農(nóng)村宅基地使用權流轉市場化研究.pdf

1、改革開放以來，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化進程不斷加快，人民生活水平也越來越高。但是，在城市化進程不斷加快的過程中，出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象:多地農(nóng)村成了“空心村”，農(nóng)村勞動力大量涌入城市工作、生活，農(nóng)村人口越來越少，而遷往城市居住的農(nóng)戶宅基地變成了空宅。與此同時，正是由于大量的農(nóng)村人口遷往城市，導致城市用地緊張，房價不斷上升，在這樣相互交織的大網(wǎng)中，宅基地使用權“隱形交易”市場孕育而生。但是我國宅基地使用權在法律上是禁止流轉的，因此民間的非法交易

2、受到限制，同時還出現(xiàn)因不合法交易而產(chǎn)出的司法糾紛。另外由于農(nóng)村土地管理不到位，農(nóng)戶亂占、超占宅基地的現(xiàn)象比比皆是，導致大量的宅基地資源浪費。在這樣的背景下，本文提出改變當前現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地使用權制度，建立宅基地使用權流轉市場。
　　首先，本文采用文獻歸納法，對宅基地使用權流轉相關內(nèi)容、土地流轉風險、和流轉利益相關主體博弈進行了論述，并在此基礎上，對宅基地使用權流轉相關概念進行定義、相關理論進行闡釋。接著，本文分析宅基地使用權流轉市

3、場的形成動力，并羅列了當前宅基地使用權市場發(fā)育的三種模式，即少數(shù)有條件的合法流轉，非法“私下”流轉，各省地改革試點流轉。結合案例，本文總結了宅基地使用權流轉市場建立面臨的困境:微觀市場不足和宏觀調(diào)控“失靈”。通過比較分析法，縱向比較已發(fā)生的幾個較為經(jīng)典的宅基地使用權試點流轉實踐，介紹了試點實踐的具體做法或操作程序，在分析各試點實踐的利弊的基礎上，提出了概括性的啟示:入市流轉是趨勢、確權頒證是前提、兩種手段共同發(fā)揮作用。
　　本文采

4、用博弈分析法，舉了兩個案例，通過案例對宅基地使用權流轉市場行為主體進行分析，一種是政府征地時行為主體的策略選擇，另一種是自由流轉下行為主體的策略選擇，還有一種是基于風險的行為主體策略選擇。最后根據(jù)不同的博弈內(nèi)容給出了結論。結合試點實踐以及博弈分析，本文采用系統(tǒng)分析法從微觀市場（設定了入市門檻、界定了需求主體和供給主體、提供了市場交易平臺等）、宏觀政府調(diào)控管理（經(jīng)濟手段、行政手段、法律手段）、風險防控（事前控制、事中控制、事后控制）三個方