基于供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制研究

1、【摘要】對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，搞好成本控制是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營成果的一項(xiàng)重要手段。世界經(jīng)濟(jì)的一體化和電子商務(wù)的發(fā)展改變了傳統(tǒng)的商業(yè)規(guī)則，企業(yè)已經(jīng)難以再依靠傳統(tǒng)的成本控制手段，目前已經(jīng)開始試圖從供應(yīng)鏈管理這種全新的企業(yè)成本管理模式，來探討如何進(jìn)行企業(yè)成本控制。了解供應(yīng)鏈管理概念是剖析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用供應(yīng)鏈管理思想進(jìn)行成本控制的前提。所謂供應(yīng)鏈管理，伊文斯（Evens）認(rèn)為，是通過前饋的信息流和反饋的物流、信息流將供應(yīng)商、制造商、分

2、銷商、零售商及最終用戶連成一個(gè)整體的管理模式，它采用集成的管理思想和方法，視鏈上的各企業(yè)為一個(gè)不可分割的整體，使其共同分擔(dān)采購、生產(chǎn)、銷售的職能。圍繞顧客需求設(shè)計(jì)和規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略是供應(yīng)鏈管理的靈魂。供應(yīng)鏈管理（SCM）是目前國際最引人注目的企業(yè)管理新思想之一。它融合了當(dāng)今現(xiàn)代管理的新思想、新技術(shù)，是一種系統(tǒng)化、集成化、敏捷化的先進(jìn)管理模式。供應(yīng)鏈管理最主要的思想是系統(tǒng)理論，它是在滿足顧客需要的同時(shí)，為了使供應(yīng)鏈整體成本最小、效益最大

3、而對相關(guān)實(shí)體之間的物流、信息流、資金流進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制的方法。其思想在服務(wù)業(yè)和其他相關(guān)行業(yè)的領(lǐng)域有著非常實(shí)用的應(yīng)用價(jià)值，比如房地產(chǎn)業(yè)。１供應(yīng)鏈管理在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中應(yīng)用１供應(yīng)鏈管理在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中應(yīng)用房地產(chǎn)業(yè)是國家支柱產(chǎn)業(yè)，也是前導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)鏈長，具有很強(qiáng)的前后連鎖性，對經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展有良好的推進(jìn)作用，有利于形成良性循環(huán)的供應(yīng)鏈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場競爭的主體之一，它只是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的一個(gè)環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)市場的

4、供應(yīng)鏈中的一個(gè)鏈。隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇，企業(yè)若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)，去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源，確定企業(yè)核心競爭力，降低商業(yè)運(yùn)作成本，從而獲得競爭優(yōu)勢。企業(yè)要根據(jù)自身的核心競爭力選擇戰(zhàn)略性合作伙伴，形成一條供應(yīng)鏈，這是供應(yīng)鏈管理重點(diǎn)所在。這些戰(zhàn)略伙伴會包括設(shè)計(jì)商、材料設(shè)備供應(yīng)商、建筑商、金融機(jī)構(gòu)、銷售代理機(jī)構(gòu)及物業(yè)管理公司等。供應(yīng)鏈合作關(guān)系形成的原因往往就是為了降低供應(yīng)鏈總成本、增強(qiáng)信息共享；

5、通過這種合作伙伴關(guān)系，將非核心競爭項(xiàng)目分包出去，開發(fā)企業(yè)可以充分利用相關(guān)企業(yè)的信息資源和能力，共同抵御市場風(fēng)險(xiǎn)，使得各方獲取更高的利潤水平。供應(yīng)鏈管理一體化與供應(yīng)鏈中各企業(yè)獨(dú)立性必然帶來組織間利益分配的矛盾，構(gòu)筑相對高效的供應(yīng)鏈模型并有效管理使企業(yè)之間雙贏，是供應(yīng)鏈管理成功的關(guān)鍵。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理模式應(yīng)建立以開發(fā)商為核心的供應(yīng)鏈管理模式（如圖1）即構(gòu)建以開發(fā)商為核心，開發(fā)商、供應(yīng)商、設(shè)計(jì)商、承建商。營銷策劃公司、金融機(jī)構(gòu)、物管公司及最終

6、客戶之間長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，從而降低生產(chǎn)成本、提高企業(yè)面對市場的應(yīng)變能力和客戶服務(wù)質(zhì)量，強(qiáng)化了企業(yè)核心競爭力。料設(shè)備采購、銷售及物業(yè)管理活動(dòng)聯(lián)系起來，使供應(yīng)鏈系統(tǒng)的總成本最優(yōu)。供應(yīng)鏈中成本控制不同于傳統(tǒng)的成本控制，如通過控制單位產(chǎn)品的物資消耗來提高材料利用率以降低材料成本，通過提高勞動(dòng)生產(chǎn)率控制產(chǎn)品單耗工時(shí)以降低人工成本，通過提高產(chǎn)品產(chǎn)量、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模以降低單位產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的固定成本等。與傳統(tǒng)的成本控制相比，供應(yīng)鏈中成本控制具有許多新的

7、特點(diǎn)：首先供應(yīng)鏈成本控制是以顧客需求為出發(fā)點(diǎn)，通過優(yōu)化與供應(yīng)鏈相關(guān)的作業(yè)，實(shí)現(xiàn)顧客滿意度最大、供應(yīng)鏈各成員降低成本、提高效益的目的。其次，供應(yīng)鏈成本控制是以“全局性”為目標(biāo)，覆蓋了從供應(yīng)商到客戶的全過程，而傳統(tǒng)的成本控制只是局限于生產(chǎn)領(lǐng)域；供應(yīng)鏈成本管理考慮成本的“全動(dòng)因性”，即考慮時(shí)間、資源以及與可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的因素，如外部形象與信譽(yù)、與客戶的良好關(guān)系等。而傳統(tǒng)企業(yè)成本控制往往僅考慮材料、人工和間接費(fèi)用。３房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈管理中成

8、本控制系統(tǒng)的建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈管理中成本控制系統(tǒng)的建立供應(yīng)鏈管理中成本控制涉及到社會宏觀和企業(yè)微觀許多方面條件的制約，它的成功實(shí)現(xiàn)需要做大量的工作。本文僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈管理的成本控制系統(tǒng)的建立進(jìn)行初步探討。從圖1中可以清楚看到房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的構(gòu)建不同于制造業(yè)的供應(yīng)鏈。一般工業(yè)產(chǎn)品的流程是鏈狀的、單向的；而房地產(chǎn)產(chǎn)品的流程是發(fā)散的、雙向的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的有些工作內(nèi)容并不是彼此劃分很明確，經(jīng)常協(xié)同進(jìn)行。比如營銷策劃可能從拿地一