我國集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的問題及對策研究.pdf

1、隨著我國城市化進程的不斷加快，城市建設(shè)用地供不應(yīng)求，同時相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)村集體建設(shè)用地利用效率不高，土地財產(chǎn)權(quán)利得不到充分保障的矛盾日益突出。針對這一問題，在多地集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試驗的基礎(chǔ)上，黨的十八屆三中全會確定了允許農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的政策。目前，我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)處于起步階段，相應(yīng)的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度并不完善，導(dǎo)致在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實踐過程中出現(xiàn)了許多問題多問題，面臨許多障礙。
　　在此背景下，本為針對農(nóng)村集體

2、建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的問題進行系統(tǒng)的分析研究，嘗試提出解決問題的對策建議。
　　首先，本文分析論述了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的必要性，即農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是土地集約利用的必然選擇，是緩解建設(shè)土地市場供求矛盾的客觀要求，是保護耕地的重要手段，也是保障農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益的有效途徑。
　　其次，本文通過對我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)發(fā)展歷程，國內(nèi)試點實踐以及相關(guān)研究成果的分析研究，認(rèn)為我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)面臨的主要問題是:集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)

3、糾紛矛盾現(xiàn)象比較突出、流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系較為混亂、土地流轉(zhuǎn)交易成本過高、土地價格難以核定以及交易渠道不暢。
　　第三，針對以上問題，本文以土地產(chǎn)權(quán)理論、地租理論和土地價格理論為基礎(chǔ)分別從農(nóng)村集體建設(shè)用地所有制度、使用制度、管理制度和配套制度幾個方面進行了深入分析研究，認(rèn)為產(chǎn)生上述問題的根本原因主要是:1、農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)不夠明晰;2、缺少土地資產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)人才;3、土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)收益分配機制不健全;4、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場不

4、完善。
　　最后，本文借鑒國內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點經(jīng)驗，以土地產(chǎn)權(quán)理論與土地發(fā)展權(quán)理論為基礎(chǔ)提出了:構(gòu)建集體建設(shè)用地所有權(quán)與使用權(quán)分離，經(jīng)營管理權(quán)與所有權(quán)分離的農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度;建立或委托土地資產(chǎn)管理公司實行土地資產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營管理模式以及健全土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)收益分配機制，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場等完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的政策建議。
　　本文提出，村委會代表集體土地所有權(quán)行使行政職能，另外集體委托專業(yè)土地資產(chǎn)