我國城市建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的研究.pdf

1、土地是重要的生產(chǎn)要素，重要的國有資源，我們應(yīng)該十分珍惜和合理的利用土地，發(fā)揮土地的最大效用。但是由于我國城市土地有償使用制度起步較晚，而且相應(yīng)的法律規(guī)范也不盡完善，在我國的城市建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度中存在著不少問題。城市建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的完善與否直接關(guān)系到城市土地資源能否被合理有效的利用。本文對城市建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行系統(tǒng)研究，提出其存在的問題，并提供解決方案，希望能夠?qū)Τ鞘型恋刭Y源的合理利用起到一點積極作用。 本文

2、共分為五個部分： 第一部分“城市建設(shè)用地使用權(quán)的基本含義和制度功能”，主要內(nèi)容為通過對建設(shè)用地使用權(quán)的概念、特征和性質(zhì)的介紹，揭示了建設(shè)用地使用權(quán)產(chǎn)生的制度功能，即在我國實行土地公有制的所有權(quán)體制下，土地可以通過“建設(shè)用地使用權(quán)”這一權(quán)利載體按照市場規(guī)律自由流動，從而達(dá)到對土地資源的合理、有效的利用。 第二部分“城市建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式和類型”，根據(jù)現(xiàn)行土地法律規(guī)范的規(guī)定城市建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式有兩種，即出讓和劃

3、撥。這一部分別介紹了通過這兩種不同的方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征，并且針對理論界關(guān)于出讓合同性質(zhì)的爭論進(jìn)行了論述，并提出了本文采用的觀點，即建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是民事法律合同。 第三部分“城市建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的制度完善”，從現(xiàn)行法律法規(guī)對出讓方式的相關(guān)規(guī)定入手，指出了協(xié)議方式的兩大弊端：對于土地所有者而言，容易造成土地資源浪費，國土資產(chǎn)流失，還容易導(dǎo)致暗箱操作，滋生腐??；對于土地使用者而言，由于協(xié)議的過程缺乏公開性

4、，出現(xiàn)土地價格過高或過低的問題時，責(zé)任不好認(rèn)定，容易成為出讓方單方推翻出讓合同的借口，使受讓方的合法權(quán)益得不到法律保護(hù)。但是由于協(xié)議方式仍然具有其存在的必要性，不能取消，只能針對其所出現(xiàn)的問題進(jìn)行改革，即制定一個出讓金最低價的確定標(biāo)準(zhǔn)，以期減少協(xié)議過程中主觀意志的決定作用，使協(xié)議方式向制度化、規(guī)范化的方向發(fā)展。 第四部分“城市劃撥建設(shè)用地使用權(quán)市場化的制度完善”，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)是計劃經(jīng)濟體制的產(chǎn)物，與今天的市場經(jīng)濟制度格格不

5、入，產(chǎn)生了諸多問題，如國家對土地的所有權(quán)無法在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，城市土地資源浪費嚴(yán)重，土地利用效率低下，滋生尋租行為和腐敗現(xiàn)象，促進(jìn)了土地隱形市場的發(fā)展，擾亂了國家對土地市場的管理等。因此，使劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，對其進(jìn)行市場化該改造已成為必要。根據(jù)法律的規(guī)定，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)要想進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，就必須滿足兩個條件：一是經(jīng)過土地管理部門的批準(zhǔn)，二是補交土地出讓金。市場化方式主要有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作

6、價出資、入股。但是根據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)定還不足以使劃撥建設(shè)用地使用權(quán)順利進(jìn)行市場化改造，因此在這一部分通過對劃撥建設(shè)用地使用權(quán)市場化的幾種不同方式進(jìn)行比較，對劃撥建設(shè)用地使用權(quán)市場化方式進(jìn)行了完善：劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓應(yīng)該是劃撥建設(shè)用地使用權(quán)市場化的最終制度選擇，但是，根據(jù)我國的實際情況，現(xiàn)階段還不具備全面推行劃撥建設(shè)用地出讓制的條件，所以可以以劃撥建設(shè)用地使用枳年租制為過渡方式。第五部分“城市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃及抵押制度的完善”，

7、包括出讓建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓制度、租賃制度、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押制度中存在的問題及完善措施。關(guān)于轉(zhuǎn)讓主要是法律對建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定，但這種規(guī)定阻礙了土地市場的發(fā)展，易造成土地的閑置與浪費，因此，這種限制性規(guī)定應(yīng)予以取消。關(guān)于租賃主要是出讓建設(shè)用地使用權(quán)出租登記的效力，應(yīng)該是登記起到備案作用，而不是登記生效。關(guān)于劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押，重點探討了抵押權(quán)的實現(xiàn)與土地出讓金的優(yōu)先權(quán)問題，法律規(guī)定土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)。但這不符合