市場比較法在新創(chuàng)家園征收項目評估中的應用研究.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)自出現(xiàn)以來，逐漸在我國的市場經(jīng)濟中擔當著財政收入的中堅力量,代表著投資市場的剛性需求。雖然其在我國發(fā)展的時間并不長，可是在出現(xiàn)后卻發(fā)展迅速，在市場調(diào)節(jié)與宏觀調(diào)控的共同合作下，房地產(chǎn)市場受到合理控制沒有出現(xiàn)脫韁之勢，但是仍然暴露出投資增幅大、房價虛高等“泡沫”問題,引起社會關(guān)注。
　　從中國目前的經(jīng)濟狀況來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想按照科學、合理的發(fā)展路徑進行有效地持續(xù)經(jīng)營,保證其盈利能力，那么如何確定房地產(chǎn)開發(fā)價格,就成為房

2、地產(chǎn)企業(yè)的首要問題。資產(chǎn)評估方法中的市場比較法因為其評估理論基礎(chǔ)在理解上容易、在評估價格上接近市場、在計算方法上簡潔明了等特點，成為評估人員在進行房地產(chǎn)評估時運用最多的評估方法。
　　鑒于這樣的研究背景，本文選題為如何運用市場比較法對被評估對象進行評估以及保證評估價格的準確性的研究。本次研究目的在于通過在應用過程中發(fā)現(xiàn)市場比較法存在的一些問題，結(jié)合最新的經(jīng)濟形勢和國家政策，將具有時代性和創(chuàng)新性的思路帶入評估過程中，有策略地對被評估

3、對象進行資產(chǎn)評估，使得傳統(tǒng)的市場比較法能夠更好適應于新時期的經(jīng)濟市場，提高評估的準確性和合理性。
　　本文主要采用文獻研究法和市場調(diào)查法進行研究評估。首先是檢索和查閱國內(nèi)外相關(guān)文獻資料，獲取寫作所需要的靈感和信息。其次是深入房地產(chǎn)交易市場搜集相關(guān)信息。最后通過對比分析可比實例和被評估對象之間各項影響因素，結(jié)合各種渠道收集到的數(shù)據(jù)，運用市場比較法將可比實例的價格進行修正后作為被評估對象的價格。
　　在研究過程中，本文采用整體評

4、估到分戶評估的評估路線，先是搜索同一征收項目內(nèi)，區(qū)位狀況、交易用途與建筑結(jié)構(gòu)等因素與被評估對象新創(chuàng)家園情況類似的房產(chǎn)，作為整個征收范圍內(nèi)同類可比實例的比準價格，進行房產(chǎn)的整體評估，再是根據(jù)各房屋的層次、結(jié)構(gòu)、新舊程度等因素的修正系數(shù)對其基準價格進行調(diào)整或修正，確定分戶評估價格。
　　本文通過對被評估對象的綜合分析與測算，結(jié)合評估人員的相關(guān)經(jīng)驗和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的目前交易情況，最后得出新創(chuàng)家園所屬房地產(chǎn)的補償總價值，基本接近當?shù)胤康禺a(chǎn)