農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場化研究.pdf

1、改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，人民生活水平也越來越高。但是，在城市化進(jìn)程不斷加快的過程中，出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象:多地農(nóng)村成了“空心村”，農(nóng)村勞動力大量涌入城市工作、生活，農(nóng)村人口越來越少，而遷往城市居住的農(nóng)戶宅基地變成了空宅。與此同時，正是由于大量的農(nóng)村人口遷往城市，導(dǎo)致城市用地緊張，房價(jià)不斷上升，在這樣相互交織的大網(wǎng)中，宅基地使用權(quán)“隱形交易”市場孕育而生。但是我國宅基地使用權(quán)在法律上是禁止流轉(zhuǎn)的，因此民間的非法交易

2、受到限制，同時還出現(xiàn)因不合法交易而產(chǎn)出的司法糾紛。另外由于農(nóng)村土地管理不到位，農(nóng)戶亂占、超占宅基地的現(xiàn)象比比皆是，導(dǎo)致大量的宅基地資源浪費(fèi)。在這樣的背景下，本文提出改變當(dāng)前現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度，建立宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場。
　　首先，本文采用文獻(xiàn)歸納法，對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)內(nèi)容、土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)、和流轉(zhuǎn)利益相關(guān)主體博弈進(jìn)行了論述，并在此基礎(chǔ)上，對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)概念進(jìn)行定義、相關(guān)理論進(jìn)行闡釋。接著，本文分析宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市

3、場的形成動力，并羅列了當(dāng)前宅基地使用權(quán)市場發(fā)育的三種模式，即少數(shù)有條件的合法流轉(zhuǎn)，非法“私下”流轉(zhuǎn)，各省地改革試點(diǎn)流轉(zhuǎn)。結(jié)合案例，本文總結(jié)了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場建立面臨的困境:微觀市場不足和宏觀調(diào)控“失靈”。通過比較分析法，縱向比較已發(fā)生的幾個較為經(jīng)典的宅基地使用權(quán)試點(diǎn)流轉(zhuǎn)實(shí)踐，介紹了試點(diǎn)實(shí)踐的具體做法或操作程序，在分析各試點(diǎn)實(shí)踐的利弊的基礎(chǔ)上，提出了概括性的啟示:入市流轉(zhuǎn)是趨勢、確權(quán)頒證是前提、兩種手段共同發(fā)揮作用。
　　本文采

4、用博弈分析法，舉了兩個案例，通過案例對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場行為主體進(jìn)行分析，一種是政府征地時行為主體的策略選擇，另一種是自由流轉(zhuǎn)下行為主體的策略選擇，還有一種是基于風(fēng)險(xiǎn)的行為主體策略選擇。最后根據(jù)不同的博弈內(nèi)容給出了結(jié)論。結(jié)合試點(diǎn)實(shí)踐以及博弈分析，本文采用系統(tǒng)分析法從微觀市場（設(shè)定了入市門檻、界定了需求主體和供給主體、提供了市場交易平臺等）、宏觀政府調(diào)控管理（經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、法律手段）、風(fēng)險(xiǎn)防控（事前控制、事中控制、事后控制）三個方