我國(guó)新建住宅房?jī)r(jià)指數(shù)編制方法的評(píng)價(jià)模型研究.pdf

1、目前我國(guó)全國(guó)性和地方性的房?jī)r(jià)指數(shù)有十幾個(gè)，經(jīng)過(guò)不斷發(fā)展和完善，已初步形成體系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。但同時(shí)也出現(xiàn)多種差異較大的房?jī)r(jià)指數(shù)并存的狀況，而且公布的數(shù)據(jù)常常讓民眾感覺失真，這種情形顯然不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。而當(dāng)前國(guó)內(nèi)關(guān)于房?jī)r(jià)指數(shù)評(píng)價(jià)體系的研究非常少，且有待更深入的探討，因此構(gòu)建房?jī)r(jià)指數(shù)綜合評(píng)價(jià)體系，為房?jī)r(jià)指數(shù)編制方法建立一個(gè)量化標(biāo)準(zhǔn)具有重要的理論意義和社會(huì)現(xiàn)實(shí)意義。
　　房?jī)r(jià)指數(shù)編制方法評(píng)價(jià)的最大難

2、點(diǎn)是沒有準(zhǔn)確的指數(shù)參考值，本文基于仿真思想并立足基本統(tǒng)計(jì)理論，通過(guò)預(yù)設(shè)房?jī)r(jià)指數(shù)并結(jié)合統(tǒng)計(jì)分布規(guī)律產(chǎn)生模擬數(shù)據(jù)，然后通過(guò)相應(yīng)房?jī)r(jià)指數(shù)編制方法對(duì)模擬數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算得到的指數(shù)與預(yù)設(shè)指數(shù)進(jìn)行比較從而建立評(píng)價(jià)模型。
　　在數(shù)據(jù)仿真階段，本文基于2014年襄陽(yáng)市的商業(yè)銀行房貸數(shù)據(jù)，探討了房?jī)r(jià)及各特征變量的統(tǒng)計(jì)分布規(guī)律，建立了仿真模型。首先對(duì)中房指數(shù)和國(guó)房指數(shù)的差異性進(jìn)行了比較分析；其次對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)處理并建立決策樹對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行了初步分析和認(rèn)識(shí)，

3、利用核密度估計(jì)探索了各特征變量的分布密度；再次，建立線性混合效應(yīng)模型分析了樓層與總樓層的交互效應(yīng)及其對(duì)房?jī)r(jià)的影響。
　　在房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)上，建立了半?yún)?shù)混合效應(yīng)模型。當(dāng)預(yù)設(shè)初始仿真房?jī)r(jià)指數(shù)后，運(yùn)用探討的統(tǒng)計(jì)分布規(guī)律和仿真模型即可模擬房屋交易信息。文章還建立了仿真數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)庫(kù)，以便有效地管理數(shù)據(jù)。為了確保對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)評(píng)價(jià)時(shí)仿真數(shù)據(jù)與實(shí)際交易市場(chǎng)的吻合程度，文章對(duì)仿真模型和仿真數(shù)據(jù)進(jìn)行了檢驗(yàn)分析，發(fā)現(xiàn)仿真效果是令人滿意的。
　　在對(duì)仿真

4、數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)后，對(duì)仿真數(shù)據(jù)采取了不同抽樣方法進(jìn)行了多次抽樣計(jì)算，并將計(jì)算的房?jī)r(jià)指數(shù)與初始預(yù)設(shè)的指數(shù)進(jìn)行比較。本文首先采取平均絕對(duì)誤差和時(shí)間序列分析的方法進(jìn)行了評(píng)價(jià)，接著運(yùn)用層次分析法建立房?jī)r(jià)指數(shù)綜合評(píng)價(jià)體系，并提出了基于優(yōu)勢(shì)識(shí)別動(dòng)態(tài)權(quán)重系數(shù)的改進(jìn)方法，對(duì)兩種指數(shù)進(jìn)行了評(píng)價(jià)并得出國(guó)房指數(shù)整體上要優(yōu)于中房指數(shù)的結(jié)論，同時(shí)兩種編制模型都有待改進(jìn)。該評(píng)價(jià)方法也為其它各種指數(shù)編制方法提供了量化的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
　　最后，對(duì)本文的研究成果和創(chuàng)新點(diǎn)