前期的大周期階段，本輪調(diào)控周期的中后期階段。我國房地產(chǎn)行業(yè)的盈利性、成長性、庫存和估值體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)生命周期的走勢特點。最后根據(jù)產(chǎn)業(yè)大周期和中期提出了兩條投資主線。投資要點：投資要點：?房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生命周期。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生命周期。以弗農(nóng)的產(chǎn)業(yè)生命周期理論與西方經(jīng)濟學宏觀經(jīng)濟周期理論為基礎，提出了我國房地產(chǎn)大中小

5、生命周期觀點。?我國房地產(chǎn)行業(yè)所處生命周期階段。我國房地產(chǎn)行業(yè)所處生命周期階段。20122015年將是我國房地產(chǎn)行業(yè)大周期由成熟期進入衰退期的時間窗口，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正緩慢進入衰退期的前期階段。就中周期而言，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于本輪嚴厲政策周期的中后期階段。?本輪嚴厲政策調(diào)控證明的幾個重大基本事實及推論。本輪嚴厲政策調(diào)控證明的幾個重大基本事實及推論。本輪調(diào)控證明了政策完全有能力治理房價、樓市真實購買力不足及購房并非穩(wěn)賺不賠等幾個重要

6、基本事實，以此為基礎，推導出在“限購”等政策調(diào)控下，房地產(chǎn)將走向本輪中周期的衰退的中后期階段。?房地產(chǎn)行業(yè)成長性、盈利性與存貨的周期表現(xiàn)及預測房地產(chǎn)行業(yè)成長性、盈利性與存貨的周期表現(xiàn)及預測。2000至2010年的行業(yè)成長性、盈利性與存貨等行業(yè)關(guān)鍵指標都十分清楚地證明我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生命周期的存在，并證明了我國房地產(chǎn)行業(yè)當前所處的周期階段，由此可以認為行業(yè)毛利率和成長性都將開始緩慢往下，而行業(yè)存貨則會快速增加，并由此加快行業(yè)的降價。?產(chǎn)業(yè)生

7、命周期視角下的估值判斷與投資策略。產(chǎn)業(yè)生命周期視角下的估值判斷與投資策略。產(chǎn)業(yè)生命周期可以很好地解釋房地產(chǎn)發(fā)展歷史與目前諸多市場與政策方面的重大現(xiàn)象，并對未來做出清晰的判斷，同時也能很好地解釋房地產(chǎn)估值在高毛利與確定性成長下不斷創(chuàng)新低的現(xiàn)象，并可以對未來估值做出清晰的預測。但政策多變性與估值政策敏感性也決定局部性投資機會的存在。根據(jù)大周期觀點，具有實力實現(xiàn)商業(yè)和盈利模式創(chuàng)新與突破的企業(yè)是第一條挖掘主線，建議關(guān)注萬科、保利地產(chǎn)、金地集團和

8、招商地產(chǎn)；根據(jù)中周期觀點，具有“過冬”甚至逆勢擴張實力的企業(yè)是另外一條挖掘主線，我們建議關(guān)注萬科、保利地產(chǎn)、金地集團、金融街、中南建設、金科股份和華夏幸福。?風險提示。風險提示。主要面臨政策風險與資金鏈經(jīng)營等風險。房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中原證券股份有限公司:zyyj.第3頁共20頁圖目錄圖目錄圖1：產(chǎn)業(yè)生命周期示意圖..............................................................

9、......................4圖2：我國人口出生率、死亡率和自然增長率.......................................................6圖3：我國人口抽樣調(diào)查戶數(shù)................................................................................6圖4：我國人口撫養(yǎng)比.................

10、..........................................................................6圖5：我國房地產(chǎn)所處產(chǎn)業(yè)生命周期階段示意圖...................................................7圖6：我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生命中周期示意圖......................................................

11、........9圖7：全國商品房累計銷售面積同比增速..............................................................11圖8：部分城市2011年銷售同比增長....................................................................11圖9：由基本結(jié)論與命題推導的樓市發(fā)展趨勢示意圖..................

12、..........................12圖11：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各周期階段成長性....................................................................13圖10：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各周期階段毛利率....................................................................14圖12：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各周期階段存貨..

13、.....................................................................15圖13：房地產(chǎn)板塊PE估值與產(chǎn)業(yè)周期的對應關(guān)系................................................16表目錄表目錄表1：近5年行業(yè)存貨情況..........................................................