住宅商用問題的法律規(guī)制研究.pdf

1、所謂“住宅商用”，是指業(yè)主將住宅用途的房屋改作商業(yè)服務用房使用的行為。住宅商用現(xiàn)象的產生與我國經濟的發(fā)展歷程密切相關。隨著我國社會經濟的發(fā)展和城市化進程的加快，人口越來越密集，附帶性的商業(yè)需求隨即產生，在各種因素綜合作用下，住宅商用逐漸成為我國城鎮(zhèn)社會生活中的普遍現(xiàn)象，也成為理論和實踐中一直存在爭議的問題。有人完全支持，認為住宅商用既能增加業(yè)主收入，又能緩解就業(yè)難，何樂而不為呢?有人并不完全反對，認為住宅商用只要不損害他人利益，別人又何

2、必干涉呢?有人則完全反對，認為住宅就是用于居住的，絕對不能變成經營場所。 立法上的缺失給司法機關處理住宅商用引起的糾紛帶來了困難。各地則采用不同的方式試圖利用行政手段解決住宅商用問題，但由于建筑物區(qū)分所有權的物權屬性，公權力干預私權利的法律依據并不充分。隨著《中華人民共和國物權法》的頒布，在第七十七條就規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外

3、，應當經有利害關系的業(yè)主同意。”但如何有效地組織實施并利用業(yè)主手中的權利，對住宅商用損害他人利益的行為行使否決權或者允許其繼續(xù)經營。物權法尚未出臺細則規(guī)定，但這也給了有“居家憲法”之稱的管理規(guī)約發(fā)揮作用的余地。而《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定甚為簡略，可謂一筆帶過，對目前社區(qū)的生活、管理缺乏明確的規(guī)范和導向。因此，究竟什么是利害關系業(yè)主，如何征求全體業(yè)主同意，什么類型的商業(yè)用途可以進入住宅，業(yè)主權利受到侵害如何維護等問題需要法律具體的配套規(guī)

4、定或管理規(guī)約的約定來予以明確。因此，目前對該問題進行分析研究具有十分重要的現(xiàn)實意義。本文從現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定不足入手，對住宅商用問題進行類型化分析，通過各國(地區(qū))建筑物相鄰關系理論比較研究，以及團體自律方式的分析，希望對住宅商用問題的規(guī)制在立法、實務上有所裨益。 第一章，導論。本章首先對住宅商用的概念進行界定，分析了目前我國住宅商用的現(xiàn)狀及其產生的弊端，然后介紹了各國(地區(qū))在住宅商用問題上所采取的不同政策和措施，以供后文分

5、析我國現(xiàn)行法律的不足時予以參考。最后論述了本文研究的動機與目的，并結合各國(地區(qū))對住宅商用問題的法律規(guī)制及我國法律規(guī)定進行簡要對比分析，確定本文研究的范圍，即如何界定利害關系主體，如何通過業(yè)主團體自律方式和法律、行政法規(guī)相互結合來解決住宅商用問題，并提出了研究中可能遇到的困難。 第二章，住宅商用的主要類型及其規(guī)制的法律依據研究。本章對生活中形式多樣的住宅商用行為進行類型化分析，主要分為商住兩用型、純住宅改為商業(yè)用途兩個大類，其

6、中后一類又具體細分為臨街居民樓的底層被改造成商鋪、樓內房屋租給公司對外開展經營活動、房地產開發(fā)商將建筑性質從立項時的住宅改成竣工后的寫字樓或者將單一住宅改成商務住宅兩用。接著列舉了《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》以及地方性法規(guī)、規(guī)章中有關住宅商用規(guī)制的法律依據，從我國的立法現(xiàn)狀來看，對住宅商用規(guī)制多為指引性或準用性規(guī)則，需要進一步細化完善或者交由業(yè)主通過自律契約的方式來規(guī)范住宅商用行為。 第三章，住宅商用的相鄰財產權關

