農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的探討

1、<p>　　農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的探討</p><p>　　摘 要 前不久，筆者因工作在內(nèi)蒙古包頭、固陽及其他一些農(nóng)村進(jìn)行調(diào)研，著重了解了當(dāng)?shù)氐耐恋乩眠^程中存在的土地流轉(zhuǎn)情況，回來后查閱了大量相關(guān)資料，結(jié)合我國現(xiàn)行法律法規(guī)，對我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題有了以下認(rèn)識。 </p><p>　　關(guān)鍵詞 集體土地 流轉(zhuǎn) 探討 </p><p>　　作者簡介：嚴(yán)向東，內(nèi)蒙古

2、廣博律師事務(wù)所。 </p><p>　　中圖分類號：D922.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1009-0592（2014）1-210-02 </p><p>　　一、農(nóng)村土地置換與城市土地置換的區(qū)別 </p><p>　　土地流轉(zhuǎn)將農(nóng)村一些長期閑置土地、荒地、利用率極低的土地和以前農(nóng)村承包分配的土地不合理的部分進(jìn)行整合和調(diào)整。具體做法是通過“改變主體”、“改變位置”、“

3、改變經(jīng)營權(quán)”、“合理利用”，把這些土地歸并整合到一起，使得位置更加集中，面積和地塊更加規(guī)范合理，以便于充分開發(fā)利用。 </p><p>　　城市土地流轉(zhuǎn)，是指在城市發(fā)展過程中，利用級差地價置換土地改造老城區(qū)，加快城市發(fā)展的一種方法。因為土地位置的不同，所以其使用價格也不同，地租不同，從而產(chǎn)生級差地租。一般情況下，離市中心、繁華的商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)等越近，土地使用價格越高；反之則越低。這樣，政府就可以利用土地的差價進(jìn)行

4、土地置換改造老城區(qū)，發(fā)展新城區(qū)。中心城市土地價差較大，在土地置換中更有優(yōu)勢。 </p><p>　　對比城市土地流轉(zhuǎn)，推進(jìn)農(nóng)民適度集中居住。具體做法是先把村里多年不用的荒地開發(fā)出來，建設(shè)新的生活居住區(qū)，然后村民用自己的宅基地（土壤適于耕作的）來置換，村里給予一定的搬遷補(bǔ)償。這樣不僅破解農(nóng)業(yè)小規(guī)模兼業(yè)經(jīng)營、農(nóng)民建房散亂和農(nóng)村宅基地閑置等問題，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，而且也是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重大舉措。 </p>

5、<p>　　二、土地轉(zhuǎn)換的意義 </p><p>　　改變農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民的差別是我們黨和政府多年來一直堅持、長抓不解的工作。通過地地流轉(zhuǎn)集中化管理才能真正的改變農(nóng)村的面貌，縮小城市和農(nóng)村的差，分散的農(nóng)村土地只有集中化管理，才能規(guī)范化、壯大農(nóng)要抵御經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和自然災(zāi)害的能力，在保證我國耕地18萬畝紅線不變的基礎(chǔ)上，根據(jù)農(nóng)村土地具體情況，有一部分土產(chǎn)用于規(guī)模的種植和養(yǎng)植，閑散的宅基地進(jìn)行合理的開發(fā)利用，跟

6、城鎮(zhèn)的保障房一樣，保障農(nóng)民的居有所屋，同時改變了農(nóng)村的環(huán)境面貌。讓農(nóng)村閑散的勞動為成立物業(yè)公司，對農(nóng)村的閑散土地進(jìn)行自主管理。因此還有一部分土地可以搞生態(tài)旅游，使農(nóng)民享受生態(tài)建設(shè)方面受益，也能拉動城市城市居民到農(nóng)村旅游觀光，提高農(nóng)民的收入，還能在很大程度上解決農(nóng)民就業(yè)的問題。因此農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)勢在必行。 </p><p>　　三、土地流轉(zhuǎn)置換給農(nóng)村帶來的變化 </p><p>　?。ㄒ唬r(nóng)

7、民的財產(chǎn)性收入增加有影響 </p><p>　　單純從投資來看，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)置換是中國資本現(xiàn)在最后的晚宴。當(dāng)最后的公共資源放到市場進(jìn)行分配，資本為何不利用市場運(yùn)做獲得資源并進(jìn)行投資獲取利潤，當(dāng)市場化一定會出現(xiàn)房市一樣的繁榮。土地資源經(jīng)過資本的重組之后肯定獲得符合資本利潤，其中過程并不重要。 </p><p>　?。ǘ┐偈罐r(nóng)村生產(chǎn)模式發(fā)生巨大變化 </p><p&

