上高縣商業(yè)用地路線價評估研究.pdf

1、土地價格是調(diào)節(jié)土地利用方式的有效手段，因此建立和及時更新城區(qū)基準(zhǔn)地價可以建立健全城區(qū)地價體系，促進資源的合理配置，為社會經(jīng)濟發(fā)展提供有力的土地資源保障。但是隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展以及城市土地市場的不斷發(fā)育，單純以級別價來表示商業(yè)用地的土地價格，顯然存在較大誤差，已不能夠充分反映商業(yè)用地對區(qū)位條件十分敏感的特點。路線價法作為一種應(yīng)用估價方法，是基本估價方法的拓展延伸。充分應(yīng)用好路線價法，不但可以使特定區(qū)域范圍內(nèi)的不同宗地地價評估結(jié)果更

2、為公平、合理以及具有可比較性，而且能夠?qū)崿F(xiàn)若干宗地地價在相同時點快速出具地價評估結(jié)果，從而節(jié)省人力、財力。
　　基于此，本文在國內(nèi)外豐富的研究基礎(chǔ)之上，以上高縣中小城市為例，結(jié)合上高縣實際情況，進行了上高縣商業(yè)用地路線價評估研究。在上高商業(yè)路線價評估實證研究中，通過抽樣調(diào)查了175個房屋出租案例樣點地價資料，運用GIS插值技術(shù)將上高城區(qū)商業(yè)用地劃分九條路線價區(qū)段，在每條路線價區(qū)段上選取了標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，通過收益還原法對宗地樣點地價進

3、行評估。根據(jù)平均深度設(shè)定每條的標(biāo)準(zhǔn)深度，接著對地價進行容積率、土地使用年期、深度修正、其他因素的修正和相應(yīng)的統(tǒng)計分析，最后測算上高城區(qū)商業(yè)用地區(qū)段路線價。
　　對上高縣商業(yè)用地路線價評估研究得到以下結(jié)果:
　　(1)理論基礎(chǔ)研究。本文首先以區(qū)位論、地租地價理論、競標(biāo)地租理論、增長極理論和環(huán)境經(jīng)濟理論為基礎(chǔ)，探討了路線價評估的理論基礎(chǔ)。路線價評估是以區(qū)位論、替代原理與可及性原理等為評估理論和原理為基礎(chǔ)的。
　　(2)技術(shù)

4、方法研究。從評估資料收集、路線價區(qū)段劃分、標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地選擇、路線價標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定、樣點地價評估修正統(tǒng)計分析、臨街土地價格測算和區(qū)段路線價測算等方面對路線價評估技術(shù)方法展開研究。
　　(3)上高縣商業(yè)用地路線價評估實證研究。以上高縣為例對所研究的技術(shù)方法進行了實證研究，探討中小城市商業(yè)用地路線價評估方法。其中，并創(chuàng)新通過GIS插值技術(shù)將上高劃分成三級九條商業(yè)路線價區(qū)段，一級路線價區(qū)段主要有四條:敖山大道5804.42元/平方米，和平路

5、10004.29元/平方米，建設(shè)路10127.02元/平方米，交通路7768.40元/平方米;二級路線價區(qū)段有3條:朝陽路3823.75元/平方米，蘭家路4527.65元/平方米，錦江大道3179.56元/平方米;三級路線價區(qū)段有2條:敖陽路2032.82元/平方米，團結(jié)路2803.28元/平方米。并得出簡單克呂格插值模型最佳，誤差最小。通過“四三二一法則”編制單獨、平均及累計深度百分率，說明其同樣是適合我國廣大中小城市的。對今后的路線