7、系及自治管理規(guī)約分析。本章運用Coase財產權相關理論，來說明住宅商用所帶來的外部性效益損失，通過列舉在兩種財產權結構下住戶效益損失變化并進行對比分析，得出理性經濟人會不斷調整財產權架構來達到利益的平衡，而這種私人的調整和國家基于公共利益的政策調整交叉進行，正是現(xiàn)代社會財產權秩序的一大特色。后半部分集中論述了自治管理規(guī)約對住宅商用的規(guī)制。自治管理規(guī)約并非單純的債權契約，形態(tài)上更趨于社會化，其效力所及之范圍也不僅限于契約當事人，房屋繼受人

8、及管理人也應受契約所定之權利義務約束。管理規(guī)約的訂定方式參考國外和臺灣地區(qū)的成熟制度加以設計。在訂定方式的選擇上，業(yè)主大會的特別多數決會是一個較為公平合理有效的方式。如果已經存在的管理規(guī)約未涉及住宅商用的問題，可以通過修訂管理規(guī)約的方式來完善。管理規(guī)約訂定的內容包括調整業(yè)主間利害關系的事項：(1)區(qū)分所有建筑物專有部分的使用及其限制。(2)在管理規(guī)約達成后，還應當加入一些主體上的限制條件，主要是對人的拘束與管理。管理規(guī)約為各方承諾而產生

9、拘束力的自治契約，違反規(guī)約的行為無疑為一種違約行為，行為者應承擔違約責任。但這種強制性較弱的團體自律契約，需要一套完整的救濟途徑和方式，才能加強其執(zhí)行效果，實現(xiàn)既定的管理目的。管理組織與自治管理規(guī)約關于對違反規(guī)約義務者的處置事項規(guī)定在規(guī)約范本中，例如對違規(guī)者加收特別的物業(yè)使用費、加以強制安保義務，情節(jié)嚴重者可以對其所有權實施強制讓與，以此來增強自治管理規(guī)約的執(zhí)行力。 第四章，住宅商用涉及的相鄰關系侵權問題研究。建筑物相鄰關系，是

10、較土地相鄰關系更為復雜的一種相鄰關系，擴充了民法不動產相鄰關系的內容。在羅馬法時代，雖然始終沒有出現(xiàn)建筑物相鄰關系一詞，但與建筑物相鄰關系有著相同制度功能的類似制度依然存在，羅馬法對建筑物相鄰關系的調整是通過訂立役權契約來實現(xiàn)的，而不像現(xiàn)代民法這樣直接通過建筑物相鄰關系制度來調整。但20世紀開始以后，尤其是20世紀60年代以來，隨著各國工業(yè)文明的迅速發(fā)展，城市環(huán)境變化，土地利用高度立體化，與建筑物有關的相鄰關系糾紛大大增加，也呈現(xiàn)出一些

11、新的特征。本文研究的住宅商用所涉及的相鄰關系指的是建筑物內的一種立體的相鄰關系，在處理建筑物這種特殊的相鄰關系時要遵循禁止權利濫用和利益衡量原則。接著對各國(地區(qū))處理建筑物相鄰關系的法理依據進行比較研究，并探討了建筑物區(qū)分所有之專有所有權與共有權之間的利益平衡問題。最后分析了利害關系主體認定的一些標準，即是否妨礙其他住戶的通行權；是否妨礙其他住戶的通風、采光權：是否影響整座樓宇的建筑安全。最后提出了利害關系主體認定面臨的困境及可能解決

12、方法。 第五章，權利自治的法理限度探討及制度建議。業(yè)主自治管理規(guī)約是住宅商用問題規(guī)制的有效途徑，但以多大的協(xié)商成本來達成利害關系業(yè)主之間的合意，用怎樣的制度設計來保障規(guī)約的執(zhí)行效力是我們要面對的問題。以所有住戶為規(guī)范對象的住宅憲法—管理規(guī)約，仍然還需要借助司法、行政制裁的介入來彌補民事執(zhí)行機制的不足。因此在探討利害關系業(yè)主之間利益的平衡及管理規(guī)約的效力局限性之后，對我國住宅商用問題的法律規(guī)制進行檢討并提出一些制度建議：(1)各地