商品住宅項目投資環(huán)境評價應(yīng)用研究.pdf

1、投資是投入和運用資金的行為和過程。由于同一投資在不同地域內(nèi)取得的經(jīng)濟(jì)效益可能不相同，投資環(huán)境就成為獲取投資效益的外部因素而變得日益重要，對投資環(huán)境的研究也只益得到社會的重視。投資環(huán)境評價一直是投資環(huán)境研究的中心課題之一。
　　 目前投資環(huán)境研究的實踐應(yīng)用都是通過投資環(huán)境評價來完成的。平時我們評價某區(qū)域投資環(huán)境優(yōu)劣及探討如何改善投資環(huán)境都不分具體產(chǎn)業(yè)或行業(yè)。雖然區(qū)域投資環(huán)境評價的理論、原則、模式和方法對于住宅投資環(huán)境評價是同樣適用

2、的，但住宅投資環(huán)境評價的要素系統(tǒng)建立和指標(biāo)權(quán)重選取等會有所差異和變化，需要符合住宅行業(yè)的特點。
　　 2008年卜2月，我國的住宅市場受“拐點”論以及信貸緊縮等方面的影響，住宅成交量持續(xù)下滑，但與2007年同期相比，住宅供應(yīng)量出現(xiàn)了較大幅度的上漲。于是有部分專家指出我國的部分區(qū)域住宅市場已經(jīng)產(chǎn)生泡沫，而與此同時，這個行業(yè)還不斷地吸引著包括海外的各種資金的流入。我國的住宅市場是否存在過度投資?我們不能一概而論，那么如何做出準(zhǔn)確的投

3、資決策，避免過度競爭呢?筆者認(rèn)為系統(tǒng)的分析研究在一定時空范圍內(nèi)影響住宅投資活動的各種外部環(huán)境，即住宅投資環(huán)境，探討住宅投資環(huán)境的地區(qū)差異性，可以在一定程度上為企業(yè)進(jìn)行住宅投資的區(qū)位選擇提供參考，避免投資的盲目性。
　　 本文正是從投資者的角度出發(fā)。以住宅項目投資環(huán)境為研究對象．對其進(jìn)行系統(tǒng)的分析與評價。首先，本文將投資與投資環(huán)境、投資環(huán)境評價相關(guān)概念以及投資環(huán)境評價研究的理論和方法基礎(chǔ)進(jìn)行了界定和簡單的介紹，從住宅自身的特點出發(fā)

4、，分析了其與投資環(huán)境評價的聯(lián)系，并闡述住宅投資環(huán)境評價研究意義。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行住宅投資環(huán)境評價的第一步，選擇住宅投資環(huán)境要素的分類模式，并對住宅投資環(huán)境的影響要素進(jìn)行分析。第二步提出帶有通用性的住宅項目投資環(huán)境系統(tǒng)圖。第三步介紹了投資環(huán)境評價的具體方法，選擇借鑒了多因素和關(guān)鍵因素評價法和綜臺評價法兩種投資環(huán)境評價法作為改進(jìn)原型，提出了兩種應(yīng)用性的住宅投資環(huán)境評價法。屜后，本文以西安龍湖房地產(chǎn)公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資為例，對上述評價方法的使用