8、gt;　　在改革開放的今天，農(nóng)村剩余勞動力和閑置土地制約著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，剩余勞動力對農(nóng)村土地經(jīng)營開發(fā)的技能，使閑置的土地變?yōu)榛牡兀r(nóng)村勞動勞動力流失，僅僅從事一些低附加值的行業(yè)，不能保證農(nóng)村事業(yè)的發(fā)展，通過土地轉(zhuǎn)換使具備能力行業(yè)進(jìn)入農(nóng)村，解決農(nóng)村剩余勞動力的就業(yè)問題，也能使農(nóng)村閑置的土地得到開發(fā)和利用，使農(nóng)村閑置土地得到開發(fā)和利用。把農(nóng)村一家一口分散土地集中管理。形成規(guī)?；?、集團(tuán)化的管理模式。以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需求。提高農(nóng)民的收入和抗擊

9、風(fēng)險的能力。做到“地盡其力，人盡其能”。 </p><p>　?。ㄈ┩苿愚r(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè) </p><p>　　隨著我國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)已成為今后發(fā)展的趨勢。土地是農(nóng)民生存的根本，農(nóng)村集體所有的土地的流轉(zhuǎn)，根本是為了提高農(nóng)民的收入，解決農(nóng)民及城鎮(zhèn)民民收入差別的根本，縮小城鄉(xiāng)差距，是我們國家的方針和政策，要解決這些問題，進(jìn)行土地轉(zhuǎn)換勢在必行，通過土地流轉(zhuǎn)，集團(tuán)化經(jīng)營，使農(nóng)民有了穩(wěn)定

10、的收入和穩(wěn)定的社會保障。因此推動農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)勢在必行。 </p><p>　　四、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)置換當(dāng)中存在的誤區(qū)以及解決途徑 </p><p><b>　?。ㄒ唬┐嬖诘恼`區(qū) </b></p><p>　　1.土地流轉(zhuǎn)置換會造成經(jīng)濟(jì)虛熱，流轉(zhuǎn)置換是轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。一般意義上的轉(zhuǎn)讓即買賣，出讓方交付物或權(quán)利，受讓方支付價款。而在流轉(zhuǎn)置換中，一

11、方在交付物或權(quán)利時，從另一方受領(lǐng)的不是價款，而是另一物或權(quán)利，表現(xiàn)為物或權(quán)利的交換，這種形式上的差別不能改變轉(zhuǎn)讓的本質(zhì)，適用相關(guān)法律調(diào)整當(dāng)無異議。 </p><p>　　2.在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，存在一些法律障礙，有些人認(rèn)為農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的集團(tuán)化管理，勢必對土地的性質(zhì)進(jìn)行了改變，視同于城市里的出讓土地，而且認(rèn)為把集體土地變?yōu)榱顺鲎屚恋?，違備了土地管理法的相關(guān)規(guī)定，這些都是一個誤區(qū)，事實上集團(tuán)化管理對土地性質(zhì)

12、并不發(fā)生改變，并不是一般意義的買賣。 </p><p>　　3.土地流轉(zhuǎn)置換會造成國有資產(chǎn)流失。有的觀點(diǎn)認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)置換是以國有資產(chǎn)流失為代價的，損害了國家利益。應(yīng)該看到，在農(nóng)前進(jìn)村的土地流轉(zhuǎn)置換過程中，通過科學(xué)規(guī)劃和管理，建立健全土地置換法規(guī)，嚴(yán)格按照國家土地管理法和國家的政策在土地性質(zhì)不變的情況下進(jìn)行合理的轉(zhuǎn)換，可以有效地遏制這種現(xiàn)象的產(chǎn)生。在具體操作過程中，可能存在一些不正當(dāng)?shù)默F(xiàn)象，和老百性不理解的問題，

13、通過制度化、法律化來規(guī)范不正當(dāng)?shù)默F(xiàn)象，通過宣傳和普法使農(nóng)的意識提高，認(rèn)識到土地轉(zhuǎn)換不會損壞農(nóng)民的根本利益，也不會改變集體土的性質(zhì)，只是通過經(jīng)營管理來提高農(nóng)民的收入。 </p><p><b>　?。ǘ┙鉀Q途徑 </b></p><p>　　1.必須堅持農(nóng)民自愿。30年農(nóng)村改革發(fā)展成功的基本經(jīng)驗是：經(jīng)濟(jì)上保障農(nóng)民的合法權(quán)益，政治上保障農(nóng)民的民主權(quán)利。在農(nóng)村土地置換中，

14、農(nóng)民自愿是前提條件。土地置換，不同于土地征用拆遷。征地拆遷有嚴(yán)格的審批程序和剛性約束，可采用強(qiáng)制手段，農(nóng)民失去了生產(chǎn)資料，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要高些。而土地置換，是農(nóng)民異地實物置換或者貨幣化置換，土地性質(zhì)保持不變，剛性約束比拆遷低，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也低。因此，農(nóng)村謝屯鎮(zhèn)在操作中堅持了農(nóng)民自愿，不能搞強(qiáng)迫命令，更不能簡單地用政府令政策來實施，以免引起不必要的誤解。在目標(biāo)設(shè)定上要實現(xiàn)多方共贏，沒有片面地把擴(kuò)大城市建設(shè)用地規(guī)模作為主要目的，而是綜合考慮通過集中居

