南陽市中心城區(qū)住宅地價時空分布規(guī)律及其影響因素.pdf

1、目前，國外從時空角度對地價的相關(guān)研究已經(jīng)相當成熟，國內(nèi)由于數(shù)據(jù)資料的缺乏等原因，相關(guān)的實證研究還不夠豐富、不夠深入。那么，我國城市地價發(fā)展是否也符合西方城市經(jīng)濟學理論中的一般演變規(guī)律？我國中小城市地價在時間序列和空間分布上的演變具有哪些特征？是否與一線城市保持一致？我國城市地價時空變化的影響因素又有哪些？
　　正是基于以上問題的探討，本文以南陽市中心城區(qū)為研究對象，通過收集2003-2014年12年的地價樣點數(shù)據(jù)等資料，對南陽市中

2、心城區(qū)住宅地價的時空變化特征及影響因素進行探析，從而為這方面的研究提供了借鑒意義。
　　通過研究，得出以下主要結(jié)論：
　　(1)從各級別情況來看，住宅用地價格以一級地最高，并以較明顯的降幅由一級地向末級地逐級下降。但隨時間變化，二到五級地內(nèi)各類用地與一級地間的差距在逐漸縮小，特別是中心城區(qū)“東延南拓”發(fā)展戰(zhàn)略的確定，使得河東組團和河南組團得到了一定的開發(fā)和建設(shè)，這種狀況得到顯著改善。
　　(2)從變化量來看，2003-

3、2014年12年間，南陽市中心城區(qū)住宅平均地價水平整體上呈現(xiàn)逐漸增長的態(tài)勢，且增長量有逐漸增大趨勢。這其中又以2009年為分界點，之前地價雖然也在增加，但是幅度不大，地價整體趨于平穩(wěn)，沒有大的波動；之后地價增長量明顯增加，且增幅較大。而通過對2015-2018年住宅地價的預測來看，未來住宅地價的上升幅度也很可觀，這說明南陽市中心城區(qū)土地市場正在蓬勃健康發(fā)展。
　　(3)從變化方向來看，2003-2014年12年間，南陽市中心城區(qū)住

4、宅地價重心發(fā)生了明顯遷移，由老城區(qū)域逐漸向東南方向移動。這其中可以發(fā)現(xiàn)：城市規(guī)劃因素對地價重心轉(zhuǎn)移的牽引力要明顯大于經(jīng)濟、交通發(fā)展等自然因素對地價重心轉(zhuǎn)移的牽引力。
　　(4)從空間上來看，通過對修正和對數(shù)變換后住宅地價的ESDA分析，可以看出，住宅地價基本符合正態(tài)分布的假設(shè)檢驗，在空間上也呈現(xiàn)一定的自相關(guān)性，并且在南北方向上呈倒“U”型分布，進一步調(diào)試角度發(fā)現(xiàn)，存在東北-西南方向上的全局趨勢。在上述工作基礎(chǔ)上，對住宅地價進行空間

5、變異和插值分析后構(gòu)建了南陽市中心城區(qū)數(shù)字地價模型?？梢钥吹降貎r在從中心向四周遞減的同時，在部分區(qū)域出現(xiàn)突起，甚至跳躍，出現(xiàn)明顯的空間變異性。地價中心不僅僅出現(xiàn)在以人民路南路為中心的老城區(qū)域，在獨山大道南段建設(shè)路東段和濱河路北段也同時出現(xiàn)了兩個地價次中心區(qū)域。同時由于東北-西南方向上全局趨勢的存在，地價南北方向梯度變化差異大于東西方向。
　　(5)通過建立一般線性模型和地理加權(quán)回歸模型(GWR模型)，證明了地理加權(quán)回歸模型(GWR模