基于旅游文化視角下的特色房地產(chǎn)價值評估問題研究.pdf

1、近年來隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展，特別是歷史文化旅游的興起，歷史文化老區(qū)內(nèi)的旅游業(yè)逐漸發(fā)展起來。在這些老舊城區(qū)中，存在許多歷史遺跡，旅游業(yè)的發(fā)展為這些歷史遺跡帶來了新的商機。這些歷史遺跡從原本單一的政府保護，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼍用裾N力量結(jié)合的共同保護方式。歷史遺跡經(jīng)過一系列的更新修繕后，其使用形式不斷變化。巧妙的利用歷史遺跡中的歷史文化價值，形成具有特色的酒店、店鋪、新居住型房地產(chǎn)等。但是由于這樣的歷史文化價值及其被新賦予的商業(yè)價值，使得特

2、色房地產(chǎn)在價值評估中存在許多的問題。
　　文章首先對現(xiàn)階段常用的房地產(chǎn)價值評估方法，在特色房地產(chǎn)價值評估中的使用情況進行分析。理論上適用性廣泛的成本法主要受到評估技術(shù)限制，其對具有歷史遺跡色彩的建筑重置成本及貶值額的測算存在較大難度。而在商業(yè)型特色房地產(chǎn)價值評估中較為合理的收益法，其在風(fēng)險的測算上設(shè)置了很大的障礙。因此，在有限的市場條件下，以市場價值為價值類型的評估項目中，市場法是特色房地產(chǎn)價值評估的首選方法。此時，市場法可以較好

3、的體現(xiàn)特色房地產(chǎn)的價值，即歷史文化價值帶來的影響。但是在可比案例的選擇中，必須要引起評估人員足夠的重視，僅僅依據(jù)使用用途等進行選擇是完全不夠的。
　　本文將選取北京地區(qū)的四合院酒店為特色房地產(chǎn)代表，對其進行研究。選取市場法并通過對其可比因素選擇及評估結(jié)果的權(quán)重分析，對市場法進行改進。依據(jù)特色房地產(chǎn)的特點，即商用化的歷史文化遺產(chǎn)，依據(jù)實地情況選取兩類可比因素進行價值評估并對其價值評估結(jié)果進行對比分析，即商業(yè)可比因素及旅游文化可比因素