基于GIS的昆明商品住宅房價分布及影響因素研究.pdf

1、近幾年住宅價格一直是社會關(guān)注的熱點，而昆明市的住宅價格2010年以來的上漲在全國十分典型。由于住宅價格空間分布差異性的客觀存在，在研究城市的房價時，將住宅價格結(jié)合其所處的空間位置加以研究，不僅可直接為政府制定住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、分析住宅價格與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的關(guān)系、管理住宅市場提供重要的決策依據(jù)，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定住宅銷售價格等方面提供理論支撐，還可為進(jìn)一步為研究城市發(fā)展水平和房價是否處于合理提供重要的理論依據(jù)。因此，研究昆明市住宅價

2、格時空變化顯得很有必要。
　　本論文借鑒國內(nèi)外已有的科研成果，結(jié)合昆明市住宅市場的實際情況，以特征價格模型為基礎(chǔ)，研究昆明市住宅價格的空間分異并分析其形成的原因與動力。通過對昆明市2008年2季度至2011年1季度的住宅價格進(jìn)行調(diào)查收集，建立特征價格模型，估計住宅特征的邊際價格，結(jié)合在空間地理信息系統(tǒng)平臺上構(gòu)建的昆明市住宅區(qū)空間信息數(shù)據(jù)庫，進(jìn)行住宅價格的時空變化情況和發(fā)展趨勢的研究，以量化的住宅特征空間分布為基礎(chǔ)，分析住宅價格空間

3、分異的原因和動力。并建立跨期特征價格模型，作為對近期未來房屋價格預(yù)測的重要理論模型。
　　論文的結(jié)論認(rèn)為昆明市普通住宅價格總體上以昆百大為中心，向四周遞減，隨著城市向呈貢方向發(fā)展，東市區(qū)和東南市區(qū)迎來較大的新的發(fā)展機(jī)遇?？臻g分異最主要的原因是住宅的區(qū)位特征:到市中心的距離是影響普通住宅房價的主要因素，另外容積率、教育和出行條件，以及住宅本身的裝修也是價格分異的重要原因。住宅價格時空分異的動力可歸納為城市規(guī)劃、政府政策和社會發(fā)展。別

4、墅價格呈現(xiàn)滇池旅游度假區(qū)和世博生態(tài)園區(qū)“兩邊高”，其他地區(qū)較低的空間分布格局，是否處于旅游渡假區(qū)對昆明別墅的價格水平產(chǎn)生了顯著影響。
　　本論文的創(chuàng)新之處主要為:以特征價格理論和模型為基礎(chǔ)研究住宅價格的影響因素從而構(gòu)建昆明市住宅特征價格模型，改變傳統(tǒng)定性的分析方法而使其量化，并通過空間地理信息系統(tǒng)使住宅數(shù)據(jù)可視化具備空間測度的基礎(chǔ)，再結(jié)合地統(tǒng)計學(xué)相關(guān)模型進(jìn)行住宅價格的空間分異研究。這對于豐富住宅區(qū)位理論具有一定參考價值，今后可進(jìn)一