中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度演化及其影響因素分析.pdf

1、適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)集中度是保持資源合理配置、推動(dòng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)升級(jí)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)高效運(yùn)行的基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)并不總是以完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷所有權(quán)為特征，這使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度的研究成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中的一個(gè)重要領(lǐng)域。自1998年啟動(dòng)住房制度改革，實(shí)行住房商品化改革后，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展期。但投資過(guò)熱的問(wèn)題迫使政府出臺(tái)一系列調(diào)控政策。在這個(gè)發(fā)展過(guò)程中，市場(chǎng)集中度是否也發(fā)生了變化，演變趨勢(shì)又將如何？這些問(wèn)題是值得深入探討的。此外，前人已證明，市場(chǎng)集中

2、度能夠影響到房?jī)r(jià)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益、資源配置效率、企業(yè)內(nèi)部組織管理效率、社會(huì)福利等市場(chǎng)行為、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。若能把集中度作為中介變量，探索得出影響集中度的因素和與之相關(guān)的有效調(diào)控工具，將對(duì)政府精準(zhǔn)調(diào)控及預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提供又一重要工具。
　　基于此，本文在SCP理論的基礎(chǔ)上先對(duì)全國(guó)及35個(gè)大中城市的集中度進(jìn)行測(cè)算分析，考慮到測(cè)算集中度的傳統(tǒng)計(jì)量方法分類不科學(xué)、各地口徑不統(tǒng)一的問(wèn)題，對(duì)測(cè)算方法進(jìn)行改進(jìn)，采用一級(jí)資質(zhì)

3、的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從業(yè)人數(shù)占行業(yè)內(nèi)總體從業(yè)人數(shù)的比例進(jìn)行計(jì)算。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性的特點(diǎn)，以2000-2016年22個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)建立固定效應(yīng)模型，測(cè)算區(qū)域市場(chǎng)集中度水平，并以此分析影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的因素。另外，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的組織形式，本文對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和非國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的集中度分別進(jìn)行了貨幣政策工具調(diào)控的有效性判斷。
　　研究結(jié)果表明:(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度水平呈現(xiàn)整體上升的趨勢(shì)。盡管市場(chǎng)仍處于競(jìng)爭(zhēng)型格局，但部分城

4、市已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)型。另外，不同城市的房地產(chǎn)集中度水平差別很大，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與區(qū)域房地產(chǎn)集中度水平并不匹配，發(fā)達(dá)區(qū)域和落后區(qū)域的城市在集中度分布上互有交叉。(2)盡管近年來(lái)國(guó)資背景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量占比大幅下降，但其市場(chǎng)份額卻在不斷上升，一半以上的房地產(chǎn)巨頭仍是國(guó)資背景，房地產(chǎn)國(guó)企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與壟斷能力遠(yuǎn)勝于其他所有制企業(yè)。(3)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度與市場(chǎng)容量的擴(kuò)張速度、國(guó)房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)率負(fù)相關(guān)，與最小有效規(guī)模、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源、限購(gòu)

5、力度正相關(guān)。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有達(dá)到最佳規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平，在位企業(yè)所能提供的住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求，給潛在進(jìn)入者提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，資源整合利用效率低下，政府應(yīng)該鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商間的相互整合。(4)國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和非國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)不同貨幣政策工具的敏感性有顯著差異。貨幣當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)國(guó)企集中度的調(diào)控著力點(diǎn)應(yīng)在信貸政策上，對(duì)非國(guó)企的調(diào)控著力點(diǎn)在貨幣供應(yīng)量上，利率政策對(duì)集中度影響有限。這提示政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)應(yīng)該做到對(duì)癥下藥