公共租賃住房制度研究——以“重慶模式”為視角.pdf

1、我國公共租賃住房制度的法制化建設(shè)相對(duì)滯后,尚未出臺(tái)部門規(guī)章及以上層級(jí)的法律規(guī)范,《基本住房保障法》等上位法缺失。中央多以國務(wù)院行政部門指導(dǎo)意見、通知等形式發(fā)布規(guī)范性文件,包括《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》及《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》,立法層次較低。地方人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)出臺(tái)實(shí)施的地方性法規(guī)有《

2、深圳市保障性住房條例》、《廈門市社會(huì)保障性住房管理?xiàng)l例》等。地方政府規(guī)章包括:《江蘇省公共租賃住房管理辦法》、《吉林省公共租賃住房管理暫行辦法》、《河北省公共租賃住房管理辦法》、《甘肅省公共租賃住房管理辦法》、《青海省公共租賃住房管理辦法》、《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》、《天津市公共租賃住房管理辦法(試行)》、《北京市公共租賃租房管理辦法(試行)》、《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》、《合肥市開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)公共租賃住房管理暫行辦

3、法》。其他規(guī)范性文件有:《北京市公共租賃住房申請(qǐng)、審核及配租管理辦法》、《福建省公共租賃住房租金管理暫行辦法》等。從以上所列法規(guī)可以看出,我國地方法律規(guī)范較為龐雜,缺乏統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性,且相關(guān)配套制度不健全。法制化是公共租賃住房實(shí)施的必由之路。公共租賃住房這一亟待在全國范圍內(nèi)推行的重要“民生工程”,其科學(xué)的制度設(shè)計(jì)當(dāng)以統(tǒng)一、規(guī)范的法律體系和全面、系統(tǒng)、深入的理論研究為基礎(chǔ)。
　　我國對(duì)公共租賃制度的理論研究多數(shù)雜糅于社會(huì)保障框架內(nèi),

4、鮮有專文研究,且研究視角主要集中于公共政策學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)等層面,較少從法學(xué)角度進(jìn)行系統(tǒng)分析和論述。有學(xué)者對(duì)建國以來中國城鎮(zhèn)住房保障思想變遷進(jìn)行了整合、評(píng)價(jià),從中探尋適合于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)住房保障體系的歷史經(jīng)驗(yàn);有學(xué)者系統(tǒng)研究經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房供給模式,指出必須重視“夾心層”住房保障問題,但未明確提出確立公共租賃住房制度;還有學(xué)者攫取公共租賃住房的融資模式角度,從經(jīng)濟(jì)學(xué)層面對(duì)融資模式的設(shè)計(jì)和構(gòu)建提出合理建議,但角度較為狹窄,并未搭

5、建出整套公共租賃住房制度的法律框架。
　　生而棲居是人類本能的追求。住房保障制度為維護(hù)社會(huì)中低收入階層基本居住權(quán)利而生,是世界各國普遍關(guān)注的特殊命題。公共租賃住房制度作為彌合住房保障制度體系缺口關(guān)鍵環(huán)節(jié),著力解決被排斥在現(xiàn)有住房保障體系之外,又無力通過市場途徑獲得住房的“夾心層”群體住房困難問題。本文以公共租賃住房發(fā)展速度最快、制度建設(shè)較完備的“重慶模式”為切入點(diǎn),從法學(xué)角度展開理論探討,以期為我國公共租賃住房法制化建設(shè)提供思路。

6、
　　本文分為四個(gè)部分,約3.8萬字。
　　第一部分為公共租賃住房制度的理論問題。公共租賃住房是指政府提供政策支持,由政府或其他組織投資建設(shè)并持有產(chǎn)權(quán),限定戶型面積及租金價(jià)格,面向符合條件的住房困難群體的保障性住房;具有社會(huì)保障性、準(zhǔn)公共性、保障的過渡性和循環(huán)性、產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的有限性四項(xiàng)基本特性。通過闡述新加坡“國家+公積金”公共組屋制度、日本“公庫+公團(tuán)+公營”公共住宅制度及我國香港“政府主導(dǎo)+土地公用+雙軌制”三種“典型范式

