農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)研究——基于湖北省安陸市的調(diào)查與思考.pdf

1、在城鄉(xiāng)發(fā)展一體化背景下，新農(nóng)村建設(shè)如火如荼地進行著，許多村莊結(jié)合自身優(yōu)勢制定了發(fā)展規(guī)劃，與此同時，農(nóng)村宅基地使用權(quán)也以各種形式發(fā)生流轉(zhuǎn)和交易。而農(nóng)村宅基地使用權(quán)由于沒有得到合法“流轉(zhuǎn)”的陽光普照，不僅使農(nóng)民權(quán)益受損，而且不利于土地這一稀缺資源的優(yōu)化配置。完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展與社會穩(wěn)定。
　　依據(jù)憲法，土地的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，這里的土地沒有指明是城市土地還是農(nóng)村土地。2007年頒布實施的《物權(quán)法》也專章規(guī)定了宅

2、基地使用權(quán)及其權(quán)能，體現(xiàn)了法律對宅基地使用權(quán)的重視，宅基地使用權(quán)作為一項獨立的用益物權(quán)，包括占有、使用、收益、轉(zhuǎn)讓四種權(quán)能。另外，該法還規(guī)定，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，這也給宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的完善留下了空間。2014年中央一號文件提出在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)也將隨之發(fā)生流轉(zhuǎn)。
　　法律上，政府、農(nóng)民

3、集體和農(nóng)民之間沒有明確的產(chǎn)權(quán)邊界，使村集體土地權(quán)利進一步虛化。現(xiàn)實中，無論是地方政府以公共利益為目的征用宅基地，還是農(nóng)戶私下小范圍轉(zhuǎn)讓宅基地，市場都是不介入的。這種政府主導(dǎo)下的農(nóng)房新建的管理辦法拉大了村與村、民與民之間的差距，在一定程度上激化了村民與政府、村民與村干部、土地被征村民與購買新宅基地的村民之間的矛盾。因此，明確宅基地的產(chǎn)權(quán)歸屬，賦予其完整的產(chǎn)權(quán)權(quán)能，促使其入市流轉(zhuǎn)，是化解現(xiàn)有矛盾的有效途徑。
　　本文通過對湖北省安陸市