基于評稅目的的房地產(chǎn)價值評估體系研究.pdf

1、物業(yè)稅主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租者或所有者每年都繳付一定稅款，同時稅款將隨著不動產(chǎn)市場價值的變化而變化。目前我國國內(nèi)的房地產(chǎn)價值評估體系并不完善，完全依靠當前的房地產(chǎn)價值評估體系來評估物業(yè)稅的稅基是不合適的。因此，根據(jù)我國物業(yè)稅稅基評估工作面廣、量大、類多、具有周期性的特點來構建一套相對獨立的物業(yè)稅稅基評估體系和更新方案，是物業(yè)稅開征前所必須解決的關鍵問題。 論文闡述了我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，總結了房地產(chǎn)各個階段的稅

2、收負擔，并以此為切入點探討了現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題，即：稅費設置繁雜、征稅范圍過窄、存在重復征稅；稅種設置輕保有重流轉(zhuǎn)；立法層次低、內(nèi)外稅制有別。在此基礎上分析了我國進行稅制改革推行物業(yè)稅的必要性和可行性。 筆者認為影響房地產(chǎn)價值的因素可以概括為三類，即：反映宏觀經(jīng)濟條件及市場供需狀況等的一般因素、定位區(qū)域平均價值的區(qū)域因素、體現(xiàn)不同物業(yè)微觀特征的個別因素，若在某一確定基準日采集現(xiàn)有的市場數(shù)據(jù)研究房地產(chǎn)的價值，則影響因素主要為

3、區(qū)域因素和個別因素。論文深入分析了各個影響因素的作用規(guī)律和作用程度，為因素量化做好了鋪墊，接著按作用形式將因素分為點狀因素、線狀因素和面狀因素，分別闡述了它們的量化方法。 以格網(wǎng)為評價單元，對其進行賦分并以向量的形式表示分值結果，我們選擇聚類分析原理中的歐氏距離來量化格網(wǎng)間的分值差異，在合并位置相鄰且分值差異在設定范圍內(nèi)的格網(wǎng)的基礎上，考慮自然界線形成區(qū)段的邊界。對于每一個區(qū)段，我們應按照一定原則選擇一個基準物業(yè)，根據(jù)估價規(guī)程和