我國(guó)商品房預(yù)售制度的改革與創(chuàng)新研究.pdf

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2、ber2012我國(guó)商品房預(yù)售制度的改革與創(chuàng)新研究研究生：崔振杰導(dǎo)師：傅兆君東南大學(xué)摘要隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的興起和快速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種房屋銷售制度應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售制度對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展起到過(guò)積極的作用，但同時(shí)，它在風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的法律體系、信用體系和監(jiān)管體系方面存在明顯的缺陷，是一種傾斜性質(zhì)的制度。這種單邊風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制使房地產(chǎn)各主體在利益分配和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)上存在明顯的不均衡，是否取消預(yù)售房制度成為各界所關(guān)注的話題。根據(jù)研究目的，首先，本文論

3、述了商品房預(yù)售制度的概念內(nèi)涵、理論基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋，回顧了我國(guó)商品房預(yù)售制度的歷史發(fā)展歷程，對(duì)其在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展過(guò)程中所起到的歷史作用進(jìn)行了積極評(píng)價(jià)；接著本文從房地產(chǎn)行業(yè)融資角度、資金運(yùn)作等角度論述目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的模式和現(xiàn)狀，分析這種模式的高風(fēng)險(xiǎn)性，指出其存在的弊端，論述對(duì)其改革和創(chuàng)新的必要性，分析預(yù)測(cè)這一制度的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)；本文梳理了當(dāng)前預(yù)售制度在世界主要發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)運(yùn)行的基本情況，并從營(yíng)銷方案、融資渠道、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、價(jià)格

4、發(fā)現(xiàn)等方面進(jìn)行了比較，歸納我國(guó)值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)。在以上研究分析的基礎(chǔ)上，本文提出了我國(guó)商品房預(yù)售制度改革與創(chuàng)新的目標(biāo)：1遏制房房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲；2改變現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制，使開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和銀行共同承擔(dān)商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)；3鏟除開(kāi)發(fā)商“道德風(fēng)險(xiǎn)”的土壤。為實(shí)現(xiàn)預(yù)期改革目標(biāo)，本文提出改革的基本思路為：在保留預(yù)售制度價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能的基礎(chǔ)上，通過(guò)改革預(yù)售款的付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)，改變目前偏向于開(kāi)發(fā)商的單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制。改革的框架設(shè)計(jì)為：在商品房預(yù)售階段，