15、住，改善農(nóng)民居住條件，提高農(nóng)民生活質(zhì)量，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入等目標(biāo)。 　　2.要科學(xué)選擇試點(diǎn)。開展土地流轉(zhuǎn)置換不能一哄而起，操作中會出現(xiàn)諸多新情況和新問題，只能走先試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，再逐步推廣的路子。開展試點(diǎn)要有兩個基本條件：一是流轉(zhuǎn)置換節(jié)約出來的建設(shè)用地指標(biāo)和新增耕地指標(biāo)的市場價格足以支撐起農(nóng)民新居建設(shè)和土地復(fù)墾整理的費(fèi)用；二是必須具備良好的區(qū)位經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，農(nóng)民不僅能改善居住條件，而是能獲得土地財產(chǎn)性收入，實現(xiàn)穩(wěn)定的就業(yè)安置。<

16、/p><p>　　3.必須采取政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作模式。謝屯鎮(zhèn)前進(jìn)農(nóng)村是村和企業(yè)共同組建公司運(yùn)作，土地流轉(zhuǎn)置換和土地開發(fā)都在本村完成，這是由一些農(nóng)前進(jìn)村的自然地理位置決定的，其他地方不一定適用。更多的地方可能適用由鄉(xiāng)鎮(zhèn)牽頭組建新農(nóng)村建設(shè)投資開發(fā)公司，再吸引社會資本和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)入股方式，公司負(fù)責(zé)建設(shè)開發(fā)、融資和土地復(fù)墾整理工作。各級對試點(diǎn)地方的整合資源投入，可以以股本金的方式注入，公司可以據(jù)此獲得銀行等的融資，解決住

17、房建設(shè)資金問題，待項目實施后，再以建設(shè)用地指標(biāo)和新增耕地指標(biāo)公開出讓來獲得股資回報。前進(jìn)村村民置換住房，既可以選擇在本村的集中居住點(diǎn)，也可以選擇進(jìn)小集鎮(zhèn)和縣城、甚至大連市內(nèi)。現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在市區(qū)和縣城，而小集鎮(zhèn)基本沒啟動，根本原因是農(nóng)民的房產(chǎn)不能變現(xiàn)，通過置換，農(nóng)民可以低成本在城鎮(zhèn)擁有完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，可以激活小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)，帶動小城鎮(zhèn)快速發(fā)展和建設(shè)品位提升。 </p><p>　　4.必須創(chuàng)新政策體

18、系。要吸引社會資本介入，必須出臺鼓勵和支持企業(yè)投身土地整理和流轉(zhuǎn)置換的優(yōu)惠政策和投入的回報機(jī)制。城市的房地產(chǎn)開發(fā)受金融危機(jī)的影響，目標(biāo)人群增長不明顯，而土地整理和流轉(zhuǎn)置換的房地產(chǎn)開發(fā)在開發(fā)之初就有了買主，就是置換農(nóng)民，銷售渠道是暢通的。鼓勵前進(jìn)村村民自愿進(jìn)行置換，就要讓農(nóng)民不花錢或少花錢能住新房，房產(chǎn)能升值，就要降低新居建設(shè)成本，有關(guān)行政收費(fèi)中市及市以下收取部分就要優(yōu)惠甚至全免，農(nóng)民異地流轉(zhuǎn)置換的住房要給予完整的產(chǎn)權(quán)，在本村流轉(zhuǎn)置換的住

19、房，屬公寓房和聯(lián)排房的應(yīng)發(fā)給土地證和房產(chǎn)證，可以進(jìn)入房產(chǎn)市場，屬獨(dú)立式房屋的土地還是集體建設(shè)用地，這樣可以利用經(jīng)濟(jì)政策杠桿控制建房占地面積，確保有合理的土地節(jié)約率。整理出來的土地產(chǎn)權(quán)仍歸集體所有，農(nóng)民承包經(jīng)營權(quán)的保障通過確權(quán)不確地塊方式創(chuàng)新，通過整體對外招商，在工業(yè)區(qū)建設(shè)用地也可以整體出租建廠房獲得租金收入，來推動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)和農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，確保村民經(jīng)營的股權(quán)收益。 </p><p><b>　　參

20、考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]肖金成，汪陽紅主編.土地管理新論：工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中土地管理制度研究.中國計劃出版社.2007. </p><p>　　[2]余國滿編.土地管理法實例說.湖南出版社.2005. </p><p>　　[3]孫在宏，等.土地管理信息系統(tǒng).科學(xué)出版社.2005. </p><p>　　[