房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本構(gòu)成及對房價的推動機(jī)理研究.pdf

1、持續(xù)暴漲的房價，無疑是近年來最受全社會關(guān)注、攸關(guān)經(jīng)濟(jì)民生的重大問題。對于房價問題的研究，人們首先歸結(jié)于高額的地價、沉重的稅負(fù)等，事實上，推高房價的不僅是計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的顯性支出，還包括房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上由于各個節(jié)點之間錯綜復(fù)雜的利益關(guān)系及利益分配不均帶來的高額交易成本和其它隱形成本。甚至，促使這些交易或隱形成本產(chǎn)生的機(jī)制才是推動房價上漲的動因。本文立足于房地產(chǎn)供應(yīng)鏈視角，在對我國房地產(chǎn)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)及特點分析的基礎(chǔ)上，以供應(yīng)鏈成本研究為出

2、發(fā)點，辨別我國房地產(chǎn)供應(yīng)鏈運(yùn)行中產(chǎn)生的大量顯性和隱性成本，分析成本動因?qū)?yīng)鏈成本及房價的推動機(jī)理，最終建立房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制機(jī)制。研究的理論意義在于從供應(yīng)鏈視角，為房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本管理和房價控制設(shè)計一個新的理論框架，同時，為優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)、促進(jìn)各主體間的信任與合作，減少成本溢出、控制房價、提高供應(yīng)鏈顧客價值提供有益的分析途徑和方法。
　　本文在參考大量的文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上，首先，對我國房地產(chǎn)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)及特點進(jìn)行分析:基于商

3、品物流理論，建立了由實物鏈、資金鏈和信息鏈組成的我國房地產(chǎn)供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)模型，分析了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈各個環(huán)節(jié)中物資、資金和信息的流動狀態(tài)，探討房地產(chǎn)供應(yīng)鏈不同于其它產(chǎn)業(yè)的特點。其次，研究了我國房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本構(gòu)成并進(jìn)行聚類分析:在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本屬性及結(jié)構(gòu)體系的分析框架之上，建立成本構(gòu)成的四維結(jié)構(gòu)。第一維按照成本發(fā)生的維度分為生產(chǎn)維度和關(guān)系維度成本;第二維按照成本要素屬性分為人力、資產(chǎn)、物力、自然資源、運(yùn)輸、時間、信息成本等類型，第三維按照成本

4、流動的載體分為物流、資金流和信息流成本，最后按照成本發(fā)生的階段分為投入方、生產(chǎn)方、流通方和消費方成本。分析房地產(chǎn)供應(yīng)鏈核心流程，按其工作結(jié)構(gòu)分析所產(chǎn)生的成本項目，對成本按照不同屬性和階段進(jìn)行歸類，建立房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本聚類結(jié)構(gòu)。第三，研究了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本動因及對供應(yīng)鏈成本和房價的推動機(jī)理:在明確房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本與房地產(chǎn)價格之間密切關(guān)系的前提下，找出各個階段影響成本的動因，在成本動因和房地產(chǎn)價格之間建立因果回路圖模型，通過形成的各種反饋回

5、路，將影響房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本及房價的關(guān)鍵動因集中到5個方面:①金融機(jī)構(gòu)的影響;②地方政府的影響;③供應(yīng)鏈其他合作伙伴的影響;④開發(fā)商聯(lián)盟的影響;⑤消費者投資投機(jī)的影響。針對以上5個方面，分別采用因果回路圖、現(xiàn)實分析和博弈分析的方式，遞進(jìn)論證5類成本動因?qū)Ψ康禺a(chǎn)供應(yīng)鏈成本及房價的影響機(jī)理。第四，對房地產(chǎn)供應(yīng)鏈關(guān)鍵成本動因與房價之間的關(guān)系進(jìn)行實證分析，應(yīng)用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的協(xié)整檢驗以及一元回歸模型，選取我國房地產(chǎn)供應(yīng)鏈中的主要成本動因:土地價格、

6、土地出讓金占地方財政收入比例、房地產(chǎn)企業(yè)獲得的銀行貸款、基準(zhǔn)貸款利率、百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)值占房地產(chǎn)企業(yè)全部產(chǎn)值比例及房地產(chǎn)投機(jī)度進(jìn)行實證分析，檢驗證明了房地產(chǎn)企業(yè)獲得的銀行貸款對房地產(chǎn)價格的影響作用最強(qiáng)，其次是土地價格、土地出讓金占地方財政收入的比例和人民幣基準(zhǔn)利率，反映房地產(chǎn)市場投資投機(jī)現(xiàn)象的投機(jī)度與房地產(chǎn)價格變化之間保持形似的變化趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)的市場份額對房地產(chǎn)價格有很強(qiáng)的促進(jìn)作用。最后，進(jìn)行了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制機(jī)制研究: