談住房限購令對合同自由的限制.pdf

1、摘要住房限購令的出臺對公民的合同自由產生了極大的限制。在某一個城市內部而言，受限購的群體，雖然其締結的合同仍然具備效力，但房產登記機關的“不予登記“ 使得合同的履行遭受阻截，合同目的無法實現。在這一客觀阻礙下，受限購群體的締約自由將消失殆盡；在全國范圍內，鑒于住房限購令對戶籍地、納稅地及社保繳納地的限制，使得公民不得在多個地域購買住房，合同自由當然受到限制。這一部分的論述，筆者采用先駁后立的方式進行論述，針對“合同有效則不存在合同自由的

2、限制”這一觀點提出反駁。合同自由作為公民的一項民事基本權利，其“自由”的維度并不是寬無邊界，而是伴隨著各種“限制”：既有來自私法內部的限制，也有來自行政公權的限制。但是這種“限制”必須符合憲法與法律的規(guī)定，必須符合現代法治理念，這是筆者剖析住房限購令的一個基本立足點。然而，在住房限購令的背景下，公民的合同自由遭遇了行政公權的“違法”限制。( 筆者歸納總結了3 6 座城市住房限購令的內容，并以圖表的形式統(tǒng)計了住房限購令的主要內容。)從住房

3、限購令的內容層面來談。首先，住房限購令的限購標準依附于戶籍制度，以是否為“當地戶籍“ 作為購買住房的標準之一。戶籍條例本身便是一個有違平等的、落后于時代，而亟需改革或者說是淘汰的制度，住房限購令對戶籍制度的采納，無疑是重新擴充了該制度的生命，從而不僅在“農村人口”刪發(fā)文格式來看，“國十條”并不屬于行政法規(guī)；從發(fā)文主體來看，“國十條”也不屬于行政規(guī)章，而只屬于一般的政策性文件。同理，國務院辦公廳之后發(fā)布的房產“國八條“ 、“國五條”以及各

4、地的住房限購令，都不屬于行政規(guī)章，而屬于政策性文件。其次，依據法律規(guī)定，合同制度作為民事基本制度，只能由法律及行政法規(guī)予以規(guī)定，然而住房限購令僅為行政政策，是無權對民事基本制度作出規(guī)定的，更不能夠與現有的法律法規(guī)相違背。這是行政行為合法性原則的內在要求。最后，行政公權對公民合同自由的限制，除了不得與法律法規(guī)的規(guī)定相違背之外，還必須遵循法定的程序，嚴格遵照行政立法程序，以保證行政立法的公開性、透明性，這是保證私權受限正當性的必然要求，也是

5、合法性原則在程序層面的體現。筆者欲以本文論述住房限購令對公民合同自由，這一民事基本權利的限制，其正當性的欠缺，從而提出這樣一個關注：面對行政公權極度膨脹的現狀，私法領域的研究重點不僅僅停留在私主體之間的權利平衡，更重要、更迫切的是在于研究面對強大的行政公權，如何保障私權之空間，如何加重私權與之抗衡的砝碼。在合同A 由問題的思考上，合同自由與其說是一個強調當事人之間合意的A 由，不如說是對政府權力的限制——我們仍然欠缺對這一點的實踐：行政