基于全壽命期的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià).pdf

1、改革開(kāi)放以后，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)真正成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。前幾年，房地產(chǎn)價(jià)格迅速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)成為獲利最高的行業(yè)之一。盡管?chē)?guó)家采取了多種措施，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，但是收效不大。去年開(kāi)始的金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的沖擊力度非常大，房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，分析項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)大小有著重要意義。
　　 本文基于全壽命周期的理論，把房地產(chǎn)項(xiàng)目分為4個(gè)階段，即前期策劃階段、設(shè)計(jì)和計(jì)劃

2、階段、施工階段以及租售和物業(yè)管理階段。每一個(gè)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有著眾多的項(xiàng)目參與人，本文選取了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、作為承包商的設(shè)計(jì)單位和施工單位以及物業(yè)管理公司，對(duì)他們所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)。首先，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在某一階段中的風(fēng)險(xiǎn)做出分析，接著對(duì)該階段的主要參與方的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)，最后選取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期又分機(jī)會(huì)研究和立項(xiàng)兩階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是主要參與人。在機(jī)會(huì)研究階段，采

3、用了模糊綜合評(píng)判法進(jìn)行評(píng)價(jià)，在立項(xiàng)階段采用敏感性分析和概率分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段，把房地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分為兩步，首先利用價(jià)值工程原理對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，接著用綜合評(píng)判法對(duì)設(shè)計(jì)單位選擇進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。對(duì)于設(shè)計(jì)單位風(fēng)險(xiǎn)首先進(jìn)行識(shí)別，之后進(jìn)行指標(biāo)設(shè)計(jì)。施工階段，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)主要是基于掙值法的原理建立了工期和成本的預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)：施工承包商的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)則采用了模糊綜合評(píng)價(jià)、和基于貝葉斯方法的工期和成本風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)法