房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本構(gòu)成及對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)機(jī)理研究.pdf

1、持續(xù)暴漲的房?jī)r(jià)，無(wú)疑是近年來(lái)最受全社會(huì)關(guān)注、攸關(guān)經(jīng)濟(jì)民生的重大問(wèn)題。對(duì)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的研究，人們首先歸結(jié)于高額的地價(jià)、沉重的稅負(fù)等，事實(shí)上，推高房?jī)r(jià)的不僅是計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的顯性支出，還包括房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上由于各個(gè)節(jié)點(diǎn)之間錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系及利益分配不均帶來(lái)的高額交易成本和其它隱形成本。甚至，促使這些交易或隱形成本產(chǎn)生的機(jī)制才是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)因。本文立足于房地產(chǎn)供應(yīng)鏈視角，在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)分析的基礎(chǔ)上，以供應(yīng)鏈成本研究為出

2、發(fā)點(diǎn)，辨別我國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈運(yùn)行中產(chǎn)生的大量顯性和隱性成本，分析成本動(dòng)因?qū)?yīng)鏈成本及房?jī)r(jià)的推動(dòng)機(jī)理，最終建立房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制機(jī)制。研究的理論意義在于從供應(yīng)鏈視角，為房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本管理和房?jī)r(jià)控制設(shè)計(jì)一個(gè)新的理論框架，同時(shí)，為優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)、促進(jìn)各主體間的信任與合作，減少成本溢出、控制房?jī)r(jià)、提高供應(yīng)鏈顧客價(jià)值提供有益的分析途徑和方法。
　　本文在參考大量的文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上，首先，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)進(jìn)行分析:基于商

3、品物流理論，建立了由實(shí)物鏈、資金鏈和信息鏈組成的我國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)模型，分析了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)中物資、資金和信息的流動(dòng)狀態(tài)，探討房地產(chǎn)供應(yīng)鏈不同于其它產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)。其次，研究了我國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本構(gòu)成并進(jìn)行聚類分析:在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本屬性及結(jié)構(gòu)體系的分析框架之上，建立成本構(gòu)成的四維結(jié)構(gòu)。第一維按照成本發(fā)生的維度分為生產(chǎn)維度和關(guān)系維度成本;第二維按照成本要素屬性分為人力、資產(chǎn)、物力、自然資源、運(yùn)輸、時(shí)間、信息成本等類型，第三維按照成本

4、流動(dòng)的載體分為物流、資金流和信息流成本，最后按照成本發(fā)生的階段分為投入方、生產(chǎn)方、流通方和消費(fèi)方成本。分析房地產(chǎn)供應(yīng)鏈核心流程，按其工作結(jié)構(gòu)分析所產(chǎn)生的成本項(xiàng)目，對(duì)成本按照不同屬性和階段進(jìn)行歸類，建立房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本聚類結(jié)構(gòu)。第三，研究了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本動(dòng)因及對(duì)供應(yīng)鏈成本和房?jī)r(jià)的推動(dòng)機(jī)理:在明確房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本與房地產(chǎn)價(jià)格之間密切關(guān)系的前提下，找出各個(gè)階段影響成本的動(dòng)因，在成本動(dòng)因和房地產(chǎn)價(jià)格之間建立因果回路圖模型，通過(guò)形成的各種反饋回

5、路，將影響房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本及房?jī)r(jià)的關(guān)鍵動(dòng)因集中到5個(gè)方面:①金融機(jī)構(gòu)的影響;②地方政府的影響;③供應(yīng)鏈其他合作伙伴的影響;④開(kāi)發(fā)商聯(lián)盟的影響;⑤消費(fèi)者投資投機(jī)的影響。針對(duì)以上5個(gè)方面，分別采用因果回路圖、現(xiàn)實(shí)分析和博弈分析的方式，遞進(jìn)論證5類成本動(dòng)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)供應(yīng)鏈成本及房?jī)r(jià)的影響機(jī)理。第四，對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈關(guān)鍵成本動(dòng)因與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，應(yīng)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的協(xié)整檢驗(yàn)以及一元回歸模型，選取我國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈中的主要成本動(dòng)因:土地價(jià)格、

6、土地出讓金占地方財(cái)政收入比例、房地產(chǎn)企業(yè)獲得的銀行貸款、基準(zhǔn)貸款利率、百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)值占房地產(chǎn)企業(yè)全部產(chǎn)值比例及房地產(chǎn)投機(jī)度進(jìn)行實(shí)證分析，檢驗(yàn)證明了房地產(chǎn)企業(yè)獲得的銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用最強(qiáng)，其次是土地價(jià)格、土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例和人民幣基準(zhǔn)利率，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)現(xiàn)象的投機(jī)度與房地產(chǎn)價(jià)格變化之間保持形似的變化趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)的促進(jìn)作用。最后，進(jìn)行了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制機(jī)制研究: