重慶市公共租賃住房投融資模式研究.pdf

1、近年來(lái),隨著廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大,城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是,由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小,部分大中城市商品住房?jī)r(jià)格較高、上漲過(guò)快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因,一些中等偏下收入住房困難家庭無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)租賃或購(gòu)買住房的問(wèn)題比較突出。特別是“夾心層”群體存在階段性住房困難,支付能力不足于購(gòu)買商品房,又不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件,這部分人群急需找到解決其住房的渠道。解決好廣大低收

2、人家庭和戶籍不在城鎮(zhèn)的農(nóng)民工住房保障問(wèn)題已成為各級(jí)政府工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。公共租賃住房(即公租房)是政府為解決市場(chǎng)失靈和保障居民基本居住需求推行的一種住房保障政策,并且公租房建設(shè)和供應(yīng)已經(jīng)上升為“國(guó)家戰(zhàn)略”。目前北京、上海、深圳、重慶等城市積極探索公租房建設(shè)。特別是重慶,是我國(guó)農(nóng)村區(qū)域最廣、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征最突出的直轄市,也是農(nóng)民工群體數(shù)量龐大的直轄市,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展任重道遠(yuǎn),公租房建設(shè)是重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的重要內(nèi)容。而建設(shè)所需的巨

3、額資金是保障性住房建設(shè)的普遍難題。因此研究公租房的投融資模式,拓寬資金籌措渠道,建立資金籌措長(zhǎng)效機(jī)制成為公租房可持續(xù)發(fā)展的重要保障。
　　 本文對(duì)公租房產(chǎn)生、意義、概念、特征及必要性進(jìn)行理論分析的基礎(chǔ)上;對(duì)與本文研究密切相關(guān)的理論以及研究成果進(jìn)行梳理,了解國(guó)內(nèi)外公租房建設(shè)融資模式,特別是發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)保障性住房的成熟的融資模式以及啟示,這些理論基礎(chǔ)為重慶市公租房融資模式的創(chuàng)新研究、進(jìn)而為公租房制度體系的建立和完善奠定了基礎(chǔ)。通過(guò)

4、對(duì)重慶市公租房融資模式現(xiàn)狀及主要融資渠道進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,總結(jié)重慶市公租房融資模式的成效,尋找重慶市公租房融資中所存在的問(wèn)題及其原因。探索與重慶發(fā)展相協(xié)調(diào)的公租房融資新模式,提出完善重慶市公租房融資模式的基本思路及幾種可供參考的具體模式。
　　 通過(guò)研究得到以下結(jié)論:
　　 (1)重慶市公租房建設(shè)投融資與還貸能夠?qū)崿F(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡。通過(guò)測(cè)算,重慶市至2015年建設(shè)4000×104m2公租房,通過(guò)政府財(cái)政投入,銀行及非銀行金融機(jī)

5、構(gòu)貸、公積金貸款及發(fā)行債券:通過(guò)引入房地產(chǎn)投資信托基金、BOT模式以及將承擔(dān)公租房建設(shè)作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本條件等渠道,所需投融資1200億的目標(biāo)能夠順利實(shí)現(xiàn)。通過(guò)公租房租金、配套商業(yè)部分按市價(jià)租售、以及在條件成熟時(shí)將公租房出售給符合條件的個(gè)人等途徑可實(shí)現(xiàn)還本付息。其中,商業(yè)用房的出售和公租房出售,這兩部分籌措的資金可用來(lái)平衡社會(huì)融資的本金而且略有盈余。而公租房的租金收入可償還貸款利息,商業(yè)用房的租金收入可以平衡每年維修和管理費(fèi)用。此

6、外,60%的公租房,即2400×106m2只租不售,作為優(yōu)良資產(chǎn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng),可以獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的租金收益。
　　 (2)政府是公租房建設(shè)融資的主導(dǎo)。由于保障性住房投資收益率低、投資回收周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)管理相對(duì)復(fù)雜,因而對(duì)社會(huì)資金吸引力相對(duì)較小。這種情況下,社會(huì)資金能否流入保障性住房領(lǐng)域,政府主導(dǎo)是關(guān)鍵,并在很大程度上取決于政府提供的優(yōu)惠政策、利益激勵(lì)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制及合作模式是否符合社會(huì)資金的投資意愿。公租房作為保障性住房的主體,必須在

