我國現(xiàn)代物業(yè)權(quán)屬分析.pdf

1、我國現(xiàn)代物業(yè)一般是指已經(jīng)建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑以及所屬配套的設施和場地。目前，就我國商品房開發(fā)實務來看，實踐中發(fā)生了大量的法律糾紛，造成這種現(xiàn)象存在兩方面的原因：一是當事人缺乏法律意識，對物業(yè)中的權(quán)屬關(guān)系混淆不清，就自己對物業(yè)享有的權(quán)利和應承擔的義務沒有或欠缺清醒的認識；另一方面同我國目前對這一部分的立法缺位有密切關(guān)系，作為現(xiàn)代民法中的一項基本不動產(chǎn)所有權(quán)形式和現(xiàn)代物業(yè)理論基石的建筑物區(qū)分所有權(quán)，盡管我國已經(jīng)起草的《中華人

2、民共和國民法典(草案)》和《物權(quán)法草案》中都已將其置于重要的地位，但在立法中仍沒有最終確立下來?，F(xiàn)有的理論研究多是借鑒國外和我國臺灣地區(qū)的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論。實務中，我國是以對房屋、土地等不動產(chǎn)頒發(fā)權(quán)利證書的方式來確定權(quán)利的歸屬，但很多地方明顯存在不足，如住宅小區(qū)中的諸多共用部分在權(quán)利證書中未能體現(xiàn)，對建筑物的分攤部分也只是登記了公攤面積，對分攤的范圍沒有明確，這些立法和實務缺陷導致了諸多共用部分權(quán)利主體不明。隨著業(yè)主權(quán)利意識逐漸蘇醒

3、和共有共用部分利用、經(jīng)濟效益逐漸呈現(xiàn)，不同主體對權(quán)利的爭奪勢必會愈演愈烈，客觀情勢上需要我們對物業(yè)的權(quán)屬問題進一步重視并加以明確。 筆者在房地產(chǎn)公司法務實踐中，對物業(yè)的權(quán)屬問題有些粗淺的認識，同時對我國擬定的物權(quán)法草案和民法典草案物業(yè)權(quán)屬條款的認識和理解，以及對課題研究中收集的資料整理和思考，借此論文寫作的契機，力圖對我國物業(yè)的權(quán)屬作一點總結(jié)和探討。在撰寫本文的過程中，作者比較緊密地結(jié)合我國司法實踐，采用了辨證分析和比較分析的方

4、法，對實務中遇到的一些問題進行了論證，并參考了較多的房地產(chǎn)法律法規(guī)、論著、論文，力求在觀點上正確和體例上有所創(chuàng)新。全文分為引言和四章，共三萬余字。本文結(jié)合實踐從我國現(xiàn)代物業(yè)組成部分即建筑物和基地兩大層面著手，分別討論了各自的權(quán)屬關(guān)系。第一章對我國建筑物區(qū)分所有權(quán)作了概述，第二、三章分析了建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成部分的專有權(quán)和共有共用權(quán)的內(nèi)容，前三章論述了建筑物的權(quán)屬問題。后一章分析了基地的權(quán)屬問題，并結(jié)合我國對基地使用權(quán)這一部分的規(guī)定，著

5、重分析了其特色及不足，并對其進一步完善作了思考。 第一章論述了建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法背景和現(xiàn)狀，明析了建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、性質(zhì)和特征。該章首先從建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法背景著手，分析了我國目前立法現(xiàn)狀存在的不足，評析了學術(shù)界就建筑物區(qū)分所有權(quán)概念幾種具有代表性的不同的觀點，指出了“一元論說”、“新一元論說”、“三元論說”和“四元論說”的不足?！耙辉撜f”的片面性在于：不能反映建筑物區(qū)分所有權(quán)的全部，它排斥了共有共用權(quán)的客觀存在

6、?！靶乱辉撜f”缺陷是將具有不同屬性和法律關(guān)系的專有和共有共用部分拼湊在一起，無任何意義?！叭撜f”在“二元論說”的基礎上增加了成員權(quán)，設想較為全面，具有一定的積極意義，但理論和實踐中有一定的缺陷，表現(xiàn)在成員權(quán)是以專有權(quán)、共有共用權(quán)為前提的，嚴格地說，它只是共有共用權(quán)基于共同管理的需要衍生的一種附屬權(quán)利，在邏輯上無法將其并列。區(qū)分所有權(quán)強調(diào)的是財產(chǎn)上的權(quán)利，成員權(quán)更多地體現(xiàn)為一種身份性質(zhì)的權(quán)利，在原本就很復雜的區(qū)分所有權(quán)理論中加入成員

7、權(quán)，只會使其更加復雜，弊大于利?！八脑撜f”同“三元論說”一樣，將建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有所有權(quán)延伸的相鄰關(guān)系作為一種與專有權(quán)平行的權(quán)利，同樣不甚妥當。其次，論述了建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)是一種既不同于按份共有，又不同于共同共有的復合共有，即由整個建筑物的按份共有、專有部分的專有和共有共用部分的互有復合構(gòu)成。最后，歸納出建筑物區(qū)分所有權(quán)作為所有權(quán)的一種特殊類型，與一般財產(chǎn)所有權(quán)相比，具有權(quán)利身份主體多重性、權(quán)利內(nèi)容的復合性和一體性、法律關(guān)系

8、多樣性、專有權(quán)的主導性和權(quán)利變動的公示性等五個特征。 第二章分析了建筑物區(qū)分所有權(quán)主要內(nèi)容之一的專有部分的專有權(quán)及其所衍生的相鄰關(guān)系。首先，從專有部分確定的標準著手，比較了確定專有部分的幾種學說，論證了采用“壁心說”的合理性，不但同我國現(xiàn)代房地產(chǎn)交易的實際情形相符，而且解決了區(qū)分所有人對房屋、墻壁、柱、地板、天花板等境界部分自由行使所有權(quán)的問題，同時在相鄰關(guān)系的制約下，不會損及其他區(qū)分所有人的利益。其次，分析了專有所有權(quán)的內(nèi)容及

9、同一般所有權(quán)相比在行使過程中應承擔的幾項義務，即按原有用途使用、整體利益優(yōu)先和各區(qū)分所有人之間互相容忍的義務。最后，論述了專有部分所有人之間形成的相鄰關(guān)系的特殊性及其主要內(nèi)容。 第三章分析了建筑物區(qū)分所有權(quán)另一主要部分的共有共用權(quán)及其產(chǎn)生的共有共用關(guān)系。首先從共有共用范圍的確定著手，對共有共用部分進行了分類，界定了共有共用權(quán)的法律性質(zhì)是一種不可分割的特殊的按份共有，并對其共有份額確定闡述了自己的主張，即按專有部分的價值比例確定，

10、同時進一步指出專有部分價值比例該如何計算的問題，在專有部分價值不斷變動的情況下，為維護公平和穩(wěn)定，以房屋在初次出售時的價格比確定為佳，而且一經(jīng)確定要保持相對穩(wěn)定性，其后權(quán)利繼受人的權(quán)利范圍不應超越前權(quán)利人享有的范圍。接著闡述了共有共用權(quán)產(chǎn)生的共有共用關(guān)系以及基于共有關(guān)系衍生的對共用部分的管理權(quán)，并結(jié)合我國的實踐，總結(jié)了管理權(quán)中的一個重要部分表決權(quán)在各地的確定情況。最后從共有共用權(quán)的權(quán)利義務關(guān)系談起，論述了共用部分專用權(quán)并結(jié)合我國目前實務

11、中的一些焦點如停車場、屋頂平臺、外墻、住宅小區(qū)等問題論證了可以成為專用權(quán)的客體，專用權(quán)的產(chǎn)生方式、性質(zhì)及行使專用權(quán)的注意事項等等。 第四章分析了現(xiàn)代物業(yè)另一大部分即基地的權(quán)屬問題。盡管在權(quán)利歸屬、份額比例確定上，與共有共用部分無太大差別，但是基地相較其他共有共用部分而言，具有其獨特的特點，有必要對其進一步作出說明。本章擬從基地的概念、分類談起，論述建筑物和基地的法律關(guān)系，通過對國外立法不同體例的評析，闡述了我國對其在立法上分開、