我國(guó)房屋限購(gòu)令的民法審視.pdf

1、隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,我國(guó)人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求也日益強(qiáng)烈,而使“居者有其屋”也成為國(guó)家科學(xué)發(fā)展中民生保障的重中之重。然而從2007年起由于房地產(chǎn)交易量和交易價(jià)格均異常增長(zhǎng),我國(guó)隨即出臺(tái)了多項(xiàng)旨在控制樓市房?jī)r(jià)的房屋調(diào)控政策,它們多以戶(hù)籍或者社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)年限以及名下已購(gòu)房套數(shù)作為限制標(biāo)準(zhǔn),這些被統(tǒng)稱(chēng)為房屋限購(gòu)令。這是為了更有效和及時(shí)地對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行國(guó)家調(diào)控,從而抑制上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)和投機(jī)性房地產(chǎn)投資行為所出臺(tái)的一項(xiàng)政策。雖然房屋限購(gòu)令對(duì)解決問(wèn)

2、題的作用短期內(nèi)產(chǎn)生了一定作用,但卻未切中問(wèn)題的要害。該政策的合理性值得商榷,限購(gòu)令的功效與局限性也需要反思。目前學(xué)界多是從法理學(xué)或者法經(jīng)濟(jì)學(xué)角度闡述對(duì)此問(wèn)題的看法,本文試從民法角度以房屋限購(gòu)令為例進(jìn)行審視,以期更好的對(duì)今后我國(guó)的各種限購(gòu)令進(jìn)行規(guī)范。
　　本文的民法視角包括物權(quán)限制并深入到所有權(quán)的限制方面。除了前言部分共分為五部分。
　　第一部分,先介紹一下房屋限購(gòu)令的出臺(tái)背景和基本內(nèi)涵,房屋限購(gòu)令是對(duì)購(gòu)房主體以居民家庭為單位

3、,以有無(wú)本市戶(hù)籍居民家庭為區(qū)分條件;非本市戶(hù)籍居民家庭能夠提供本市1年(或2年)以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的采取限購(gòu)一套;本市戶(hù)籍居民家庭無(wú)法提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的采取限購(gòu)兩套或停售的措施。明確房屋限購(gòu)令的本質(zhì)是一項(xiàng)民事政策。
　　第二部分,將目光投向物權(quán)法領(lǐng)域,首先對(duì)物權(quán)的取得限制和行使限制的含義、原因以及方式進(jìn)行分析說(shuō)明,明確本文中所討論的物權(quán)限制概念的定義范圍,之后對(duì)所有權(quán)限制進(jìn)行合理性分析,明確了

4、文章所討論的所有權(quán)限制理論的含義內(nèi)容,提出所有權(quán)限制具有復(fù)雜性、多樣性、差異性的特點(diǎn)。最后文章論及物權(quán)取得的限制與房屋限購(gòu)令的關(guān)系問(wèn)題,從比例原則、法律保留原則和必要原則三個(gè)角度予以論述,對(duì)房屋限購(gòu)令的合理合法性進(jìn)行分析和解讀。
　　第三部分,房屋限購(gòu)令作為一項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大政策,不但需要考慮其合法性,更需要考慮其經(jīng)濟(jì)性。筆者通過(guò)帕累托效率理論和成本分析法分析房屋限購(gòu)令的可行性和恰當(dāng)性,同時(shí)以現(xiàn)實(shí)生活中的民法問(wèn)題沖突作為焦點(diǎn)來(lái)綜

5、合考慮房屋限購(gòu)令的可行性以及優(yōu)缺點(diǎn),提出,房屋限購(gòu)令的頒布實(shí)施并不符合帕累托最優(yōu)的選擇,人為地提高非法律成本,從社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中看,其違法成本大于守法成本,短期內(nèi)限購(gòu)令一定程度上抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,但是長(zhǎng)期來(lái)看,房屋限購(gòu)政策不具有合理性和效率性。
　　第四部分,文章首先對(duì)房屋限購(gòu)令的合法性進(jìn)行分析,說(shuō)明房屋限購(gòu)令違反物權(quán)登記制度的各種表現(xiàn),提出限購(gòu)令因忽視法律而導(dǎo)致執(zhí)行效果和政策穩(wěn)定性上不夠理想,存在諸多問(wèn)題需要解決;之后,筆者針對(duì)

6、社會(huì)生活中的種種規(guī)避限購(gòu)令的現(xiàn)象進(jìn)行分析介紹,進(jìn)一步闡述房屋限購(gòu)令的不完善導(dǎo)致公民違法成本大于守法成本的問(wèn)題,根據(jù)這些社會(huì)現(xiàn)象,筆者提出社會(huì)成本和社會(huì)效果是評(píng)判房屋限購(gòu)令問(wèn)題的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。
　　最后一部分,筆者在前文分析結(jié)論的基礎(chǔ)上,從民法角度審視房屋限購(gòu)令,重新思考自由與限制、效率與正義關(guān)系的現(xiàn)實(shí)取舍問(wèn)題,提出限購(gòu)令應(yīng)以市場(chǎng)交易為前提,以公共利益為原則,控制交易成本,兼顧物權(quán)支配的自由。最后,筆者針對(duì)目前房屋限購(gòu)令所出現(xiàn)的問(wèn)題,提