集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)及其市場(chǎng)體系研究.pdf

1、中國(guó)土地市場(chǎng)作為要素市場(chǎng)的重要組成部分，隨著20世紀(jì)80年代以來(lái)的土地使用制度改革逐步建立.在此過(guò)程中，國(guó)有土地使用權(quán)從所有權(quán)中分離出來(lái)，逐步進(jìn)入市場(chǎng)化配置的軌道，而集體土地權(quán)屬狀況及其流轉(zhuǎn)問(wèn)題卻在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)裹足不前.在目前的土地管理法律制度框架內(nèi)，農(nóng)民集體土地權(quán)利設(shè)定簡(jiǎn)單，與國(guó)有土地使用權(quán)體系相比處弱居變.在實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中國(guó)，農(nóng)村集體土地所有權(quán)與國(guó)有所有權(quán)的轉(zhuǎn)換仍然保留著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的等級(jí)特點(diǎn)，即農(nóng)村集體土地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)，必須先通過(guò)國(guó)

2、家征收才能進(jìn)入市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)在法律上是受到限制的，市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制被排除在城市化、工業(yè)化土地資源的配置之外，這不僅會(huì)導(dǎo)致土地資源利用效率低下，還會(huì)產(chǎn)生農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益受損，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展.基于此，本文從建立健全統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的現(xiàn)代市場(chǎng)體系出發(fā)，根據(jù)“同地、同權(quán)、同價(jià)”的研究設(shè)想，試圖從產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的角度，對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)與集體土地市場(chǎng)、價(jià)格的內(nèi)在關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)、深入研究，探究集體土地市場(chǎng)發(fā)育滯后、低效的

3、原因，并尋求有效的解決路徑. 作為理論推導(dǎo)的前提和邏輯演繹的起點(diǎn)，本文首先提出了研究的分析框架。明晰的產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)建立的前提，如果產(chǎn)權(quán)制度不能清晰地界定土地產(chǎn)權(quán)，交易雙方權(quán)能的行使就無(wú)法有效地進(jìn)行，也就無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。而產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)是集體土地市場(chǎng)形成、發(fā)育的基礎(chǔ).只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，集體土地才有可能突破既定格局的規(guī)模和集中，才能通過(guò)市場(chǎng)提高資源的配置效率.如果由于產(chǎn)權(quán)制度的缺陷導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不能流轉(zhuǎn)或流轉(zhuǎn)受到不當(dāng)限制，不僅侵害

4、了當(dāng)事人的權(quán)益，而且會(huì)使資源流動(dòng)受阻，導(dǎo)致有效競(jìng)爭(zhēng)的缺乏，不利于市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用.各個(gè)產(chǎn)權(quán)束在不同路徑的流轉(zhuǎn)形成了不同的集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，從而構(gòu)成了完整的集體土地市場(chǎng)體系，其對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格則是產(chǎn)權(quán)收益高低的反映。但如果產(chǎn)權(quán)受到不當(dāng)?shù)南拗苹虍a(chǎn)權(quán)殘缺會(huì)使土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)受阻，導(dǎo)致市場(chǎng)體系不健全和市場(chǎng)價(jià)格的扭曲，從而影響到市場(chǎng)的資源配置效率.由此，形成了“產(chǎn)權(quán)-流轉(zhuǎn)-市場(chǎng)-價(jià)格”系統(tǒng)的分析框架。 集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)是集體土地產(chǎn)權(quán)制度變遷

5、和創(chuàng)新的產(chǎn)物。因此有必要對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史變遷進(jìn)行梳理和分析，以期為未來(lái)的集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革提供借鑒乖參考。分析發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的激勵(lì)作用是客觀存在的，新的土地產(chǎn)權(quán)制度的形成必須要克服原有土地產(chǎn)權(quán)制度的弊端，且制度變遷的收益要大于其發(fā)生的成本。中國(guó)集體土地產(chǎn)權(quán)制度當(dāng)前出現(xiàn)了不適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的情況，存在集體土地產(chǎn)權(quán)主體界定不清、集體土地產(chǎn)權(quán)不穩(wěn)定、不安全以及產(chǎn)權(quán)殘缺的問(wèn)題。這些產(chǎn)權(quán)弊端滋生出高額的交易費(fèi)用，致使部

6、分產(chǎn)權(quán)處于公共域中，并成為他人攫取的對(duì)象，導(dǎo)致了產(chǎn)權(quán)侵害的發(fā)生. 土地作為不動(dòng)產(chǎn)，其實(shí)體是不能移轉(zhuǎn)的，土地市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)的實(shí)際是土地產(chǎn)權(quán)，土地價(jià)格實(shí)質(zhì)上是土地產(chǎn)權(quán)在市場(chǎng)上的交易價(jià)格.因此，對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的分析是本研究的基礎(chǔ)。產(chǎn)權(quán)只有在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)，才能使資源從效率低的利用方向流向效率高的利用方向，從而在市場(chǎng)機(jī)制“看不見(jiàn)的手”的作用下實(shí)現(xiàn)資源配置的帕累托改進(jìn).相反，如果產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)受到不當(dāng)限制，則不僅侵害了當(dāng)事人的權(quán)益，而且使資源流動(dòng)

7、受阻，影響到資源的配置效率.本研究著重對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的制度規(guī)定、流轉(zhuǎn)類型及存在的制度障礙進(jìn)行研究，揭示了集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)不暢的根本原因在于集體土地產(chǎn)權(quán)殘缺造成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中交易成本過(guò)高。這種產(chǎn)權(quán)缺陷不僅剝奪了農(nóng)民分享土地增殖收益的權(quán)利，還導(dǎo)致了嚴(yán)重的土地權(quán)力腐敗. 集體土地產(chǎn)權(quán)在不同路徑的流轉(zhuǎn)形成了不同的集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，從而構(gòu)成了完整的集體土地市場(chǎng)體系.本研究根據(jù)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的路徑將集體土地市場(chǎng)體系分為農(nóng)地內(nèi)部流轉(zhuǎn)市場(chǎng)、農(nóng)

8、地外部流轉(zhuǎn)市場(chǎng)和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)三個(gè)組成部分，每個(gè)部分再按照產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)區(qū)分為使用權(quán)市場(chǎng)和所有權(quán)市場(chǎng).深入分析目前的中國(guó)集體土地市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)缺乏導(dǎo)致了農(nóng)村集體農(nóng)地的比較利益低下，從而使農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)供需不平衡，也正是產(chǎn)權(quán)制度的缺陷導(dǎo)致了農(nóng)民集體土地產(chǎn)權(quán)容易受到侵害，因而產(chǎn)生了集體農(nóng)地流轉(zhuǎn)的弱市場(chǎng)現(xiàn)象；而集體建設(shè)用地由于現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)制度的不當(dāng)限制更是不可能夠像國(guó)有建設(shè)用地那樣直接進(jìn)入土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。海門(mén)市的實(shí)證分析說(shuō)明，如果放松對(duì)集體土地產(chǎn)

9、權(quán)的限制，使集體土地可以直接進(jìn)入市場(chǎng)，有助于提升集體土地市場(chǎng)化程度，能夠促進(jìn)集體土地市場(chǎng)的發(fā)育與完善，也有利于形成城鄉(xiāng)一體化的土地市場(chǎng)體系. 土地產(chǎn)權(quán)在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)是以土地價(jià)格的形式表現(xiàn)出來(lái)的，透過(guò)土地價(jià)格也能反映土地市場(chǎng)效率的高低。本研究將產(chǎn)權(quán)模型引入集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)與集體土地市場(chǎng)價(jià)格體系的分析中，揭示了交易成本、產(chǎn)權(quán)公共域與集體土地市場(chǎng)價(jià)格之間的內(nèi)在關(guān)系。根據(jù)現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論和資源價(jià)值理論，本研究構(gòu)建了集體土地資源不同價(jià)值形態(tài)的產(chǎn)

10、權(quán)流轉(zhuǎn)與市場(chǎng)價(jià)格之間嶄新的關(guān)系框架，農(nóng)地農(nóng)用產(chǎn)權(quán)對(duì)應(yīng)的是農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)收益價(jià)值，形成了農(nóng)地農(nóng)用的經(jīng)濟(jì)收益價(jià)格；與農(nóng)地的發(fā)展權(quán)對(duì)應(yīng)的是農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)值，成為農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格的來(lái)源，其價(jià)格加上農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)收益價(jià)格就等于農(nóng)地轉(zhuǎn)用為建設(shè)用地后的生地價(jià)格；而農(nóng)地的公共產(chǎn)權(quán)則體現(xiàn)了農(nóng)地的公共產(chǎn)權(quán)價(jià)值，對(duì)應(yīng)了農(nóng)地的公共產(chǎn)權(quán)價(jià)格，最終形成了農(nóng)地的完整價(jià)格。在我國(guó)的城市化和工業(yè)化進(jìn)程中，由于現(xiàn)行集體土地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷，集體土地產(chǎn)權(quán)受到嚴(yán)重侵害，不僅使集體土地價(jià)

11、格處于扭曲狀態(tài)，還對(duì)整個(gè)社會(huì)福利造成了損失。這一點(diǎn)在江都市農(nóng)地非農(nóng)化價(jià)格的實(shí)證分析中得到了證實(shí)。實(shí)證分析顯示：農(nóng)地農(nóng)用產(chǎn)權(quán)價(jià)格、發(fā)展權(quán)價(jià)格和公共產(chǎn)權(quán)價(jià)格在完全價(jià)格中的比重分別為18.50％、63.30％和18.20％，說(shuō)明農(nóng)地發(fā)展權(quán)和公共產(chǎn)權(quán)是相當(dāng)重要的，如果在征地過(guò)程中按照農(nóng)地完全價(jià)格對(duì)農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，那么農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益可以增加30倍以上。另外，集體土地直接進(jìn)入市場(chǎng)，有助于降低土地發(fā)展商的用地成本，也有利于緩解目前城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)的用地

12、窘境。 基于上述分析，論文最終得出了一些針對(duì)性的政策啟示，首先就是要改革、完善集體土地產(chǎn)權(quán)制度，包括明晰產(chǎn)權(quán)主體、穩(wěn)定承包權(quán)、允許集體土地產(chǎn)權(quán)直接進(jìn)入市場(chǎng)、設(shè)立農(nóng)地發(fā)展權(quán)和公共產(chǎn)權(quán)；其次要對(duì)征地制度進(jìn)行改革，應(yīng)該遵循公共利益原則，按照市場(chǎng)價(jià)格來(lái)征收土地.還需要建立健全集體土地市場(chǎng)，構(gòu)建一個(gè)城鄉(xiāng)一體化的土地市場(chǎng)體系，以解決長(zhǎng)期以來(lái)城鄉(xiāng)二元土地市場(chǎng)分割、城鄉(xiāng)地價(jià)扭曲的弊端.土地收益分配制度也急需完善，應(yīng)按照土地產(chǎn)權(quán)與價(jià)值、價(jià)格的關(guān)系