7、政策制定上體現(xiàn)政府的主導(dǎo)作用。重慶市公租房建設(shè)融資的經(jīng)驗(yàn)表明,在公租房建設(shè)融資過(guò)程中,政府不單是靠財(cái)政撥付和稅收減免等注入資金,更重要的是綜合運(yùn)用各種調(diào)控手段發(fā)揮杠桿作用,以政策撬動(dòng)、吸引社會(huì)及民間資本積極參與。其中,通過(guò)稅收優(yōu)惠、稅收返還、利息補(bǔ)貼、增信擔(dān)保等方式引導(dǎo)民間資本進(jìn)入保障房建設(shè),成效明顯。因此,應(yīng)充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用,靈活運(yùn)用各種政策工具,為保障性住房運(yùn)營(yíng)管理提供有力的政策空間和市場(chǎng)環(huán)境,吸引社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)。

8、
　　 (3)社會(huì)資金是拓寬公租房融資的關(guān)鍵。重慶公租房建設(shè)融資經(jīng)驗(yàn)表明,單純依賴政府的財(cái)政投入和稅收減免發(fā)展公租房,難于真正做到可持續(xù)投入和建設(shè);在政府財(cái)力有限的情況下,開辟銀行融資、非銀行金融、公積金貸款、發(fā)行債券等多元化的公租房建設(shè)融資渠道尤為關(guān)鍵,其中,通過(guò)金融財(cái)稅等經(jīng)濟(jì)手段融資,拓寬公租房融資渠道,是一條有效途徑;通過(guò)適當(dāng)?shù)匾胧袌?chǎng)機(jī)制,不僅為公租房建設(shè)提供了資金支持,也為社會(huì)資金參與公租房建設(shè)創(chuàng)造了條件,從而尋到一條

9、低風(fēng)險(xiǎn)、收益穩(wěn)定且承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的有益投資途徑。
　　 (4)投融資平臺(tái)是公租房融資模式運(yùn)行的中心環(huán)節(jié)。重慶市采取的投融資平臺(tái)融資模式,以重慶市地產(chǎn)集團(tuán)、城投集團(tuán)、兩江集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)國(guó)有資產(chǎn)為依托建設(shè)投融資平臺(tái),負(fù)責(zé)公租房的融資、開發(fā)和建設(shè),是關(guān)系公租房項(xiàng)目能否順利實(shí)施的中心環(huán)節(jié):以有效的運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ),多方式、多渠道融資,能夠?yàn)楣夥拷ㄔO(shè)提供更好的支持和服務(wù),有效促進(jìn)資產(chǎn)保值增值,并進(jìn)一步提升平臺(tái)的融資能力和國(guó)有資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理能力;這樣

10、一個(gè)融合政府與市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)、使其在各自擅長(zhǎng)的領(lǐng)域發(fā)揮作用的平臺(tái),有助于為融資模式及管理機(jī)制創(chuàng)新、運(yùn)營(yíng)效率提高創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境。
　　 (5)REITS、BOT等模式是公租房融資模式創(chuàng)新的有益借鑒。研究表明,以REITS、BOT等模式為典型代表的項(xiàng)目融資在國(guó)際上運(yùn)用己較成熟,能夠?yàn)楣夥咳谫Y模式創(chuàng)新提供有益借鑒。REITS模式便于投資者參與或退出投資的同時(shí),還具有較高且穩(wěn)定回報(bào)的特點(diǎn),可以將公租房經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的持續(xù)、穩(wěn)定租金收入用來(lái)分

11、紅,從而吸引傾向于穩(wěn)健投資的投資者:BOT模式可以通過(guò)建立制度化合作,引導(dǎo)開發(fā)商投資建設(shè)公租房,私營(yíng)企業(yè)的介入不僅能夠拓寬建設(shè)和運(yùn)營(yíng)公租房的資金來(lái)源,同時(shí)能提高效率、降低風(fēng)險(xiǎn)。因此,如果將上述模式以某種變通形式參與公租房建設(shè),并納入到公租房融資模式中來(lái),將會(huì)極大豐富公租房的融資手段和方式,提升其融資能力,并促進(jìn)融資模式的發(fā)展和創(chuàng)新。
　　 (6)提出拓寬重慶市公租房融資渠道的對(duì)策建議。積極穩(wěn)妥引進(jìn)多種融資模式,鼓勵(lì)社會(huì)資本參與,