中國房地產(chǎn)市場集中度演化及其影響因素分析.pdf

1、適當?shù)氖袌黾卸仁潜３仲Y源合理配置、推動市場結(jié)構(gòu)升級、實現(xiàn)企業(yè)高效運行的基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)市場并不總是以完全競爭或壟斷所有權(quán)為特征，這使得對房地產(chǎn)市場集中度的研究成為現(xiàn)代經(jīng)濟學研究中的一個重要領(lǐng)域。自1998年啟動住房制度改革，實行住房商品化改革后，中國的房地產(chǎn)業(yè)進入了快速發(fā)展期。但投資過熱的問題迫使政府出臺一系列調(diào)控政策。在這個發(fā)展過程中，市場集中度是否也發(fā)生了變化，演變趨勢又將如何？這些問題是值得深入探討的。此外，前人已證明，市場集中

2、度能夠影響到房價、規(guī)模經(jīng)濟效益、資源配置效率、企業(yè)內(nèi)部組織管理效率、社會福利等市場行為、市場結(jié)構(gòu)。若能把集中度作為中介變量，探索得出影響集中度的因素和與之相關(guān)的有效調(diào)控工具，將對政府精準調(diào)控及預測房地產(chǎn)市場走勢、促進房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提供又一重要工具。
　　基于此，本文在SCP理論的基礎(chǔ)上先對全國及35個大中城市的集中度進行測算分析，考慮到測算集中度的傳統(tǒng)計量方法分類不科學、各地口徑不統(tǒng)一的問題，對測算方法進行改進，采用一級資質(zhì)

3、的房地產(chǎn)開發(fā)商從業(yè)人數(shù)占行業(yè)內(nèi)總體從業(yè)人數(shù)的比例進行計算。針對房地產(chǎn)市場區(qū)域性的特點，以2000-2016年22個城市的面板數(shù)據(jù)建立固定效應模型，測算區(qū)域市場集中度水平，并以此分析影響房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的因素。另外，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的組織形式，本文對國有房地產(chǎn)開發(fā)商和非國有房地產(chǎn)開發(fā)商的集中度分別進行了貨幣政策工具調(diào)控的有效性判斷。
　　研究結(jié)果表明:(1)房地產(chǎn)市場集中度水平呈現(xiàn)整體上升的趨勢。盡管市場仍處于競爭型格局，但部分城

4、市已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型。另外，不同城市的房地產(chǎn)集中度水平差別很大，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與區(qū)域房地產(chǎn)集中度水平并不匹配，發(fā)達區(qū)域和落后區(qū)域的城市在集中度分布上互有交叉。(2)盡管近年來國資背景房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量占比大幅下降，但其市場份額卻在不斷上升，一半以上的房地產(chǎn)巨頭仍是國資背景，房地產(chǎn)國企的競爭優(yōu)勢與壟斷能力遠勝于其他所有制企業(yè)。(3)中國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度與市場容量的擴張速度、國房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)信貸增長率負相關(guān)，與最小有效規(guī)模、開發(fā)資金來源、限購

5、力度正相關(guān)。目前中國房地產(chǎn)市場并沒有達到最佳規(guī)模經(jīng)濟水平，在位企業(yè)所能提供的住房遠遠不能滿足市場需求，給潛在進入者提供了市場機會，資源整合利用效率低下，政府應該鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商間的相互整合。(4)國有房地產(chǎn)開發(fā)商和非國有房地產(chǎn)開發(fā)商對不同貨幣政策工具的敏感性有顯著差異。貨幣當局對房地產(chǎn)國企集中度的調(diào)控著力點應在信貸政策上，對非國企的調(diào)控著力點在貨幣供應量上，利率政策對集中度影響有限。這提示政府在對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控時應該做到對癥下藥