我國商品房預(yù)售制度存在的合理性分析.pdf

1、商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給預(yù)購人,并由預(yù)購人支付定金或者房價(jià)款的行為。
　　商品房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港。因房地產(chǎn)開發(fā)所需資金數(shù)額巨大、開發(fā)周期長,同時(shí)還要承擔(dān)市場變化的風(fēng)險(xiǎn),采用預(yù)售方式,既可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工過程中獲得部分建設(shè)資金,加快資金回籠,減輕借貸壓力,并可將部分房產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。商品房預(yù)售已為世界許多國家和地區(qū)接受,并且成為一些國家或地區(qū)房屋銷售的主要方式。比如,中國大陸于1994

2、年建立了預(yù)售許可制度,僅僅十余年時(shí)間,目前商品房預(yù)售所占有的銷售比例已經(jīng)達(dá)到了80％以上。但是,商品房預(yù)售在開發(fā)商融資方面存在大量監(jiān)管空白,使消費(fèi)者與銀行存在極高的制度風(fēng)險(xiǎn),被普遍認(rèn)為是房地產(chǎn)市場各種失信、違約、侵權(quán)乃至欺詐行為的根源之一,不利于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)健康發(fā)展。于是,在中國大陸引發(fā)了商品房預(yù)售制度存廢之爭的大討論。
　　其實(shí),任何制度都是一把雙刃劍,有利有弊,關(guān)鍵在于如何對其利弊加以權(quán)衡,取其重而用之。預(yù)售只是一種銷售

3、模式,目前預(yù)售占到了我國商品房買賣的絕大多數(shù),可見其擁有強(qiáng)大的生命力和適應(yīng)性。貿(mào)然予以廢除,難免會影響到我國剛剛有所起色的房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí),世界上很多國家都有預(yù)售制度,并且在適用過程中沒有出現(xiàn)我國目前存在的問題。
　　本文將著重對商品房預(yù)售制度存在的合理性進(jìn)行剖析論述,同時(shí)擬構(gòu)建適當(dāng)?shù)闹贫葘︻A(yù)售制度的弊端予以抑制。本文由以下四部分構(gòu)成:
　　第一部分:我國商品房預(yù)售制度的現(xiàn)狀分析。該部分簡要論述了商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生

4、和發(fā)展情況,并仔細(xì)分析了商品房預(yù)售制度存在的主要問題。
　　第二部分:我國商品房預(yù)售制度存在的現(xiàn)實(shí)意義。該部分首先從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析商品房預(yù)售制度存在的價(jià)值;再從實(shí)證主義分析法學(xué)角度,描述了商品房預(yù)售制度之于房地產(chǎn)業(yè)及各利益關(guān)聯(lián)體的重大意義,同時(shí)客觀中立地陳述了該制度的負(fù)面影響;最后,對我國商品房預(yù)售制度的法律規(guī)范進(jìn)行了梳理,為下文的制度完善建議作了鋪墊。
　　第三部分:商品房預(yù)售中的風(fēng)險(xiǎn)防范。該部分對商品房預(yù)購人、金融機(jī)構(gòu)和