基于實(shí)物期權(quán)的房地產(chǎn)上市公司價值評估.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)涉及范圍廣、投資金額巨大、開發(fā)周期長，使得影響投資項(xiàng)目價值的因素難以確定，房地產(chǎn)價值充滿了不確定性。不確定性是風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會的統(tǒng)一，大量的不確定性必然帶來大量的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會。面對這些不確定性因素，若決策者能充分利用管理柔性，可以獲得更好的投資機(jī)會和更高的收益。換言之，不確定性可以創(chuàng)造價值。因此，在對公司進(jìn)行價值評估時，不僅要關(guān)注公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)的價值，還必須識別不確定性為公司帶來的機(jī)會，并評估這種機(jī)會的價值。在不確定的市場環(huán)境下，傳統(tǒng)價值

2、評估方法在運(yùn)用到房地產(chǎn)上市公司價值評估時有很大的缺陷，忽視了投資機(jī)會的選擇和房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益成長因素，容易造成房地產(chǎn)投資價值的低估。對于廣大投資者而言，尤其是中小投資者，在我國現(xiàn)階段的證券市場上，如果想在房地產(chǎn)行業(yè)中捕捉到投資機(jī)會，進(jìn)行理性投資，不盲目跟風(fēng)，將自己的投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，正確分析房地產(chǎn)上市公司的投資價值就顯得尤為重要。而傳統(tǒng)價值評估方法顯然較難滿足科學(xué)決策的需要，因此有必要引入新的價值評估方法。
　　 實(shí)物期權(quán)是金融

3、期權(quán)理論在實(shí)物（非金融）資產(chǎn)上的擴(kuò)展，它是把金融市場的規(guī)則引入公司項(xiàng)目評估和戰(zhàn)略投資決策的一種思維方式，能夠幫助管理者利用他所擁有的選擇權(quán)來規(guī)劃和管理戰(zhàn)略投資，從而盡可能的增加公司價值。實(shí)物期權(quán)可以簡單地定義為采用金融期權(quán)、決策科學(xué)、公司財(cái)務(wù)和統(tǒng)計(jì)學(xué)來估計(jì)相對于金融資產(chǎn)來說的實(shí)物資產(chǎn)。實(shí)物期權(quán)方法是一種對風(fēng)險(xiǎn)量度與傳統(tǒng)價值評估方法完全不同的經(jīng)濟(jì)評價法。簡單來說，實(shí)物期權(quán)法將風(fēng)險(xiǎn)看成一種期權(quán)，一種可以利用管理彈性和信息獲知來增加項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價

4、值的因素。從實(shí)踐的觀點(diǎn)看，實(shí)物期權(quán)概念的引入將徹底改變投資者對待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，因此，實(shí)物期權(quán)能夠更好的處理不確定性。不確定性越大，使用期權(quán)的機(jī)會就越大，從而期權(quán)的價值越大。實(shí)物期權(quán)在公司價值評估中有兩種思路，第一種是將公司的價值劃分資產(chǎn)價值（包括有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)）和期權(quán)價值兩部分分別進(jìn)行價值評估；第二種是將公司的價值分為股票價值和債權(quán)價值兩部分，因?yàn)楣镜墓善笨梢砸暈楣蓶|的看漲期權(quán)，公司的債權(quán)價值則等于一個無風(fēng)險(xiǎn)貸款價值加上一個看漲期權(quán)

5、空頭，因而可以運(yùn)用期權(quán)方法分別估價，兩者之和為公司價值。如果公司還有優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債券等，也可以運(yùn)用期權(quán)方法進(jìn)行定價，再相加得到公司價值。實(shí)物期權(quán)充分考慮了項(xiàng)目的潛在價值，如項(xiàng)目所蘊(yùn)含的延遲期權(quán)、擴(kuò)大期權(quán)、放棄期權(quán)等，這些權(quán)利的價值是由決策者的決策靈活性創(chuàng)造出來的。在房地產(chǎn)投資決策領(lǐng)域，實(shí)物期權(quán)理論的應(yīng)用使決策者的靈活性價值得以體現(xiàn)和量化，從理論上修正了傳統(tǒng)決策方法的缺陷和不足，使房地產(chǎn)投資決策更加科學(xué)合理。在對相關(guān)理論進(jìn)行闡述和研究后