7、”的公共住房制度概況,提出值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)。梳理我國現(xiàn)行規(guī)范性文件和各地實(shí)踐操作,我國公共租賃住房制度的發(fā)展現(xiàn)狀是法律法規(guī)等上位法缺位,各地規(guī)范缺乏統(tǒng)一性,制度設(shè)計(jì)差異大,不成體系。分析公共租賃住房與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的區(qū)別,明確公共租賃住房作為彌合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房保障缺口、完善住房供應(yīng)體系的功能定位。
　　第二部分為“重慶模式”公共租賃住房的制度構(gòu)造。在保障性住房供需缺口較大背景下,重慶市提出3年建4000萬平方米公共租賃

8、住房規(guī)劃。重慶市政府頒布《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》等規(guī)范文件,成立公共租賃房管理局,開建面積達(dá)總規(guī)劃的3/4。通過對(duì)重慶市公共租賃住房制度六項(xiàng)基本內(nèi)容的詳細(xì)闡述,即投建模式、準(zhǔn)入機(jī)制、運(yùn)營模式、退出機(jī)制、管理模式、監(jiān)督機(jī)制,全面勾勒“重慶模式”公共租賃住房的獨(dú)特制度構(gòu)架。
　　第三部分為“重慶模式”公共租賃住房制度評(píng)價(jià)?？偨Y(jié)“重慶模式”的制度創(chuàng)新點(diǎn),包括住房供應(yīng)“雙軌制”的指導(dǎo)思想,政府主導(dǎo)、產(chǎn)權(quán)公有的基本原則,“三房一體

9、”的住房保障制度整合,“第三財(cái)政”資金支持,大體量建設(shè)規(guī)模和無差別“混建”模式,打破戶籍藩籬六個(gè)方面。論證“重慶模式”存在缺乏立法保障、融資渠道不穩(wěn)定、審核程序不嚴(yán)密、租金設(shè)置“一刀切”、建設(shè)規(guī)劃未完全體現(xiàn)需求五項(xiàng)制度缺陷。點(diǎn)明“重慶模式”不具備普適性,但為我國公共租賃住房制度發(fā)展提供了一種可參考的“城際模式”。
　　第四部分為我國公共租賃住房制度的構(gòu)建。從公共租賃住房法律制度構(gòu)建和配套制度構(gòu)建兩方面著墨。公共租賃住房法制化建設(shè)方

10、面:針對(duì)住房保障全國性法律規(guī)范缺位問題,出臺(tái)《基本住房保障法》構(gòu)建我國住房保障制度框架;出臺(tái)《公共租賃住房管理?xiàng)l例》,提出管理體系、保障方式、房源及資金籌集機(jī)制、準(zhǔn)入及退出機(jī)制、租金設(shè)置機(jī)制、監(jiān)督管理機(jī)制六個(gè)方面具體制度構(gòu)造方案,全面確立公共租賃住房法律制度。配套制度建設(shè)方面,通過完善財(cái)稅制度、金融制度、土地制度,同時(shí)建立住房普查統(tǒng)計(jì)制度和個(gè)人信用制度,破解公共租賃住房制度運(yùn)行面臨的資金、土地等困境。
　　本文界定了公共租賃住房內(nèi)

11、涵及性質(zhì),總結(jié)三種“典型范式”公共住房制度成功經(jīng)驗(yàn),運(yùn)用比較分析方法點(diǎn)明公共租賃住房獨(dú)特的功能定位;通過實(shí)證分析方法重點(diǎn)闡述“重慶模式”制度內(nèi)容,并進(jìn)行客觀評(píng)價(jià);借鑒域外經(jīng)驗(yàn)和城際模式,提出我國公共租賃住房法制化建設(shè)和配套制度建設(shè)的具體方案。本文最大的創(chuàng)新之處在于重視本地實(shí)際,挖掘地方特色。重慶作為全國公租房的先行試點(diǎn)城市之一,以其為研究重點(diǎn),詳述其基本內(nèi)容和特殊范式,分析優(yōu)勢(shì)與缺陷,使得本文研究結(jié)論富有借鑒和參考價(jià)值。但是,公共租賃住